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Il tasso d’interesse ipotecario di riferimento influisce sull’aumento o sulla diminuzione degli affitti. Ma come funziona esattamente?
Sommario
In Svizzera il tasso d’interesse di riferimento svolge un ruolo fondamentale nella determinazione e nell’adeguamento degli affitti netti. Esso indica il livello medio degli interessi ipotecari e funge da base di calcolo prevista dalla legge per determinare di quanto le locatrici e i locatori possono adeguare l’affitto.
Il tasso d’interesse ipotecario di riferimento è un valore indicativo uniforme a livello nazionale. Dal 2008 sostituisce i tassi guida che, in precedenza, variavano da un Cantone all’altro. Il calcolo si basa sul tasso d’interesse medio di tutte le ipoteche concesse dalle banche svizzere.
Se il tasso d’interesse di riferimento cambia, anche la pigione può essere adeguata:
Il tasso d’interesse di riferimento si applica a tutti i contratti di locazione in Svizzera e viene pubblicato quattro volte all’anno dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB).
Il tasso d’interesse ipotecario di riferimento si basa sulla media dei tassi di interesse di tutte le ipoteche in essere, tenendo conto del volume delle singole ipoteche. Di conseguenza, le ipoteche di importi elevati influiscono sul tasso in misura maggiore rispetto a quelle di importi ridotti. Il tasso d’interesse di riferimento è quindi un tasso misto che comprende anche molte ipoteche di vecchia data, i cui tassi d’interesse possono anche differire in modo significativo da quelli applicati ai nuovi contratti.
Il tasso ipotecario, invece, è il tasso d’interesse applicato alle ipoteche di nuova stipula e riflette molto più direttamente l’attuale contesto dei tassi d’interesse e i costi di rifinanziamento delle banche.
Sintetizzando:
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La Banca nazionale svizzera (BNS) raccoglie i dati relativi alle ipoteche delle banche svizzere ai fini del calcolo del tasso d’interesse di riferimento.
È determinante il tasso d’interesse medio ponderato in base al volume di tutte le ipoteche stipulate in Svizzera alla fine del trimestre precedente. Questa media viene poi arrotondata, secondo le regole commerciali, al quarto di punto percentuale più vicino (0,25 punti percentuali).
Il tasso d’interesse di riferimento reagisce solo con un certo ritardo alle variazioni del contesto dei tassi d’interesse, in quanto non si basa sui nuovi contratti, bensì su tutte le ipoteche in essere. Molte di queste sono ipoteche a tasso fisso con una durata pluriennale, il cui tasso d’interesse rimane invariato per un lungo periodo.
Le ipoteche di nuova stipula influiscono sul tasso solo con un ritardo di tempo. Quando le ipoteche in essere scadono e vengono rinnovate, l’influenza sul tasso è più marcata.
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L’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) incarica la BNS, quattro volte all’anno, di raccogliere i dati delle banche svizzere relativi ai loro crediti ipotecari. Il calcolo viene effettuato su base trimestrale alle date di riferimento del 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre e 31 dicembre. L’UFAB pubblica poi il tasso di riferimento risultante da questo calcolo.
Il tasso d’interesse ipotecario di riferimento è pari all’1,25 percento. Questo tasso è in vigore dal 2 settembre 2025, quando il tasso di riferimento è stato ridotto di 0,25 punti percentuali, e dovrebbe rimanere invariato anche da marzo 2026. Il valore attuale torna così a corrispondere al minimo storico, già registrato da marzo 2020 a marzo 2023.
UBS ritiene improbabile un ulteriore calo del tasso d’interesse di riferimento all’1,0 percento nel corso di quest’anno. Per una riduzione, il tasso d’interesse medio dovrebbe scendere al di sotto dell’1,125 percento, un livello mai stato raggiunto, nemmeno nel periodo dei tassi d’interesse negativi, dal 2015 al 2022. Nel medio termine, il tasso di riferimento potrebbe risalire all’1,50 nel primo semestre del 2027, qualora i tassi medi registrassero un leggero aumento.
Tasso di riferimento in percentuale, previsione UBS da marzo 2026
Il tasso d’interesse di riferimento influisce direttamente sull’andamento degli affitti: una variazione può quindi avere ripercussioni finanziarie dirette tanto per le inquiline e gli inquilini quanto per le locatrici e i locatori.
Redditi da locazione più alti o più bassi: se il tasso d’interesse di riferimento aumenta, le locatrici e i locatori possono aumentare gli affitti: con un aumento di 0,25 punti percentuali, è consentito un aumento fino al 3 percento, a condizione che il tasso d’interesse sia inferiore al 5 percento. Al contrario, in caso di calo di 0,25 punti percentuali, le inquiline e gli inquilini hanno diritto a una riduzione della pigione fino al 2,91 percento.
Possibilità di attenuare il calo dei ricavi da locazione: in caso di calo del tasso d’interesse di riferimento, le locatrici e i locatori possono contrastare questa tendenza adottando strategie mirate. Possibili approcci sono:
Potete tenere conto di questi fattori nel calcolo di un eventuale adeguamento dell’affitto.
Il tasso d’interesse ipotecario di riferimento è uno strumento fondamentale per la determinazione degli affitti in Svizzera.
Nel complesso, il tasso d’interesse di riferimento rimane un indicatore fondamentale che le locatrici e i locatori dovrebbero monitorare strategicamente.
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