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Der hypothekarische Referenzzinssatz beeinflusst, ob Mieten steigen oder sinken. Doch wie funktioniert das genau?
Inhalt:
Der Referenzzinssatz spielt eine zentrale Rolle bei der Festlegung und Anpassung von Nettomieten in der Schweiz. Er zeigt, wie hoch die durchschnittlichen Hypothekarzinsen sind, und dient als gesetzliche Berechnungsgrundlage, um wie viel Vermieterinnen und Vermieter die Miete anpassen dürfen.
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist ein schweizweit einheitlicher Richtwert. Seit 2008 ersetzt er die früher kantonal unterschiedlichen Richtsätze. Die Berechnung basiert auf dem durchschnittlichen Zinssatz aller Hypotheken, die Schweizer Banken vergeben haben.
Ändert sich der Referenzzinssatz, kann sich auch der Mietzins anpassen:
Der Referenzzinssatz gilt für alle Mietverhältnisse in der Schweiz und wird viermal pro Jahr vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht.
Der hypothekarische Referenzzinssatz basiert auf dem Durchschnitt der Zinssätze aller ausstehenden Hypotheken. Dabei wird das Volumen der einzelnen Hypotheken berücksichtigt. Demnach beeinflussen grosse Hypotheken den Satz stärker als kleine. Der Referenzzinssatz bildet somit einen Mischzinssatz, der auch viele ältere Hypotheken enthält, deren Zinssätze sich teils deutlich von den aktuell geltenden Sätzen für Neuabschlüsse unterscheiden.
Der Hypothekarzinssatz hingegen ist der Zinssatz, zu dem neue Hypotheken aktuell abgeschlossen werden. Er bildet das derzeitige Zinsumfeld und die Refinanzierungskosten der Banken deutlich direkter ab.
Vereinfacht gesagt:
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Die Schweizerische Nationalbank (SNB) erhebtfür die Berechnung des Referenzzinssatzes die Hypothekardaten der Schweizer Banken.
Massgeblich ist der volumengewichtete Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypotheken per Ende des Vorquartals. Dieser Durchschnittszins wird anschliessend nach kaufmännischen Regeln auf den nächsten Viertelprozentpunkt (0,25 Prozentpunkte) gerundet.
Der Referenzzinssatz reagiert nur verzögert auf Veränderungen im Zinsumfeld. Der Grund: Er basiert nicht auf Neuabschlüssen, sondern auf allen bestehenden Hypotheken. Viele davon sind Festhypotheken mit mehrjähriger Laufzeit, deren Zinssatz über längere Zeit unverändert bleibt.
Neue Hypotheken beeinflussen den Durchschnitt deshalb nur langsam. Erst wenn bestehende Hypotheken auslaufen und erneuert werden, wirkt sich dies auch auf den Durchschnittszins stärker aus.
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Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) beauftragt die SNB viermal jährlich mit der Erhebung der Daten von Schweizer Banken zu ihren Hypothekarforderungen. Die Berechnung erfolgt quartalsweise zu den Stichtagen 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember. Das BWO veröffentlicht dann den resultierenden Referenzzinssatz.
Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1,25 Prozent. Dieser Satz gilt seit dem 2. September, als der Referenzzins zuletzt um 0,25 Prozent sank, und bleibt voraussichtlich auch ab März 2026 unverändert. Damit entspricht der aktuelle Wert wieder dem historischen Tiefststand, der bereits von März 2020 bis März 2023 galt.
UBS hält einen weiteren Rückgang des Referenzzinssatzes auf 1,0 Prozent in diesem Jahr für unwahrscheinlich. Damit das passieren kann, müsste der durchschnittliche Zinssatz auf unter 1,125 Prozent sinken – ein Niveau, das selbst in der Zeit der Negativzinsen von 2015 bis 2022 nie erreicht wurde. Mittelfristig könnte der Referenzzins im ersten Halbjahr 2027 wieder auf 1,50 Prozent anziehen, falls die Durchschnittszinsen geringfügig zulegen.
Referenzzinssatz in Prozent, UBS-Prognose ab März 2026
Der Referenzzinssatz beeinflusst direkt, ob Mieten steigen, sinken oder unverändert bleiben.Eine Veränderung kann daher sowohl für die Mieterschaft als auch für Vermieterinnen und Vermieter direkte finanzielle Auswirkungen haben.
Höhere oder tiefere Mietzinseinnahmen: Steigt der Referenzzinssatz, können Vermieterinnen und Vermieter die Mieten anheben – bei einem Anstieg um 0,25 Prozentpunkte ist eine Mietzinserhöhung um bis zu 3 Prozent möglich, sofern der Zinssatz unter 5 Prozent liegt. Umgekehrt haben Mieterinnen und Mieter bei einem Rückgang um 0,25 Prozentpunkte Anspruch auf eine Zinssenkung um bis zu 2,91 Prozent.
Möglichkeiten zur Abfederung von tieferen Mieteinnahmen: Bei einem sinkenden Referenzzinssatz, können Vermieterinnen und Vermieter mit gezielten Strategien Gegensteuer geben. Mögliche Ansätze sind:
Diese Faktoren können Sie bei der Berechnung einer möglichen Mietzinsanpassung berücksichtigen.
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist ein zentrales Instrument für die Bestimmung von Mieten in der Schweiz.
Insgesamt bleibt der Referenzzinssatz ein zentraler Indikator, dessen Entwicklung Vermieterinnen und Vermieter strategisch im Auge behalten sollten.
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