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Le taux d’intérêt de référence hypothécaire détermine si les loyers augmentent ou diminuent. Mais comment cela fonctionne-t-il exactement?
Contenu
Le taux d’intérêt de référence joue un rôle central dans la fixation et l’ajustement des loyers nets en Suisse. Il indique le niveau moyen des intérêts hypothécaires et sert de base de calcul légale pour déterminer dans quelle mesure les propriétaires peuvent ajuster le loyer.
Le taux d’intérêt de référence hypothécaire est une valeur indicative uniforme à l’échelle nationale. Depuis 2008, il remplace les barèmes qui variaient auparavant d’un canton à l’autre. Ce calcul repose sur le taux d’intérêt moyen de l’ensemble des hypothèques accordées par les banques suisses.
Si le taux d’intérêt de référence change, le loyer peut également être ajusté:
Le taux d’intérêt de référence s’applique à tous les baux en Suisse et est publié quatre fois par an par l’Office fédéral du logement (OFL).
Le taux d’intérêt de référence hypothécaire est calculé sur la base de la moyenne des taux d’intérêt de l’ensemble des hypothèques en cours. Le montant de chaque prêt hypothécaire est pris en compte. Par conséquent, les hypothèques importantes ont une incidence plus forte sur le taux que celles d’un montant moindre. Le taux d’intérêt de référence constitue donc un taux composite qui inclut également de nombreux prêts hypothécaires plus anciens, dont les taux diffèrent parfois considérablement des taux actuellement en vigueur pour les nouvelles souscriptions.
Le taux d’intérêt hypothécaire, quant à lui, correspond au taux d’intérêt auquel les nouvelles hypothèques sont actuellement souscrites. Il reflète de manière nettement plus directe le contexte actuel des taux et les coûts de refinancement des banques.
Pour simplifier,
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La Banque nationale suisse (BNS) recueille les données hypothécaires des banques suisses afin de calculer le taux d’intérêt de référence.
Le taux d’intérêt moyen pondéré en fonction du volume de l’ensemble des hypothèques suisses à la fin du trimestre précédent sert de référence. Ce taux d’intérêt moyen est ensuite arrondi au quart de point de pourcentage (0,25 point de pourcentage) le plus proche, conformément aux règles commerciales.
Le taux d’intérêt de référence réagit avec un certain décalage aux fluctuations des taux. La raison est la suivante: il ne repose pas sur les nouveaux contrats, mais sur l’ensemble des prêts hypothécaires existants. Nombre d’entre eux sont des prêts à taux fixe d’une durée de plusieurs années, dont le taux d’intérêt reste inchangé pendant une longue période.
Les nouvelles hypothèques n’ont donc qu’un impact progressif sur la moyenne. Ce n’est que lorsque les prêts hypothécaires existants arrivent à échéance et sont renouvelés que cela a un impact plus marqué sur le taux d’intérêt moyen.
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Quatre fois par an, l’Office fédéral du logement (OFL) charge la BNS de collecter auprès des banques suisses les données relatives à leurs créances hypothécaires. Le calcul est effectué chaque trimestre, aux dates de référence du 31 mars, du 30 juin, du 30 septembre et du 31 décembre. L’OFL publie ensuite le taux d’intérêt de référence ainsi obtenu.
Le taux d’intérêt de référence hypothécaire s’élève à 1,25%. Ce taux est en vigueur depuis le 2 septembre, date à laquelle le taux de référence a baissé de 0,25 point de pourcentage, et devrait rester inchangé jusqu’en mars 2026. La valeur actuelle correspond donc à nouveau au plus bas historique, qui avait déjà été enregistré entre mars 2020 et mars 2023.
UBS estime peu probable que le taux d’intérêt de référence baisse encore pour atteindre 1,0% cette année. Pour que cela se produise, le taux d’intérêt moyen devrait descendre en dessous de 1,125%, un niveau qui n’a jamais été atteint, même pendant la période des intérêts négatifs, de 2015 à 2022. A moyen terme, le taux de référence pourrait remonter à 1,50% au premier semestre 2027 si les taux d’intérêt moyens augmentaient légèrement.
Taux de reference en pourcentage, prévisions UBS à partir de mars 2026
Le taux d’intérêt de référence a une incidence directe sur l’évolution des loyers: ceux-ci peuvent augmenter, baisser ou rester inchangés. Une modification de ce taux peut donc avoir des conséquences financières directes, tant pour les locataires que pour les bailleresses et bailleurs.
Des revenus locatifs plus élevés ou plus bas: Si le taux d’intérêt de référence augmente, les bailleresses et bailleurs peuvent augmenter les loyers: en cas de hausse de 0,25 point de pourcentage, une augmentation de loyer pouvant atteindre 3% est possible, à condition que le taux d’intérêt soit inférieur à 5%. A l’inverse, en cas de baisse de 0,25 point de pourcentage, les locataires ont droit à une réduction de loyer pouvant atteindre 2,91%.
Solutions pour compenser la baisse des revenus locatifs: Lorsque le taux d’intérêt de référence baisse, les propriétaires peuvent prendre des mesures pour contrer cette tendance grâce à des stratégies ciblées. Voici quelques pistes possibles:
Vous pouvez tenir compte de ces facteurs lors du calcul d’une éventuelle révision du loyer.
Le taux d’intérêt de référence hypothécaire est un instrument essentiel pour la fixation des loyers en Suisse.
Dans l’ensemble, le taux d’intérêt de référence reste un indicateur clé dont les propriétaires devraient suivre l’évolution de manière stratégique.
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