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Il valore locativo sarà abolito dal 2029. Mostriamo cosa comporta il cambio di sistema per i proprietari, quali sono le conseguenze finanziarie e cosa conviene fare ora.
L’abolizione del valore locativo in Svizzera rappresenta un cambiamento fondamentale nella tassazione sugli immobili residenziali a uso proprio e riguarda milioni di proprietari e proprietarie.
Dopo decenni di discussioni e vari tentativi di riforma negli anni precedenti, l’elettorato svizzero si è infine espresso il 28 settembre 2025 con il 57,7 percento di voti a favore dell’abolizione, che sarà effettiva dal 2029.
Avete domande sull’abolizione del valore locativo?
Che si tratti di una seconda casa, di una ristrutturazione in programma o di una situazione patrimoniale complessa: le implicazioni fiscali possono essere complesse. Le nostre consulenti e i nostri consulenti esperti vi aiuteranno a valutare correttamente la vostra situazione personale e a trovare soluzioni ottimali.
L’abolizione del valore locativo significa che il valore locativo fittizio degli immobili ad uso proprio non deve più essere tassato come reddito, tanto per le prime quanto per le seconde proprietà.
Per contro, vengono meno importanti deduzioni fiscali:
In un contesto di tassi ipotecari bassi beneficiano della riforma fiscale in particolare i proprietari di appartamenti nuovi nei grandi centri. Il valore locativo è relativamente alto, mentre l’eliminazione o la limitazione delle possibilità di deduzione grava meno, poiché i costi di manutenzione sono generalmente bassi.
I nuovi e le nuove acquirenti beneficiano inoltre della deduzione degli interessi passivi per il primo acquisto.
Anche coloro che hanno già ammortizzato del tutto o quasi l’ipoteca beneficiano di una modifica del sistema. In questa categoria rientrerebbero soprattutto i pensionati e le pensionate. Per loro, l’eliminazione della tassazione del valore locativo ha un impatto significativo sul reddito.
A perderci in misura maggiore sono i proprietari e le proprietarie di vecchi immobili da ristrutturare. Per esempio, chi compra una vecchia casa e investe significativamente in ristrutturazioni non sarà più in grado di dedurre una parte significativa di queste spese dalle proprie tasse. Ciò va ad aumentare il divario di prezzo tra i vecchi e i nuovi immobili: i nuovi edifici tenderanno a diventare più costosi, mentre quelli vecchi a perdere valore.
Anche chi possiede una seconda casa sarà probabilmente tra chi subirà gli svantaggi della riforma. Non è chiaro quanto possa essere alta la nuova imposta cantonale sugli immobili. Tuttavia, i cantoni di montagna avrebbero l’incentivo non solo a compensare, con questa tassa, le perdite dovute al valore locativo proprio delle seconde case, ma anche a puntare a entrate fiscali più elevate.
Poiché gli incentivi per la manutenzione degli immobili diminuiranno, il settore delle costruzioni sarà probabilmente svantaggiato della riforma fiscale a lungo termine, anche se la domanda di lavori di risanamento e manutenzione rimarrà elevata fino al cambiamento del sistema. La limitata deducibilità degli interessi debitori potrebbe inoltre determinare una minore domanda di ipoteche. Anche il settore bancario nel suo complesso potrebbe quindi subire perdite.
La decisione del settembre 2025 non sarà attuata subito. Le nuove disposizioni entreranno in vigore solo dopo un periodo di transizione, fino ad allora continueranno a valere le normative esistenti. Il Consiglio federale su raccomandazione del Dipartimento federale delle finanze decide la durata di questo periodo transitorio, durante il quale sarà elaborata l’attuazione concreta delle nuove normative, in particolare a livello cantonale. Poiché oltre ai requisiti obbligatori, la proposta contiene anche disposizioni facoltative, chiamate "disposizioni potenziali" riguardanti la deducibilità fiscale delle ristrutturazioni energetiche. Se e in quale forma verranno introdotte, dipende dalla decisione dei cantoni.
Nella sua seduta del 1° aprile 2026, il Consiglio federale ha deciso di far entrare in vigore la riforma della tassazione della proprietà abitativa il 1° gennaio 2029.
Dopo il cambio di sistema non sarà più possibile utilizzare le ipoteche per ottimizzare le imposte. Ciò incentiva l’ammortamento per ridurre l’onere degli interessi. Tuttavia, un’abitazione di proprietà vincola a lungo termine molto capitale e comporta un rischio di concentrazione per lo sviluppo del patrimonio. Un tasso d’anticipo costante e moderato favorisce la diversificazione e crea margine per investimenti con rendimenti più elevati. Con investimenti in strumenti finanziari si possono spesso ottenere rendimenti più elevati a lungo termine rispetto al costo degli interessi ipotecari. Tuttavia, ciò comporta anche dei rischi: gli aumenti dei tassi di interesse possono rendere più costoso il finanziamento e ridurre il valore degli immobili, mentre i portafogli di investimento sono soggetti a fluttuazioni di valore. Un’ipoteca fissa aumenta l’affidabilità di pianificazione.
Nel caso di ristrutturazioni pianificate, andrebbe verificato tempestivamente se conviene anticiparle per beneficiare delle deduzioni fiscali nella fase di transizione, soprattutto alla luce dell’aumento effettivo dei costi del 20 al 30 percento senza deduzione fiscale. A causa dell’aumento della domanda potrebbero verificarsi tempi di attesa più lunghi, quindi non tutti gli ordini richiesti potrebbero essere eseguiti in tempo prima del cambio di sistema.
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È opportuno che tutti i membri della vostra comunione dei comproprietari per piani verifichino se i contributi versati al fondo di rinnovazione siano ancora adeguati, dato che i depositi possono continuare a essere dedotti dalle imposte fino al cambio di sistema. In questo contesto, è necessario tenere conto della prassi cantonale relativa ai contributi massimi consentiti.
Prima dell’entrata in vigore del cambio di sistema, può essere utile per le comunità dei comproprietari per piani effettuare versamenti deducibili fiscalmente ancora più elevati nel fondo di rinnovazione.
Il cambiamento di sistema potrebbe provocare movimento nel mercato immobiliare svizzero, sia a breve termine che nell’arco di diversi anni.
Poiché le deduzioni di manutenzione vengono eliminate, la differenza di valore tra proprietà moderne e più vecchie sarà più visibile in futuro. Immobili nuovi o ben tenuti mantengono la loro attrattività, mentre gli immobili che necessitano di risanamenti potrebbero subire una pressione sui prezzi. In particolare, gli acquirenti più giovani devono pianificare i futuri costi di manutenzione e modernizzazione in modo nuovo e più realistico.
Nelle regioni con una alta percentuale di appartamenti per vacanze, in particolare nei cantoni di montagna, l’introduzione di una tassa sugli immobili può comportare ulteriori oneri. A seconda della concreta formulazione di questa imposta, ciò potrebbe attenuare la domanda di seconde case e portare ad un aumento dell’offerta di immobili esistenti sul mercato. Tuttavia, l’effetto reale dipende fortemente dalle decisioni cantonali e dalla loro attuazione.
Gli investimenti in manutenzioni immobiliari potrebbero diventare più cari del 20-30 percento in caso di cambio di sistema, a seconda dell’aliquota d’imposta sul reddito. Inoltre, viene meno l’incentivo a combinare le ristrutturazioni e a preferire varianti relativamente più costose per piccole riparazioni, come la sostituzione degli elettrodomestici da cucina. Il decennio scorso mostra tuttavia già un’intensità di ristrutturazione complessivamente bassa, il che contraddice l’ipotesi di una diminuzione significativa degli investimenti di ristrutturazione con il nuovo sistema. Fondamentalmente, i proprietari di case avranno più soldi a disposizione, con l’abolizione dell’imposta sul valore locativo e con i tassi di interesse bassi, per poter finanziare le ristrutturazioni a lungo termine. Per le riqualificazioni ecologiche, un requisito importante per la transizione energetica, sono necessari incentivi aggiuntivi sotto forma di sovvenzioni.
Finora molti proprietari hanno trovato conveniente mantenere alte le ipoteche per poter dedurre gli interessi dalle imposte. Con l’eliminazione di questa possibilità, il vantaggio finanziario di un elevato prestito viene meno. Conseguenze previste: debiti ipotecari più bassi diventano più interessanti, gli ammortamenti potrebbero aumentare. Un’abitazione di proprietà vincola molto capitale e concentra il rischio. Un tasso d’anticipo favorisce la diversificazione e crea margine per investimenti con rendimenti più elevati.
Con l’approvazione dell’abolizione del valore locativo, l’elettorato svizzero si è espresso a favore di un cambiamento strutturale storico. Per chi possiede una casa, ciò non significa solo una semplificazione del sistema fiscale, ma anche la necessità di adattare la propria pianificazione fiscale e finanziaria. Poiché la deduzione dei costi di manutenzione e delle ristrutturazioni è destinata a scomparire, conviene eseguire le ristrutturazioni o i risanamenti pianificati prima dell’entrata in vigore della riforma per ottenerne i vantaggi fiscali. Ciò riguarda in particolare investimenti più ampi come le riqualificazioni energetici o le modernizzazioni. Proprietarie e proprietari dovrebbero anche informarsi per tempo sugli esatti periodi di transizione e sulle normative cantonali, al fine di sfruttare al meglio i vantaggi fiscali residui. Una consulenza da parte di esperti può aiutare a utilizzare al meglio il tempo rimanente e assorbire gli effetti finanziari della riforma.
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