Abolition valeur locative: conséquences pour rénovation

En théorie, les déductions fiscales pour des rénovations conduisent à rénover plus que nécessaire. Les données ne plaident toutefois pas en faveur d’un excédent de rénovations au cours des dernières années. Les investissements de transformation par maison individuelle, corrigés des coûts, ont diminué au cours des 20 dernières années. Globalement, on investit moins dans la transformation et la construction de remplacement que le parc immobilier ne perd de la valeur en raison de son âge.

En pratique, on rénove quand c’est nécessaire ou rentable. En effet, plus le niveau de prix est élevé, plus les investissements dans les transformations sont importants. Par exemple, les investissements de transformation par maison individuelle sont plus de deux fois plus élevés dans les cantons de Zoug et de Genève que dans les cantons d’Argovie, de Neuchâtel ou d’Uri, plus favorables en termes de niveau de prix.

Les investissements dans l’entretien des biens immobiliers devraient certes augmenter de 20 à 30 % lors du changement de système, en fonction du taux d’imposition sur le revenu. En outre, l’incitation à regrouper les rénovations et à privilégier des variantes relativement plus coûteuses pour les petites réparations, comme le remplacement des appareils de cuisine, disparaît. La faible intensité globale des rénovations au cours de la dernière décennie plaide toutefois contre un recul sensible des investissements de transformation.

Sans déduction fiscale pour la remise en état et sans déductions énergétiques au niveau fédéral, l’incitation financière à la rénovation écologique diminue considérablement. Par exemple, une isolation de façade associée au remplacement d’un chauffage fossile par une pompe à chaleur pour les maisons individuelles est (tout juste) amortissable sur la durée de vie de l’investissement grâce aux déductions fiscales et aux subventions.

En supposant que les cantons maintiennent leurs déductions actuelles, les subventions énergétiques devraient augmenter de près de 80 % pour compenser la baisse des déductions fiscales. Si les cantons supprimaient également les déductions fiscales liées à l’énergie, les subventions devraient augmenter d’environ 150 % en moyenne nationale pour maintenir la stabilité des dépenses nettes supportées par le propriétaire. Cela nécessite au moins un demi-milliard de subventions supplémentaires, ce qui semble actuellement improbable sans un financement compensatoire par une augmentation de la taxe sur le CO₂.

La suppression des déductions fiscales ne compromet pas fondamentalement l’objectif de neutralité carbone, mais freine l’accélération des rénovations énergétiques. Ainsi, pour les maisons individuelles, le simple remplacement des chauffages fossiles par une pompe à chaleur est financièrement intéressant, même sans déduction fiscale, compte tenu des prix actuels de l’énergie. En conséquence, il n’existe pas non plus de lien marqué entre le montant de la subvention et le taux de remplacement du chauffage, ce qui relativise également l’importance de la déduction fiscale dans la décision d’investissement. Les investissements supplémentaires dans l’efficacité énergétique devraient toutefois être de plus en plus souvent repoussés à plus tard pour des raisons de coûts.

Lorsque les taux d’intérêt sont bas, les propriétaires sans imposition de la valeur locative disposent de plus d’argent et peuvent ainsi financer plus facilement des rénovations à long terme. Or, le système précédent subventionnait les investissements d’entretien par le biais de déductions fiscales. Pourtant, les rénovations n’ont pas été excessives ces dernières années. Ni le montant des déductions fiscales ni celui des subventions ne jouent cependant de rôle central dans la réduction des chauffages fossiles.