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La valeur locative sera supprimée à partir de 2029. Nous vous montrons ce qu’implique ce changement de système pour les propriétaires, quelles en sont les conséquences financières et quelles possibilités s’offrent à vous.
Contenu:
En Suisse, la suppression de la valeur locative change en profondeur l’imposition du logement à usage personnel et concerne des millions de propriétaires.
Après dix ans de discussions et différentes tentatives de réformes, le 28 septembre 2025, l’électorat suisse a fini par voter à 57,7% sa suppression, qui sera effective à partir de 2029.
Avez-vous des questions sur la suppression de la valeur locative?
Que vous ayez une résidence secondaire, besoin de faire des rénovations ou une situation complexe en termes de patrimoine, les conséquences fiscales peuvent être multiples. Nos conseillères et conseillers expérimentés vous aident à bien évaluer votre situation personnelle et à trouver les meilleures solutions.
La suppression de la valeur locative signifie que la valeur locative fictive des logements occupés par leur propriétaire ne devra plus être imposée comme revenu. Cela s'applique aux résidences principales et secondaires.
En contrepartie, d’importantes déductions fiscales sont supprimées:
Dans un contexte de taux hypothécaires bas, les propriétaires de logements récents situés dans les grands centres profitent particulièrement de la réforme fiscale. La valeur locative y est relativement élevée, tandis que les possibilités de déduction supprimées ou restreintes pèsent moins lourdement sur leur budget, car les frais d’entretien sont généralement bas pour eux.
Les nouveaux acquéreurs bénéficient en plus de la déduction des intérêts passifs prévue pour les primo-acquéreurs.
Un changement de système profite aussi à celles et ceux qui ont déjà amorti entièrement ou presque entièrement leur hypothèque, c’est-à-dire principalement les retraité-e-s. Dans leur cas, la suppression de l’imposition de la valeur locative a une incidence particulièrement forte sur le plan de leurs revenus.
Les propriétaires de biens anciens nécessitant des rénovations sont les plus susceptibles de perdre au change. Les personnes qui, par exemple, achètent une maison ancienne et investissent de manière significative dans des rénovations ne pourront plus déduire fiscalement une large part de ces dépenses. L’écart de prix entre les constructions neuves et les constructions anciennes va se creuser: les biens neufs deviendront plus chers, tandis que les bâtiments anciens pourraient voir leur valeur diminuer.
Les propriétaires de résidences secondaires feront probablement partie des personnes pour qui la réforme présente des inconvénients. On ne sait pas encore à combien pourrait s’élever un nouvel impôt réel au niveau cantonal. Cependant, les cantons de montagne auraient intérêt non seulement à compenser, grâce à cet impôt, les pertes liées à la valeur locative des résidences secondaires, mais aussi à viser des recettes fiscales plus élevées.
Par ailleurs, le secteur de la construction devrait compter parmi les perdants de la réforme fiscale à long terme, car les incitations à l’entretien des biens immobiliers diminueront, même si la demande de rénovations et de travaux d’entretien reste élevée jusqu’au changement de système. En raison de la déductibilité limitée des intérêts passifs, la demande d’hypothèques pourrait également baisser. Le secteur bancaire dans son ensemble devrait d’ailleurs figurer parmi les perdants.
La décision prise en votation en septembre 2025 ne sera pas mise en œuvre immédiatement. Les nouvelles dispositions n’entreront en vigueur qu’après une période de transition. Jusqu’à cette date, les règlements existants continueront de s’appliquer. La durée de cette période transitoire est décidée par le Conseil fédéral sur recommandation du Département fédéral des finances.
La mise en œuvre concrète des nouvelles réglementations sera élaborée pendant cette période, notamment au niveau cantonal. En effet, outre les directives contraignantes, le projet contient également des dispositions facultatives concernant la déductibilité fiscale des rénovations énergétiques. Comme leur nom l’indique, leur application relève de la décision des cantons.
Lors de sa séance du 1er avril 2026, le Conseil fédéral a décidé de mettre en vigueur la réforme de l’imposition de la propriété du logement au 1er janvier 2029.
Après le changement de système, il ne sera plus possible d’utiliser les hypothèques à des fins d’optimisation fiscale. Cela incite à l’amortissement afin de réduire la charge d’intérêts. Cependant, un logement à usage personnel immobilise beaucoup de fonds propres à long terme et comporte un risque de concentration pour le développement du patrimoine. Un taux d’endettement constant et modéré favorise la diversification et laisse une marge de manœuvre pour des investissements plus rentables. Les investissements dans des placements financiers permettent souvent d’obtenir des rendements à long terme plus élevés que le coût des intérêts hypothécaires. Cependant, ces investissements comportent aussi des risques: une hausse des taux d’intérêt peut augmenter les coûts de financement et réduire la valeur des biens immobiliers, tandis que les portefeuilles d’investissement sont sujets aux fluctuations de valeur. Une hypothèque fixe offre une meilleure sécurité de planification.
Pour les rénovations prévues, il convient d’examiner rapidement s’il est judicieux de les avancer afin de profiter encore des déductions fiscales pendant la phase de transition, en particulier compte tenu de l’augmentation effective des coûts de 20 à 30% sans déduction fiscale. En raison d’une demande accrue, des délais d’attente plus longs pourraient survenir, ce qui pourrait empêcher l’exécution de tous les travaux souhaités avant le changement de système.
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Vous et les autres copropriétaires de votre communauté de propriétaires par étage devriez vérifier si les contributions au fonds de rénovation sont toujours appropriées. En effet, elles restent déductibles des impôts jusqu’au changement de système. Il convient de tenir compte de chaque pratique cantonale en matière de contributions maximales autorisées.
Avant l’entrée en vigueur du changement de système, il peut être judicieux pour les communautés de propriétaires par étage d’apporter une nouvelle fois des contributions plus élevées au fonds de rénovation, qui seront fiscalement déductibles.
Le changement de système pourrait déclencher divers mouvements sur le marché immobilier suisse, tant à court terme que sur plusieurs années.
Comme la déduction fiscale des frais d’entretien est supprimée, la différence de valeur entre les biens modernes et anciens sera plus visible à l’avenir. Les biens immobiliers récents ou bien entretenus conservent leur attractivité, tandis que le prix des biens nécessitant des rénovations pourrait être revu à la baisse. Les jeunes acheteuses et acheteurs, notamment, devront désormais budgétiser les futurs frais d’entretien et de modernisation de manière plus réaliste.
Dans les régions comptant beaucoup de résidences secondaires, en particulier dans les cantons de montagne, l’introduction d’un impôt réel peut entraîner des charges supplémentaires. Selon les modalités spécifiques de prélèvement de cet impôt, cela pourrait freiner la demande de résidences secondaires et entraîner une hausse de la mise en vente des biens existants. Les conséquences effectives dépendent toutefois fortement des décisions cantonales et de leur application.
Selon le taux d’imposition sur le revenu, les investissements dans l’entretien des biens immobiliers pourraient coûter 20 à 30% plus cher lors du changement de système. De plus, il n’y a plus d’incitation à regrouper les rénovations et à préférer des options relativement plus coûteuses pour des petites réparations, comme le remplacement des appareils de cuisine. Cependant, relativement peu de rénovations ont été effectuées au cours des dix dernières années, ce qui ne plaide pas en faveur d’une baisse sensible des investissements de transformation avec le nouveau système. En principe, avec la suppression de l’imposition sur la valeur locative et en cas de taux bas, les propriétaires auront plus d’argent à leur disposition pour financer des rénovations à long terme. Quant aux rénovations écologiques, indispensables à la transition énergétique, elles nécessitent des incitations supplémentaires sous forme de subventions.
Jusqu’à présent, de nombreux propriétaires avaient intérêt à maintenir délibérément leurs hypothèques élevées afin de déduire les intérêts des impôts. Avec la suppression de cette possibilité, l’avantage financier d’un endettement élevé disparaît. Conséquences attendues: il devient plus intéressant de moins s’endetter. Les amortissements pourraient donc augmenter. Un logement à usage personnel immobilise beaucoup de capital et concentre les risques. Un endettement modéré améliore la diversification et laisse une marge de manœuvre pour des investissements plus rentables.
En acceptant la suppression de la valeur locative, l’électorat suisse s’est prononcé en faveur d’un changement de système historique. Pour les propriétaires de logement à usage personnel, cela est non seulement synonyme d’une simplification du système fiscal, mais implique aussi la nécessité d’ajuster leur planification fiscale et financière. Comme la déduction des frais d’entretien et de rénovation sera supprimée à l’avenir, il est judicieux d’entreprendre les travaux de rénovation prévus avant l’entrée en vigueur de la réforme pour pouvoir en déduire les coûts fiscalement. Cela concerne en particulier les investissements plus importants tels que les rénovations énergétiques ou les modernisations. Les propriétaires de logement à usage personnel devraient également s’informer en temps utile sur les délais de transition exacts et les règlements cantonaux pour tirer le meilleur parti des avantages fiscaux restants. Un entretien-conseil avec des spécialistes peut aider à profiter stratégiquement du temps qui reste et à atténuer les conséquences financières de la réforme.
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