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Der Eigenmietwert fällt ab 2029 weg. Wir zeigen, was der Systemwechsel für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet, welche finanziellen Auswirkungen er hat und welche Handlungsmöglichkeiten jetzt sinnvoll sind.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz stellt einen grundlegenden Wandel in der Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum dar und betrifft Millionen von Eigentümerinnen und Eigentümern.
Nach jahrzehntelangen Diskussionen und verschiedenen Reformversuchen in früheren Jahren stimmte das Schweizer Stimmvolk schliesslich am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent für die Abschaffung, die ab 2029 wirksam wird.
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Ob Zweitwohnung, Sanierungsbedarf oder komplexe Vermögenssituation: Die steuerlichen Auswirkungen können vielschichtig sein. Unsere erfahrenen Beraterinnen und Berater helfen Ihnen, Ihre persönliche Situation richtig einzuordnen und optimale Lösungen zu finden.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts bedeutet, dass der fiktive Mietwert von selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr als Einkommen versteuert werden muss – dies gilt für Erst- und Zweitliegenschaften.
Im Gegenzug entfallen wichtige Steuerabzüge:
In einem Umfeld tiefer Hypothekarzinsen profitieren insbesondere Eigentümerinnen und Eigentümer von neuwertigen Wohnungen in den Grosszentren von der Steuerreform. Der Eigenmietwert ist dort vergleichsweise hoch, während die wegfallenden oder eingeschränkten Abzugsmöglichkeiten weniger ins Gewicht fallen, da die Unterhaltskosten in der Regel niedrig sind.
Neuerwerberinnen und -erwerber profitieren zusätzlich vom Ersterwerbabzug der Schuldzinsen.
Von einem Systemwechsel profitieren auch diejenigen, die ihre Hypothek bereits oder fast vollständig amortisiert haben. In diese Kategorie dürften vor allem Rentnerinnen und Rentner fallen. Bei ihnen fällt der Wegfall der Besteuerung des Eigenmietwerts im Verhältnis zum Einkommen besonders stark ins Gewicht.
Am ehesten verlieren die Besitzerinnen und Besitzer von sanierungsbedürftigen Altliegenschaften. Wer zum Beispiel ein älteres Haus kauft und erheblich in Renovationen investiert, kann diese Auslagen nicht länger zu einem grossen Teil von der Steuer abziehen. Dadurch vergrössert sich die Preisspanne zwischen Neubauten und Altliegenschaften: Neuwertige Bauten werden teurer, während Altbauten Wertverluste drohen.
Auch Zweitwohnungseigentümerinnen und -eigentümer werden voraussichtlich zu den von Nachteilen Betroffenen der Reform gehören. Zwar ist unklar, wie hoch eine neue kantonale Objektsteuer ausfallen könnte. Die Bergkantone hätten jedoch den Anreiz, mit der Steuer nicht nur die Ausfälle des Eigenmietwerts bei Zweitwohnungen zu kompensieren, sondern höhere Steuereinnahmen anzustreben.
Weil die Anreize für den Liegenschaftsunterhalt zurückgehen, dürfte auch der Bausektor langfristig zu den Verlierenden der Steuerreform zählen – auch wenn die Nachfrage nach Sanierungen und Unterhaltsarbeiten bis zum Systemwechsel hoch bleibt. Durch die eingeschränkte Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen könnten auch Hypotheken weniger nachgefragt werden. Der Bankensektor insgesamt könnte sich darum ebenfalls unter den Leidtragenden befinden.
Der Abstimmungsentscheid vom September 2025 wird nicht sofort umgesetzt. Die neuen Bestimmungen treten erst nach einer Übergangsfrist in Kraft – bis dahin gelten weiterhin die bestehenden Regelungen. Über die Dauer dieser Übergangsfrist entscheidet der Bundesrat auf Empfehlung des Eidgenössischen Finanzdepartements.
Während dieser Zeit wird die konkrete Umsetzung der neuen Regelungen ausgearbeitet – insbesondere auf kantonaler Ebene. Denn neben verbindlichen Vorgaben enthält die Vorlage auch freiwillige, sogenannte «Kann‑Bestimmungen» zu Frage der steuerlichen Abzugsfähigkeit energetischer Sanierungen. Ob und in welcher Form diese eingeführt werden, liegt im Entscheid der Kantone.
An seiner Sitzung vom 1. April 2026 hat der Bundesrat beschlossen, die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen.
Nach dem Systemwechsel entfällt die Möglichkeit, Hypotheken zur Steueroptimierung zu nutzen. Dies schafft einen Anreiz zur Amortisation, um die Zinslast zu senken. Allerdings bindet ein Eigenheim langfristig viel Eigenkapital und birgt ein Klumpenrisiko für die Vermögensentwicklung. Eine konstante, moderate Belehnungsquote fördert die Diversifikation und schafft Spielraum für renditestärkere Anlagen. Mit Investitionen in Finanzanlagen lassen sich langfristig oft höhere Renditen erzielen als die Hypothekarzinsen kosten. Allerdings sind damit auch Risiken verbunden: Zinsanstiege können die Finanzierung verteuern und den Immobilienwert mindern, während Anlageportfolios Wertschwankungen unterliegen. Eine Festhypothek erhöht die Planungssicherheit.
Bei absehbaren Sanierungen sollte zeitnah geprüft werden, ob es sich lohnt, diese vorzuziehen, um in der Übergangsphase noch von steuerlichen Abzügen zu profitieren – insbesondere angesichts der effektiven Kostenerhöhung um 20 bis 30 Prozent ohne Steuerabzug. Aufgrund erhöhter Nachfrage könnten längere Wartefristen entstehen, sodass nicht alle gewünschten Aufträge rechtzeitig vor dem Systemwechsel ausgeführt werden können.
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Sie und die übrigen Miteigentümerinnen und Miteigentümer Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft sollten prüfen, ob die Einlagen in den Erneuerungsfonds noch optimal bemessen sind. Denn Einzahlungen können bis zum Systemwechsel weiterhin von den Steuern abgezogen werden. Dabei ist die jeweilige kantonale Praxis hinsichtlich der maximal zulässigen Einlagen zu berücksichtigen.
Vor Inkrafttreten des Systemwechsels kann es für Stockwerkeigentümergemeinschaften sinnvoll sein, noch einmal höhere, steuerlich abzugsfähige Einzahlungen in den Erneuerungsfonds vorzunehmen.
Der Systemwechsel dürfte verschiedene Bewegungen im Schweizer Immobilienmarkt auslösen - sowohl kurzfristig als auch über mehrere Jahre hinweg.
Da Unterhaltsabzüge wegfallen, wird der Wertunterschied zwischen modernen und älteren Liegenschaften künftig sichtbarer. Neuwertige oder gut unterhaltene Immobilien behalten ihre Attraktivität, während sanierungsbedürftige Objekte preislich unter Druck geraten könnten. Insbesondere jüngere Käuferinnen und Käufer müssen die künftig anfallenden Kosten für Unterhalt und Modernisierung neu und realistischer budgetieren.
In Regionen mit einem hohen Anteil an Ferienwohnungen – insbesondere in Bergkantonen – kann die Einführung einer Objektsteuer zu zusätzlichen Belastungen führen. Je nach konkreter Ausgestaltung dieser Steuer könnte dies die Nachfrage nach Zweitwohnungen dämpfen und dazu führen, dass bestehende Objekte vermehrt auf den Markt kommen. Die tatsächliche Wirkung hängt jedoch stark von den kantonalen Entscheidungen und deren Umsetzung ab.
Investitionen in den Liegenschaftsunterhalt dürften sich beim Systemwechsel, abhängig vom Einkommenssteuersatz, um 20 bis 30 Prozent verteuern. Zudem fällt der Anreiz weg, Sanierungen zu bündeln und bei kleineren Instandsetzungen, wie dem Ersatz von Küchengeräten, relativ teurere Varianten zu bevorzugen. Die letzte Dekade weist allerdings schon eine insgesamt niedrige Sanierungsintensität aus, was gegen einen spürbaren Rückgang der Umbauinvestitionen mit dem neuen System spricht. Grundsätzlich werden Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer mit dem Wegfall der Eigenmietwertbesteuerung und bei niedrigen Zinsen mehr Geld zur Verfügung haben, um Renovationen dadurch langfristig finanzieren zu können. Für ökologische Sanierungen, eine wichtige Voraussetzung für die Energiewende, braucht es zusätzliche Anreize in Form von Subventionen.
Bislang lohnte es sich für viele Eigentümerinnen und Eigentümer, Hypotheken bewusst hochzuhalten, um die Zinsen von der Steuer abzuziehen. Mit dem Wegfall dieser Möglichkeit entfällt der finanzielle Vorteil einer hohen Belehnung. Erwartete Folgen: Tiefere Hypothekenschulden werden attraktiver, Amortisationen könnten zunehmen. Ein Eigenheim bindet viel Kapital und konzentriert das Risiko. Eine moderate Belehnung verbessert die Diversifikation und schafft Spielraum für renditestärkere Anlagen.
Mit der Annahme der Abschaffung des Eigenmietwerts hat sich das Schweizer Stimmvolk für einen historischen Systemwechsel ausgesprochen. Für Eigenheimbesitzende bedeutet dies nicht nur eine Vereinfachung des Steuersystems, sondern auch die Notwendigkeit, ihre Steuer- und Finanzplanung anzupassen. Da der Abzug von Unterhaltskosten und Renovationen künftig wegfallen wird, lohnt es sich, geplante Renovationen oder Sanierungen noch vor Inkrafttreten der Reform umzusetzen, um diese steuerlich geltend zu machen. Dies betrifft insbesondere grössere Investitionen wie energetische Sanierungen oder Modernisierungen. Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer sollten sich zudem frühzeitig über die genauen Übergangsfristen und kantonalen Regelungen informieren, um die verbleibenden steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen. Eine Beratung durch Fachleute kann helfen, die verbleibende Zeit strategisch zu nutzen und die finanziellen Auswirkungen der Reform abzufedern.
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