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Modifica della legge
Il valore locativo sarà abolito in conformità con il referendum popolare del 28 settembre. Leggete quali saranno i cambiamenti e quali le implicazioni fiscali.
Contenuto:
La Svizzera è uno dei pochi Paesi in cui le proprietarie e i proprietari pagano l’imposta sugli appartamenti o sulle case in cui abitano, ma ciò è destinato a cambiare. Dopo decenni di discussioni sull’abolizione dell’imposizione del valore locativo, il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati hanno concordato un cambiamento fondamentale nel dicembre del 2024. Il 28 settembre 2025, l’elettorato svizzero ha votato per l’abolizione del valore locativo, approvandola con 57,7% voti favorevoli.
Vi mostreremo come funziona l'attuale tassazione del valore locativo, come è possibile ridurre l'onere fiscale e quali saranno per voi le conseguenze della riforma prevista.
Il valore locativo corrisponde al valore fittizio della pigione che una proprietaria o un proprietario potrebbe riscuotere affittando l’immobile, e per coloro che abitano nella propria casa, questo valore deve essere tassato come reddito. Secondo il Tribunale federale, il valore locativo deve ammontare ad almeno il 60% e non può superare il 70% dell’affitto di mercato. La cifra viene stabilita dalle autorità fiscali cantonali. Inoltre, i cantoni sono liberi di decidere come calcolare il valore locativo.
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La famiglia Bürgler vive nel cantone di Zurigo e vorrebbe sapere a quanto ammonta il valore locativo del proprio immobile. Ecco come calcolarlo:
Posizione | Posizione | Calcolo | Calcolo | Importo (CHF) | Importo (CHF) |
|---|---|---|---|---|---|
Posizione | Reddito imponibile (genitori 50% ciascuno) | Calcolo | – | Importo (CHF) | 100 000 |
Posizione | Canone locativo di mercato (stima) | Calcolo | 3000 × 12 | Importo (CHF) | 36 000 |
Posizione | Valore locativo (70% del canone di mercato) | Calcolo | 36 000 × 0,7 | Importo (CHF) | 25 200 |
Posizione | Totale parziale reddito imponibile | Calcolo | 100 000 + 25 200 | Importo (CHF) | 125 200 |
Posizione | Ipoteca | Calcolo | – | Importo (CHF) | 850 000 |
Posizione | Interesse ipotecario (1,5%) | Calcolo | 850 000 × 0,015 | Importo (CHF) | –12 750 |
Posizione | Spese di manutenzione | Calcolo | – | Importo (CHF) | –7500 |
Posizione | Valore locativo ridotto | Calcolo | 25 200 – 12 750 – 7500 | Importo (CHF) | 4950 |
Posizione | Reddito imponibile definitivo | Calcolo | 100 000 + 4950 | Importo (CHF) | 104 950 |
I cantoni hanno un certo margine di manovra nel calcolo del valore locativo, e possono aumentarne il valore rispetto al minimo del 60% stabilito dal Tribunale federale. Inoltre, i cantoni sono liberi di scegliere il metodo per calcolare il canone di locazione come base per il valore locativo.
In totale, undici cantoni si basano sulla cosiddetta «pigione di riferimento». A calcolare il valore locativo sulla base del canone di locazione abituale di mercato della località sono i cantoni Appenzello Interno, Appenzello Esterno, Glarona, Grigioni, Lucerna, San Gallo, Sciaffusa, Svitto, Ticino, Uri e Vallese.
Sette cantoni si affidano a una procedura di valutazione in cui consultano dati statistici comparativi e utilizzano modelli edonici computerizzati. Nella stima edonica, il valore dell’immobile viene calcolato in base ai prezzi di vendita effettivi di abitazioni paragonabili. Si avvalgono di questo metodo i cantoni Argovia, Berna, Friburgo, Giura, Nidvaldo, Obvaldo e Turgovia.
I cantoni Basilea Campagna, Basilea Città, Ginevra, Neuchâtel, Soletta, Vaud, Zugo e Zurigo hanno sviluppato metodi di valutazione propri.
Le autorità fiscali effettuano periodicamente nuove stime del valore locativo del vostro immobile. Può capitare che venga calcolato erroneamente un valore locativo troppo alto, ad esempio se non vengono prese in considerazione modifiche all’edificio o al suo utilizzo residenziale (ad es. abitato solo parzialmente). Pertanto, vale la pena verificare il valore nell’imposizione fiscale e confrontarlo con quello degli anni precedenti. Se effettivamente si è verificato un errore nel calcolo del valore locativo, contattate direttamente le autorità fiscali competenti entro il termine valido (di norma 30 giorni) per fare opposizione per iscritto.
Come compensazione per la tassazione, chi possiede una casa può dedurre i costi direttamente correlati all’immobile dal valore locativo. Tali costi includono gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione. In questo modo, è possibile ridurre significativamente l’onere fiscale.
Ogni anno potete scegliere se dedurre i costi di manutenzione effettivi o fare una detrazione forfettaria. Nella maggior parte dei cantoni, ciò corrisponde a una percentuale compresa tra il 10 e il 20% del valore locativo, a seconda dell’età dell’immobile.
Quali costi si possono dedurre dal valore locativo a fini fiscali?
L’onere fiscale che il valore locativo comporta è strettamente correlato al livello dei interessi ipotecari. Con interessi ipotecari bassi, le detrazioni per chi possiede immobili sono inferiori alla tassazione sul valore locativo. Solo con tassi d’interesse superiori al 2% e un valore di anticipo pari o superiore al 60% le deduzioni superano l’imposta.
Vi informeremo ogni mese con le nostre previsioni sull’attuale livello dei tassi e sui loro sviluppi futuri, gratuitamente via e-mail.
Il concetto di valore locativo è stato a lungo oggetto di dibattito. Introdotto nel 1934 come misura d’emergenza per riorganizzare il bilancio federale, da anni si discuteva di una possibile riforma. Chi possiede un’abitazione riteneva infatti assurdo dover pagare le tasse su un reddito "fittizio". Altri punti critici erano le difficoltà di un trattamento fiscale equo e dettagliato, l’elevato onere burocratico e gli incentivi all’indebitamento. Sulla base delle ripetute critiche, il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati hanno approvato la modifica del sistema nel dicembre 2024, ora confermata attraverso una votazione popolare. Con il sì all'abolizione del valore locativo, l’elettorato svizzero ha messo fine a un dibattito di lunga data e compiuto un passo storico nella politica fiscale.
Con bassi tassi d’interesse, chi possiede una casa senza tassazione del valore locativo ha più denaro a disposizione e può quindi finanziare più facilmente le ristrutturazioni.
Il valore locativo era ancorato alla storia svizzera da oltre 100 anni e, in questo lasso di tempo, aveva subito molti cambiamenti.
Con bassi tassi d’interesse sulle ipoteche, le proprietarie e i proprietari di nuovi appartamenti nei grandi centri trarranno il maggior vantaggio. Il valore locativo è elevato e l’eliminazione o la limitazione delle possibilità di deduzione li danneggia meno perché hanno costi di manutenzione piuttosto bassi. Le nuove e i nuovi acquirenti beneficiano anche della deduzione per gli interessi debitori sull’acquisto della prima casa.
Anche coloro che hanno già ammortizzato del tutto o quasi l’ipoteca beneficeranno della modifica del sistema. In questa categoria rientrano soprattutto le persone pensionate. Per loro, l’eliminazione della tassazione del valore locativo rispetto al reddito avrà un impatto significativo.
A perderci in misura maggiore saranno probabilmente le proprietarie e i proprietari di vecchi immobili da ristrutturare. Per esempio, chi acquista una vecchia casa e investe cifre considerevoli in ristrutturazioni non sarà più in grado di dedurre una parte significativa di queste spese dalle proprie tasse. Ciò dovrebbe aumentare il divario di prezzo tra i vecchi e i nuovi immobili: i nuovi edifici diventeranno più costosi, mentre quelli vecchi perderanno valore.
Anche chi possiede una seconda casa sarà probabilmente svantaggiato. Non è ancora chiaro quanto sarà alta la nuova imposta cantonale sugli immobili. Tuttavia, i cantoni di montagna saranno incentivati a utilizzare l’imposta non solo per compensare la perdita del valore locativo delle seconde case, ma anche per intervenire contro i «letti freddi».
Poiché gli incentivi per la manutenzione degli immobili diminuiranno, il settore delle costruzioni ne risentirà probabilmente, anche se la domanda di lavori di risanamento e manutenzione potrebbe aumentare poco prima del cambiamento del sistema. La limitata deducibilità degli interessi debitori dovrebbe inoltre determinare una minore domanda di ipoteche. Anche il settore bancario nel suo complesso subirà probabilmente perdite.
Il momento esatto in cui verrà abolito il valore locativo non è ancora noto e attualmente non è possibile fare previsioni in merito. Sarà il Consiglio federale a stabilire l’entrata in vigore delle modifiche, garantendo altresì ai cantoni tempo sufficiente per la loro attuazione.
Non ammortizzare eccessivamente il mutuo
Dopo il cambio di sistema, non sarà più possibile utilizzare i mutui per l'ottimizzazione fiscale. Questo crea un incentivo all'ammortamento per ridurre il carico degli interessi. Tuttavia, una casa di proprietà immobilizza a lungo termine una grande quantità di capitale proprio e comporta un rischio di concentrazione per lo sviluppo del patrimonio. Un rapporto di finanziamento costante e moderato favorisce la diversificazione e lascia margine per investimenti con rendimenti più elevati. Gli investimenti in strumenti finanziari possono spesso generare rendimenti a lungo termine superiori al costo degli interessi ipotecari. Tuttavia, questi investimenti comportano anche dei rischi: l'aumento dei tassi di interesse può aumentare i costi di finanziamento e ridurre il valore dell'immobile, mentre i portafogli di investimento sono soggetti a fluttuazioni di valore. Un mutuo a tasso fisso offre una maggiore sicurezza di pianificazione.
Anticipare le ristrutturazioni
Per le ristrutturazioni previste, è opportuno valutare tempestivamente se conviene anticiparle per beneficiare ancora delle detrazioni fiscali durante la fase di transizione – soprattutto considerando l'aumento effettivo dei costi del 20-30% senza detrazioni fiscali. A causa dell'aumento della domanda, potrebbero verificarsi tempi di attesa più lunghi, il che potrebbe impedire l'esecuzione di tutti i lavori desiderati prima del cambio di sistema.
Tasso di interesse preferenziale per il vostro progetto di ristrutturazione ed ecobonus aggiuntivo dello 0,30% se si tratta di progetti di efficientamento energetico o di una ristrutturazione che comporta un certificato Minergie® o un certificato CECE® di classe A o B.
Con l’approvazione dell’abolizione del valore locativo, l’elettorato svizzero si è espresso a favore di un cambiamento strutturale storico. Per chi possiede una casa, ciò non significa solo una semplificazione del sistema fiscale, ma anche la necessità di adattare la propria pianificazione fiscale e finanziaria. Poiché la deduzione dei costi di manutenzione e delle ristrutturazioni è destinata a scomparire, conviene eseguire le ristrutturazioni o i risanamenti pianificati prima dell’entrata in vigore della riforma per ottenerne i vantaggi fiscali. Ciò riguarda in particolare investimenti più ampi come le riqualificazioni energetici o le modernizzazioni. Proprietarie e proprietari dovrebbero anche informarsi per tempo sugli esatti periodi di transizione e sulle normative cantonali, al fine di sfruttare al meglio i vantaggi fiscali residui. Una consulenza da parte di esperti può aiutare a utilizzare al meglio il tempo rimanente e assorbire gli effetti finanziari della riforma.
Fissate un appuntamento per una consulenza non vincolante o chiamateci direttamente in caso di domande.
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