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Scoprite come viene calcolato il valore locativo, quali sono le differenze tra cantoni e con quali deduzioni potete ridurre il vostro onere fiscale.
La Svizzera è uno dei pochi Paesi in cui i proprietari pagano un’imposta sugli appartamenti o sulle case in cui abitano, Vi mostriamo come funziona la tassazione del valore locativo ancora in vigore e come si può ridurre l’onere fiscale.
Importante: il 28 settembre 2025, l’elettorato svizzero ha votato per l’abolizione del valore locativo, approvandola con il 57,7% di voti favorevoli. Leggete di più sulla riforma prevista e cosa significa per voi nel nostro articolo «Che cosa implica l’abolizione del valore locativo?».
Il valore locativo corrisponde al valore fittizio della pigione che una proprietaria o un proprietario potrebbe riscuotere affittando l’immobile, e per coloro che abitano nella propria casa, questo valore deve essere tassato come reddito. Secondo il Tribunale federale, il valore locativo deve ammontare ad almeno il 60% e non può superare il 70% dell’affitto di mercato. La cifra viene stabilita dalle autorità fiscali cantonali. Inoltre, i cantoni sono liberi di decidere come calcolare il valore locativo.
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Il concetto di valore locativo è stato a lungo oggetto di dibattito. Introdotto nel 1934 come misura d’emergenza per riorganizzare il bilancio federale, da anni si discuteva di una possibile riforma. Chi possiede un’abitazione riteneva infatti assurdo dover pagare le tasse su un reddito "fittizio". Altri punti critici erano le difficoltà di un trattamento fiscale equo e dettagliato, l’elevato onere burocratico e gli incentivi all’indebitamento. Sulla base delle ripetute critiche, il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati hanno approvato la modifica del sistema nel dicembre 2024, ora confermata attraverso una votazione popolare. Con il sì all'abolizione del valore locativo, l’elettorato svizzero ha messo fine a un dibattito di lunga data e compiuto un passo storico nella politica fiscale.
La famiglia Bürgler vive nel cantone di Zurigo e vorrebbe sapere a quanto ammonta il valore locativo del proprio immobile. Ecco come calcolarlo:
Posizione | Posizione | Calcolo | Calcolo | Importo (CHF) | Importo (CHF) |
|---|---|---|---|---|---|
Posizione | Reddito imponibile (genitori 50% ciascuno) | Calcolo | – | Importo (CHF) | 100 000 |
Posizione | Canone locativo di mercato (stima) | Calcolo | 3000 × 12 | Importo (CHF) | 36 000 |
Posizione | Valore locativo (70% del canone di mercato) | Calcolo | 36 000 × 0,7 | Importo (CHF) | 25 200 |
Posizione | Totale parziale reddito imponibile | Calcolo | 100 000 + 25 200 | Importo (CHF) | 125 200 |
Posizione | Ipoteca | Calcolo | – | Importo (CHF) | 850 000 |
Posizione | Interesse ipotecario (1,5%) | Calcolo | 850 000 × 0,015 | Importo (CHF) | –12 750 |
Posizione | Spese di manutenzione | Calcolo | – | Importo (CHF) | –7500 |
Posizione | Valore locativo ridotto | Calcolo | 25 200 – 12 750 – 7500 | Importo (CHF) | 4950 |
Posizione | Reddito imponibile definitivo | Calcolo | 100 000 + 4950 | Importo (CHF) | 104 950 |
I cantoni hanno un certo margine di manovra nel calcolo del valore locativo, e possono aumentarne il valore rispetto al minimo del 60% stabilito dal Tribunale federale. Inoltre, i cantoni sono liberi di scegliere il metodo per calcolare il canone di locazione come base per il valore locativo.
In totale, undici cantoni si basano sulla cosiddetta «pigione di riferimento». A calcolare il valore locativo sulla base del canone di locazione abituale di mercato della località sono i cantoni Appenzello Interno, Appenzello Esterno, Glarona, Grigioni, Lucerna, San Gallo, Sciaffusa, Svitto, Ticino, Uri e Vallese.
Sette cantoni si affidano a una procedura di valutazione in cui consultano dati statistici comparativi e utilizzano modelli edonici computerizzati. Nella stima edonica, il valore dell’immobile viene calcolato in base ai prezzi di vendita effettivi di abitazioni paragonabili. Si avvalgono di questo metodo i cantoni Argovia, Berna, Friburgo, Giura, Nidvaldo, Obvaldo e Turgovia.
I cantoni Basilea Campagna, Basilea Città, Ginevra, Neuchâtel, Soletta, Vaud, Zugo e Zurigo hanno sviluppato metodi di valutazione propri.
Le autorità fiscali effettuano periodicamente nuove stime del valore locativo del vostro immobile. Può capitare che venga calcolato erroneamente un valore locativo troppo alto, ad esempio se non vengono prese in considerazione modifiche all’edificio o al suo utilizzo residenziale (ad es. abitato solo parzialmente). Pertanto, vale la pena verificare il valore nell’imposizione fiscale e confrontarlo con quello degli anni precedenti. Se effettivamente si è verificato un errore nel calcolo del valore locativo, contattate direttamente le autorità fiscali competenti entro il termine valido (di norma 30 giorni) per fare opposizione per iscritto.
Come compensazione per la tassazione, chi possiede una casa può dedurre i costi direttamente correlati all’immobile dal valore locativo. Tali costi includono gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione. In questo modo, è possibile ridurre significativamente l'onere fiscale..
Ogni anno potete scegliere se dedurre i costi di manutenzione effettivi o fare una detrazione forfettaria. Nella maggior parte dei cantoni, ciò corrisponde a una percentuale compresa tra il 10 e il 20% del valore locativo, a seconda dell’età dell’immobile.
Quali costi si possono dedurre dal valore locativo a fini fiscali:
L’onere fiscale che il valore locativo comporta è strettamente correlato al livello dei interessi ipotecari. Con interessi ipotecari bassi, le detrazioni per chi possiede immobili sono inferiori alla tassazione sul valore locativo. Solo con tassi d’interesse superiori al 2% e un valore di anticipo pari o superiore al 60% le deduzioni superano l’imposta. .
Vi informeremo ogni mese con le nostre previsioni sull’attuale livello dei tassi e sui loro sviluppi futuri, gratuitamente via e-mail.
Il valore locativo è un elemento complesso del sistema fiscale svizzero: i proprietari e le proprietarie devono dichiarare ai fini fiscali un valore locativo fittizio come reddito, ma possono contemporaneamente dedurre gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione. L’ammontare dell’onere varia a seconda del cantone e dipende fortemente dal livello dei tassi di interesse.
Con il referendum del 28 settembre 2025 è stata determinata l’abolizione del valore locativo. Per saperne di più sulla riforma prevista e su come utilizzare strategicamente il tempo rimanente e attenuare le implicazioni finanziarie, leggete l’articolo «Che cosa implica l’abolizione del valore locativo?».
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