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Rendimento
Avete acquistato un immobile in cui non abitate, utilizzando capitale proprio e un’ipoteca. Ma come potete calcolare se questo investimento conviene davvero a lungo termine?
Contenuto:
Un immobile a reddito può essere un’opportunità interessante per la costituzione del patrimonio, ma quando vale davvero la pena scegliere questo investimento? Si tratta di una domanda comune tra chi sta valutando l’acquisto di una casa plurifamiliare o di un’altra proprietà da affittare. Se possedete un immobile in locazione, vorrete assicurarvi che l’investimento dia frutti a lungo termine. Ma come potete valutare in modo affidabile la redditività?
In questo articolo scoprirete quando conviene investire in un immobile a reddito, come calcolare il rendimento e quali fattori determinano il successo dell’investimento.
IImmaginate di aver acquistato una casa plurifamiliare con otto appartamenti pagando cinque milioni di franchi. Se un giorno venderete l’immobile, vorrete ottenere almeno il prezzo di acquisto iniziale. Nella pratica, tuttavia, il valore di mercato del momento è influenzato da vari fattori, come il terreno, le condizioni dell’edificio, le entrate da locazione e il contesto di mercato generale.
Anche dal punto di vista economico -aziendale, la differenza tra il prezzo di acquisto e il valore attuale è decisiva, perché mostra se il capitale investito è cresciuto. Il valore di mercato attuale è quindi il punto di partenza per valutare la redditività.
Tuttavia, è ancora più importante il valore effettivo del vostro immobile a reddito dal punto di vista dei ricavi. Questo si calcola in base al valore reddituale, che a sua volta dipende dal reddito netto da locazione a lungo termine e dal tasso di capitalizzazione.
Il valore effettivo della casa dipende da chi lo valuta:
Per valutare realisticamente la redditività di un immobile a reddito, è necessario considerare sia il valore di mercato attuale, sia i redditi da locazione, sia il tasso di sfitto, sia il tasso di capitalizzazione.
I ricavi regolari del vostro investimento di capitale sono costituiti principalmente dalle entrate da locazione e, in alcuni casi, dagli interessi sugli accantonamenti.
Tuttavia, la vostra casa plurifamiliare genera anche costi correnti, tra cui rientrano la manutenzione di edifici e terreni, il compenso per l’amministrazione della proprietà, le assicurazioni, i costi del capitale e gli ammortamenti. A questi si aggiungono le imposte, gli accantonamenti per future ristrutturazioni e le riserve per gli sfitti e i mancati pagamenti.
Ma come potete valutare in modo affidabile la redditività e quando conviene davvero un immobile a reddito? Solo attraverso un preciso confronto tra ricavi e costi otterrete un quadro chiaro della redditività e potrete decidere se il vostro immobile a reddito vale davvero la pena.
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Dopo aver spiegato le basi della valutazione della redditività, mostriamo ora con un esempio concreto come si calcola il rendimento di un immobile a reddito. Il seguente esempio di calcolo chiarisce quali fattori influiscono e come includerli nell’analisi.
La tabella seguente mostra le entrate, le spese e gli accantonamenti per il nostro esempio di casa plurifamiliare. Così potete comprendere i singoli fattori del calcolo del rendimento e applicarli al vostro immobile.
Definizione | Definizione | Ricavo in CHF | Ricavo in CHF | Spesa in CHF | Spesa in CHF | Accantonamento in CHF | Accantonamento in CHF |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Definizione | Entrate da locazione nette | Ricavo in CHF | 211 200 | Spesa in CHF |
| Accantonamento in CHF |
|
Definizione | Amministrazione1 | Ricavo in CHF |
| Spesa in CHF | 12 672 | Accantonamento in CHF |
|
Definizione | Manutenzione (CHF 1000 appartamento/anno) | Ricavo in CHF |
| Spesa in CHF | 8 000 | Accantonamento in CHF |
|
Definizione | Assicurazioni | Ricavo in CHF |
| Spesa in CHF | 4 000 | Accantonamento in CHF |
|
Definizione | Riserva per sfitti e mancati pagamenti2 | Ricavo in CHF |
| Spesa in CHF |
| Accantonamento in CHF | 4 224 |
Definizione | Costi del capitale | Ricavo in CHF |
| Spesa in CHF | 65 000 | Accantonamento in CHF |
|
Definizione | Imposte (forfettario) | Ricavo in CHF |
| Spesa in CHF | 10 000 | Accantonamento in CHF |
|
Definizione | Accantonamenti per ristrutturazioni3 | Ricavo in CHF |
| Spesa in CHF |
| Accantonamento in CHF | 50 000 |
Definizione | Totale | Ricavo in CHF | 211 200 | Spesa in CHF | 99 672 | Accantonamento in CHF | 54 224 |
Definizione | Utile prima degli accantonamenti | Ricavo in CHF | 111 528 | Spesa in CHF |
| Accantonamento in CHF |
|
Definizione | Utile dopo gli accantonamenti | Ricavo in CHF | 57 304 | Spesa in CHF |
| Accantonamento in CHF |
|
1Sei percento delle entrate da locazione nette/anno
2Due percento delle entrate da locazione nette/anno
3Uno percento del prezzo di acquisto/anno
Il rendimento netto sul capitale proprio in questo esempio è del 3,28 percento (CHF 57 304 / 1 750 000).
Il rendimento è un indicatore chiave che mostra l’utile ottenuto in relazione al capitale investito. È uno strumento indispensabile per valutare la redditività degli investimenti e confrontarne diversi tipi.
A seconda del metodo di calcolo, esistono vari tipi di rendimento, che evidenziano diversi aspetti della redditività. Di seguito vi presentiamo i principali tipi di rendimento e vi mostriamo come calcolarli.
Per valutare la redditività di un immobile a reddito, è importante conoscere i diversi tipi di rendimento. Ogni metodo evidenzia un diverso aspetto della redditività e vi aiuta a prendere una decisione informata. La seguente panoramica mostra i tipi di rendimento principali, le loro formule di calcolo e i risultati nel nostro esempio:
Tipo di rendimento | Tipo di rendimento | Formula | Formula | Risultato | Risultato |
|---|---|---|---|---|---|
Tipo di rendimento | Rendimento lordo | Formula | Reddito netto da locazione / prezzo di acquisto × 100 | Risultato | 4,19% |
Tipo di rendimento | Rendimento netto | Formula | (Reddito netto da locazione – costi) / prezzo di acquisto × 100 | Risultato | 2,21% |
Tipo di rendimento | Rendimento del capitale proprio | Formula | (Reddito netto da locazione – costi) / capitale investito × 100 | Risultato | 6,32% |
Tipo di rendimento | Rendimento netto-netto | Formula | (Reddito netto da locazione – costi – accantonamenti) / capitale investito × 100 | Risultato | 3,25% |
La redditività effettiva di una casa plurifamiliare dipende in gran parte dal rendimento ottenuto. Uno dei metodi più efficaci per valutarla è il rendimento netto-netto, poiché considera non solo le entrate e i costi correnti, ma anche gli accantonamenti per investimenti a lungo termine.
Se, come nell’esempio, l’immobile ottiene un rendimento netto-netto di circa il tre percento, può essere considerato redditizio. Ricavi simili sono competitivi rispetto ad altri tipi di investimento sicuri, ad esempio i titoli sovrani o i depositi a termine. Inoltre gli immobili, in quanto beni materiali, offrono il vantaggio di essere generalmente al riparo dall’inflazione e di poter acquisire valore a lungo termine.
Oltre al calcolo del rendimento netto-netto, anche la struttura di finanziamento svolge un ruolo decisivo. Come cambia il rendimento se l’immobile è completamente autofinanziato, cioè acquistato al 100 percento con capitale proprio?
In questo caso il rendimento netto-netto è inferiore, poiché non ci sono costi di finanziamento esterni che potrebbero essere dedotti fiscalmente. Nel nostro esempio, il rendimento scende all’1,14 percento. A prima vista sembra quindi meno conveniente, ma ha un vantaggio significativo: il rischio derivante dal capitale di terzi, ad esempio a causa di variazioni dei tassi di interesse o obblighi di rimborso, viene completamente eliminato. Per chi investe con particolare attenzione alla sicurezza questo può rivelarsi un fattore cruciale.
Rendimento netto-netto in caso di autofinanziamento totale
Formula di calcolo
(Reddito netto da locazione – costi – accantonamenti) / prezzo di acquisto × 100
Nel nostro esempio:
57 304 / 5 035 000 × 100 = 1,14 percento di rendimento netto-netto
Il rendimento netto-netto è uno strumento indispensabile per valutare realisticamente la redditività di un immobile a reddito. Costituisce una base affidabile per confrontare la redditività del vostro immobile con altri tipi di investimento e prendere decisioni informate.
Secondo il Tribunale federale (sentenza 4A_554/2019) è consentito un rendimento netto fino a due punti percentuali superiore al tasso d’interesse di riferimento, a condizione che quest’ultimo sia pari o inferiore al due percento. Con un tasso di riferimento dell’1,25 percento (situazione a novembre 2025), si ottiene un rendimento netto massimo ammissibile del 3,25 percento. Questa disposizione è particolarmente rilevante nelle controversie sugli affitti, poiché definisce il quadro per i «rendimenti ragionevoli».
Per le nuove costruzioni, di norma nei primi dieci anni ci si basa sul rendimento lordo, mentre per gli edifici più vecchi si considera il rendimento netto. Tuttavia, non esiste un metodo di calcolo uniforme.
L’associazione dei proprietari immobiliari di Zurigo raccomanda come orientamento quanto segue.
Queste linee guida garantiscono trasparenza e comparabilità, sia nella valutazione interna del rendimento sia nella comunicazione con le autorità o i locatari.
Il finanziamento di un immobile a reddito è un fattore decisivo per la sua redditività. L’aumento dei tassi d’interesse può comportare costi del capitale maggiori e di conseguenza un rendimento nettamente minore. In particolare, il rendimento del capitale proprio dipende fortemente dai costi di finanziamento e anche un aumento degli interessi ipotecari di solo un punto percentuale può causare una riduzione notevole.
Perciò, l’ipoteca scelta per un immobile a reddito dovrebbe rimanere sostenibile anche in caso di aumento dei tassi. Una strategia di finanziamento solida è fondamentale per garantire un rendimento stabile a lungo termine.
Esempio:
se i tassi aumentano dal due al tre percento, i costi annuali del capitale passano da CHF 65 000 a CHF 97 500. Di conseguenza, l’utile si riduce, diminuendo il rendimento netto a parità di affitti.
Nel breve termine, tuttavia, l’UBS Chief Investment Office non prevede aumenti significativi dei tassi di interesse.
La redditività di un immobile a reddito non dipende solo dalle entrate da locazione, ma anche dalla gestione efficace dei costi e dalla pianificazione a lungo termine. Con le seguenti tre strategie potete agire su fattori specifici per aumentare il rendimento del vostro immobile:
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Un immobile a reddito conviene se il rendimento ottenuto copre i costi correnti e, a lungo termine, supera i costi di finanziamento. Con una pianificazione accurata, un calcolo realistico e una strategia di finanziamento ben ponderata, potete garantire la redditività sostenibile del vostro immobile. Gli immobili offrono inoltre il vantaggio di essere generalmente al riparo dall’inflazione e di poter acquisire valore a lungo termine, in quanto beni materiali.
Non dimenticate: un investimento intelligente in immobili non è solo una questione di numeri, ma anche della giusta strategia. Con un’adeguata pianificazione e lungimiranza, potete rendere il vostro immobile a reddito un investimento di successo!
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