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Rendement
Vous avez acheté un bien immobilier que vous n’habitez pas vous-même, en utilisant des fonds propres ainsi qu’une hypothèque. Mais comment pouvez-vous calculer si cet investissement sera réellement rentable à long terme?
Contenu:
Un bien de rendement peut être une option intéressante pour se constituer un patrimoine, mais quand un tel investissement en vaut-il vraiment la peine? C’est une question que se posent de nombreuses personnes qui envisagent d’acheter un immeuble locatif ou un autre bien immobilier destiné à la location. Si vous possédez un bien que vous louez, vous souhaitez naturellement que votre investissement soit rentable à long terme. Mais comment évaluer la rentabilité de manière fiable?
Dans cet article, vous découvrirez dans quels cas un bien de rendement est intéressant, comment calculer le rendement et quels sont les facteurs clés pour réussir votre investissement.
Imaginez que vous avez acheté un immeuble de huit appartements pour 5 000 000 CHF. Si un jour vous décidez de vendre ce bien, vous souhaiterez au minimum récupérer le prix d’achat initial. En pratique, la valeur marchande actuelle est toutefois influencée par différents facteurs, comme le terrain, l’état du bâtiment, les revenus locatifs et la situation générale du marché.
D’un point de vue économique, la différence entre le prix d’achat et la valeur actuelle est également essentielle: elle indique si votre capital investi a augmenté. La valeur marchande actuelle sert donc de point de départ pour évaluer la rentabilité.
Mais pour votre bien de rendement, c’est la valeur réelle de l’immeuble en termes de revenus qui est encore plus importante. Celle-ci se mesure à partir de la valeur de rendement, qui dépend elle-même du revenu locatif net réalisable à long terme et du taux de capitalisation.
La valeur réelle de votre immeuble dépend de la personne à qui elle s’adresse:
Pour évaluer de manière réaliste la rentabilité d’un bien de rendement, il est donc nécessaire de prendre en compte ensemble la valeur marchande actuelle, les revenus locatifs, le taux de vacance et le taux de capitalisation.
Les revenus réguliers de votre placement de capitaux proviennent principalement des loyers perçus et, le cas échéant, des intérêts sur les provisions constituées.
Cependant, votre immeuble locatif engendre aussi des frais courants, dont l’entretien du bâtiment et du terrain, les honoraires de gestion, les assurances, ainsi que les coûts du capital et les amortissements. S’y ajoutent les impôts, les provisions pour de futures rénovations, ainsi que les réserves pour les vacances locatives et les pertes de loyer.
Mais comment évaluer la rentabilité de manière fiable, et quand un bien de rendement en vaut-il vraiment la peine? Ce n’est qu’en comparant précisément les revenus et les coûts que vous obtiendrez une vision claire de la rentabilité et pourrez décider si votre bien de rendement est réellement intéressant.
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Après avoir expliqué les bases de l’évaluation de la rentabilité, nous allons maintenant vous montrer, à l’aide d’un exemple concret, comment calculer le rendement d’un bien mis en location. Le calcul suivant illustre les facteurs à prendre en compte et comment les intégrer dans votre propre analyse.
Le tableau suivant montre les revenus, les dépenses et les provisions pour notre immeuble locatif pris en exemple. Ainsi, vous pouvez comprendre les différents facteurs du calcul de rendement et les appliquer à votre propre bien immobilier.
Désignation | Désignation | Revenu en CHF | Revenu en CHF | Dépense en CHF | Dépense en CHF | Provisions en CHF | Provisions en CHF |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Désignation | Revenus locatifs nets | Revenu en CHF | 211 200 | Dépense en CHF |
| Provisions en CHF |
|
Désignation | Gestion1 | Revenu en CHF |
| Dépense en CHF | 12 672 | Provisions en CHF |
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Désignation | Entretien (1000 CHF par appartement et par an) | Revenu en CHF |
| Dépense en CHF | 8 000 | Provisions en CHF |
|
Désignation | Assurances | Revenu en CHF |
| Dépense en CHF | 4 000 | Provisions en CHF |
|
Désignation | Réserve pour vacances et pertes de loyer2 | Revenu en CHF |
| Dépense en CHF |
| Provisions en CHF | 4 224 |
Désignation | Coût du capital | Revenu en CHF |
| Dépense en CHF | 65 000 | Provisions en CHF |
|
Désignation | Impôts (forfaitaire) | Revenu en CHF |
| Dépense en CHF | 10 000 | Provisions en CHF |
|
Désignation | Provisions pour rénovations3 | Revenu en CHF |
| Dépense en CHF |
| Provisions en CHF | 50 000 |
Désignation | Somme | Revenu en CHF | 211 200 | Dépense en CHF | 99 672 | Provisions en CHF | 54 224 |
Désignation | Bénéfice avant provisions | Revenu en CHF | 111 528 | Dépense en CHF |
| Provisions en CHF |
|
Désignation | Bénéfice après provisions | Revenu en CHF | 57 304 | Dépense en CHF |
| Provisions en CHF |
|
16% des revenus locatifs nets/an
22% des revenus locatifs nets/an
31% du prix d’achat/an
Le rendement net des fonds propres est de 3,28% dans cet exemple (57 304 / 1 750 000).
Le rendement est un indicateur clé qui montre le bénéfice réalisé par rapport au capital investi. C’est un outil indispensable pour évaluer la rentabilité des investissements et comparer différents placements.
Selon la méthode de calcul, il existe différents types de rendement, chacun mettant en lumière un aspect particulier de la rentabilité. Nous vous présentons ci-dessous les principaux types de rendement et expliquons comment ils sont calculés.
Pour évaluer la rentabilité d’un bien de rendement, il est important de connaître les différents types de rendement. Chaque méthode met en lumière un aspect différent de la rentabilité et vous aide à prendre une décision éclairée. Le tableau ci-dessous présente les principaux types de rendement, leurs formules de calcul et les résultats issus de notre exemple:
Type de rendement | Type de rendement | Formule | Formule | Résultat | Résultat |
|---|---|---|---|---|---|
Type de rendement | Rendement brut | Formule | Revenu locatif net / prix d’achat × 100 | Résultat | 4,19% |
Type de rendement | Rendement net | Formule | (Revenu locatif net – coûts) / prix d’achat × 100 | Résultat | 2,21% |
Type de rendement | Rendement des fonds propres | Formule | (Revenu locatif net – coûts) / capital investi × 100 | Résultat | 6,32% |
Type de rendement | Rendement net-net | Formule | (Revenu locatif net – coûts – provisions) / capital investi × 100 | Résultat | 3,25% |
La rentabilité réelle d’un immeuble locatif dépend principalement du rendement obtenu. L’une des méthodes les plus significatives pour évaluer la rentabilité est le rendement net-net, car il prend en compte non seulement les revenus et les frais courants, mais aussi les provisions pour les investissements à long terme.
Si votre bien immobilier atteint, comme dans l’exemple, un rendement net-net d’environ 3%, il peut être considéré comme rentable. Un tel rendement est compétitif par rapport à d’autres formes de placement sûres, comme les obligations d’Etat ou les comptes à terme. De plus, les biens immobiliers, en tant que valeurs réelles, offrent l’avantage d’être généralement protégés contre l’inflation et de pouvoir prendre de la valeur à long terme.
Outre le calcul du rendement net-net, la structure de financement joue également un rôle déterminant. Comment le rendement évolue-t-il si vous financez entièrement votre bien, c’est-à-dire si vous l’achetez à 100% avec vos fonds propres?
Dans ce cas, le rendement net-net diminue, car il n’y a pas de frais de financement externe pouvant être déduits fiscalement. Dans l’exemple, le rendement tombe à 1,14%. Cela peut sembler moins intéressant à première vue, mais il y a un avantage décisif: le risque lié aux capitaux empruntés, comme les variations de taux d’intérêt ou les obligations de remboursement, disparaît complètement. Pour les investisseurs axés sur la sécurité, cela peut être un facteur déterminant.
Rendement net-net en cas d’autofinancement complet
Formule de calcul
(Revenu locatif net – coûts – provisions) / prix d’achat × 100
Dans notre exemple:
57 304 / 5 035 000 × 100 = 1,14% de rendement net-net
Le rendement net-net est un outil indispensable pour évaluer de manière réaliste la rentabilité d’un bien de rendement. Il offre une base fiable pour comparer la rentabilité de votre bien immobilier à d’autres formes de placement et prendre des décisions éclairées.
Selon le Tribunal fédéral (arrêt 4A_554/2019), un rendement net allant jusqu’à deux points de pourcentage au-dessus du taux d’intérêt de référence, à condition que celui-ci soit de 2% ou moins, est considéré comme autorisé.
Avec un taux de référence de 1,25% (en novembre 2025), le rendement net maximal autorisé s’élève donc à 3,25%. Cette règle est particulièrement pertinente en cas de litiges sur les loyers, car elle définit le cadre des «rendements raisonnables».
Pour les constructions neuves, c’est généralement le rendement brut qui est pris en compte durant les dix premières années, tandis que pour les bâtiments plus anciens, c’est le rendement net. Il n’existe toutefois pas de méthode de calcul uniforme.
L’Association des propriétaires fonciers de Zurich recommande, à titre indicatif, la base suivante:
Ces repères garantissent la transparence et la comparabilité, tant pour l’évaluation interne du rendement que pour la communication avec les autorités ou les locataires.
Le financement d’un bien de rendement est un facteur déterminant pour sa rentabilité. La hausse des taux d’intérêt peut augmenter les coûts du capital et ainsi réduire considérablement le rendement. La rentabilité des fonds propres dépend particulièrement des coûts de financement: une hausse du taux hypothécaire d’un seul point de pourcentage peut déjà la diminuer sensiblement.
Il est donc important de choisir une hypothèque pour un bien de rendement de manière à ce qu’elle reste supportable même en cas de hausse des taux. Une stratégie de financement solide est essentielle pour garantir un rendement stable à long terme.
Exemple:
Si les taux d’intérêt passent de 2% à 3%, les coûts annuels du capital augmentent de 65 000 CHF à 97 500 CHF. Cela réduit d’autant le bénéfice, ce qui, avec des loyers inchangés, fait baisser le rendement net.
A court terme, cependant, l’UBS Chief Investment Office ne s’attend pas à des hausses de taux marquées.
La rentabilité d’un bien de rendement ne dépend pas seulement des revenus locatifs, mais aussi de l’efficacité avec laquelle vous gérez vos coûts et planifiez à long terme. Les trois stratégies suivantes vous permettent d’agir de manière ciblée sur les leviers essentiels pour augmenter le rendement de votre bien immobilier:
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Un bien de rendement est rentable si le rendement obtenu couvre les frais courants et dépasse, à long terme, les coûts de financement. Avec une planification soignée, un calcul réaliste et une stratégie de financement réfléchie, vous pouvez assurer durablement la rentabilité de votre bien immobilier. Les biens immobiliers offrent en outre l’avantage d’être généralement protégés contre l’inflation en tant que valeurs réelles et de pouvoir prendre de la valeur à long terme.
Pensez-y: un investissement immobilier judicieux n’est pas seulement une question de chiffres, mais aussi de stratégie. Avec une bonne planification et de la prévoyance, vous pouvez faire de votre bien de rendement un investissement réussi!
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