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Rendite
Sie haben eine Immobilie gekauft, die Sie nicht selbst bewohnen, und dafür Eigenmittel sowie eine Hypothek eingesetzt. Doch wie können Sie berechnen, ob sich diese Investition langfristig wirklich lohnt?
Inhalt:
Ein Renditeobjekt kann eine attraktive Möglichkeit sein, Vermögen aufzubauen – doch wann lohnt sich eine solche Investition wirklich? Diese Frage stellen sich viele, die über den Kauf eines Mehrfamilienhauses oder einer anderen vermieteten Immobilie nachdenken. Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die Sie vermieten, möchten Sie sicherstellen, dass Ihre Investition langfristig Früchte trägt. Doch wie können Sie die Rentabilität zuverlässig bewerten?
In diesem Artikel erfahren Sie, wann sich ein Renditeobjekt lohnt, wie Sie die Rendite berechnen und welche Faktoren für eine erfolgreiche Investition entscheidend sind.
Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen für CHF 5 000 000 gekauft. Wenn Sie die Liegenschaft eines Tages verkaufen, möchten Sie mindestens den damaligen Kaufpreis wieder erzielen. In der Praxis wird der heutige Marktwert jedoch von verschiedenen Faktoren beeinflusst – etwa durch das Grundstück, den Zustand des Gebäudes, die Mieteinnahmen und das allgemeine Marktumfeld.
Auch aus betriebswirtschaftlicher Sicht ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem aktuellen Wert entscheidend: Sie zeigt, ob sich Ihr investiertes Kapital vermehrt hat. Der aktuelle Marktwert dient daher als Ausgangspunkt, um die Rentabilität zu beurteilen.
Noch wichtiger für Ihr Renditeobjekt ist jedoch der tatsächliche Wert des Hauses aus Ertragssicht. Dieser bemisst sich aus dem Ertragswert, der wiederum vom nachhaltig erzielbaren Nettomietertrag und vom Kapitalisierungssatz abhängt.
Wie hoch der tatsächliche Wert Ihres Wohnhauses ist, hängt davon ab, für wen er bestimmt wird:
Um die Rentabilität eines Renditeobjekts realistisch einzuschätzen, müssen daher der aktuelle Marktwert, die Mieterträge, die Leerstandsquote und der Kapitalisierungssatz gemeinsam betrachtet werden.
Die regelmässigen Erträge aus Ihrer Kapitalanlage setzen sich hauptsächlich aus den Mieteinnahmen und gegebenenfalls aus der Verzinsung gebildeter Rückstellungen zusammen.
Allerdings verursacht Ihr Mehrfamilienhaus auch laufende Kosten: Dazu gehören der Unterhalt von Gebäude und Grundstück, das Honorar für die Liegenschaftsverwaltung, Versicherungen sowie Kapitalkosten und Amortisationen. Hinzu kommen Steuern, Rückstellungen für spätere Sanierungen sowie Reserven für Leerstände und Mietausfälle.
Doch wie können Sie die Rentabilität zuverlässig bewerten – und wann lohnt sich ein Renditeobjekt wirklich? Nur durch eine präzise Gegenüberstellung von Erträgen und Kosten erhalten Sie ein klares Bild der Rentabilität – und können entscheiden, ob sich Ihr Renditeobjekt wirklich lohnt.
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Nachdem wir die Grundlagen der Rentabilitätsbewertung erläutert haben, zeigen wir nun anhand eines konkreten Beispiels, wie Sie die Rendite eines Renditeobjekts berechnen können. Die folgende Beispielrechnung verdeutlicht, welche Faktoren dabei eine Rolle spielen und wie Sie diese in Ihre eigene Analyse einbeziehen können.
Die folgende Tabelle zeigt die Einnahmen, Ausgaben und Rückstellungen für unser Beispiel-Mehrfamilienhaus. So können Sie die einzelnen Faktoren der Renditeberechnung nachvollziehen und auf Ihre eigene Immobilie anwenden.
Bezeichnung | Bezeichnung | Ertrag in CHF | Ertrag in CHF | Aufwand in CHF | Aufwand in CHF | Rückstellungen in CHF | Rückstellungen in CHF |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Bezeichnung | Nettomietzinseinnahmen | Ertrag in CHF | 211 200 | Aufwand in CHF |
| Rückstellungen in CHF |
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Bezeichnung | Verwaltung1 | Ertrag in CHF |
| Aufwand in CHF | 12 672 | Rückstellungen in CHF |
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Bezeichnung | Unterhalt (CHF 1000 Wohnung/Jahr) | Ertrag in CHF |
| Aufwand in CHF | 8 000 | Rückstellungen in CHF |
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Bezeichnung | Versicherungen | Ertrag in CHF |
| Aufwand in CHF | 4 000 | Rückstellungen in CHF |
|
Bezeichnung | Reserve für Leerstände und Mietausfälle2 | Ertrag in CHF |
| Aufwand in CHF |
| Rückstellungen in CHF | 4 224 |
Bezeichnung | Kapitalkosten | Ertrag in CHF |
| Aufwand in CHF | 65 000 | Rückstellungen in CHF |
|
Bezeichnung | Steuern (pauschal) | Ertrag in CHF |
| Aufwand in CHF | 10 000 | Rückstellungen in CHF |
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Bezeichnung | Rückstellungen für Sanierungen3 | Ertrag in CHF |
| Aufwand in CHF |
| Rückstellungen in CHF | 50 000 |
Bezeichnung | Summe | Ertrag in CHF | 211,200 | Aufwand in CHF | 99 672 | Rückstellungen in CHF | 54 224 |
Bezeichnung | Gewinn vor Rückstellungen | Ertrag in CHF | 111 528 | Aufwand in CHF |
| Rückstellungen in CHF |
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Bezeichnung | Gewinn nach Rückstellungen | Ertrag in CHF | 57 304 | Aufwand in CHF |
| Rückstellungen in CHF |
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1Sechs Prozent der Netto-Mieteinnahmen/Jahr
2Zwei Prozent der Netto-Mieteinnahmen/Jahr
3Ein Prozent des Kaufpreises/Jahr
Die Nettorendite auf das Eigenkapital beträgt in diesem Beispiel 3,28 Prozent (CHF 57 304 / 1 750 000).
Die Rendite ist eine zentrale Kennzahl, die zeigt, wie viel Gewinn Sie im Verhältnis zu Ihrem eingesetzten Kapital erzielen. Sie ist ein unverzichtbares Instrument, um die Rentabilität von Investitionen zu bewerten und verschiedene Geldanlagen miteinander zu vergleichen.
Je nach Berechnungsmethode gibt es unterschiedliche Renditearten, die jeweils verschiedene Aspekte der Rentabilität beleuchten. Im Folgenden stellen wir Ihnen die wichtigsten Renditearten vor und zeigen, wie sie berechnet werden.
Um die Rentabilität eines Renditeobjekts zu bewerten, ist es wichtig, die verschiedenen Renditearten zu kennen. Jede Methode beleuchtet einen anderen Aspekt der Rentabilität und hilft Ihnen, eine fundierte Entscheidung zu treffen. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Renditearten, ihre Berechnungsformeln und die Ergebnisse aus unserem Beispiel:
Renditeart | Renditeart | Formel | Formel | Ergebnis | Ergebnis |
|---|---|---|---|---|---|
Renditeart | Bruttorendite | Formel | Nettomietertrag / Kaufpreis × 100 | Ergebnis | 4,19% |
Renditeart | Nettorendite | Formel | (Nettomietertrag – Kosten) / Kaufpreis × 100 | Ergebnis | 2,21% |
Renditeart | Eigenkapitalrendite | Formel | (Nettomietertrag – Kosten) / investiertes Kapital × 100 | Ergebnis | 6,32% |
Renditeart | Netto-netto-Rendite | Formel | (Nettomietertrag – Kosten – Rückstellungen) / investiertes Kapital × 100 | Ergebnis | 3,25% |
Ob ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt tatsächlich rentabel ist, hängt massgeblich von der erzielten Rendite ab. Eine der aussagekräftigsten Methoden zur Beurteilung der Rentabilität ist die Netto-netto-Rendite, da sie nicht nur die Einnahmen und laufenden Kosten, sondern auch Rückstellungen für langfristige Investitionen berücksichtigt.
Wenn Ihre Immobilie – wie im Beispiel – eine Netto-netto-Rendite von rund drei Prozent erzielt, kann sie als rentabel angesehen werden. Eine solche Rendite ist konkurrenzfähig im Vergleich zu anderen sicheren Anlageformen, wie beispielsweise Staatsanleihen oder Festgeldkonten. Zudem bieten Immobilien als Sachwerte den Vorteil, dass sie in der Regel inflationsgeschützt sind und langfristig an Wert gewinnen können.
Neben der Berechnung der Netto-netto-Rendite spielt auch die Finanzierungsstruktur eine entscheidende Rolle. Wie verändert sich die Rendite, wenn Sie Ihr Objekt vollständig eigenfinanzieren, also zu 100 Prozent mit Eigenkapital erwerben?
In diesem Fall reduziert sich die Netto-netto-Rendite, da keine Fremdfinanzierungskosten anfallen, die steuerlich geltend gemacht werden könnten. Im Beispiel sinkt die Rendite auf 1,14 Prozent. Dies mag auf den ersten Blick weniger attraktiv erscheinen, doch es gibt einen entscheidenden Vorteil: Das Risiko durch Fremdkapital – etwa durch Zinsänderungen oder Tilgungsverpflichtungen – entfällt vollständig. Für sicherheitsorientierte Anleger kann dies ein ausschlaggebender Faktor sein.
Netto-netto-Rendite bei vollständiger Eigenfinanzierung
Rechenformel
(Nettomietertrag – Kosten – Rückstellungen) / Kaufpreis × 100
Im Beispiel:
57 304 / 5 035 000 × 100 = 1,14 Prozent Netto-netto-Rendite
Die Netto-netto-Rendite ist ein unverzichtbares Instrument, um die Rentabilität eines Renditeobjekts realistisch zu bewerten. Sie bietet eine verlässliche Grundlage, um die Rentabilität Ihrer Immobilie mit anderen Anlageformen zu vergleichen und fundierte Entscheidungen zu treffen.
Gemäss Bundesgericht (Urteil 4A_554/2019) gilt eine Nettorendite von bis zu zwei Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz – sofern dieser zwei Prozent oder weniger beträgt – als zulässig.
Bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent (Stand November 2025) ergibt sich somit eine maximal zulässige Nettorendite von 3,25 Prozent. Diese Vorgabe ist insbesondere bei Mietzinsstreitigkeiten relevant, da sie den Rahmen für «angemessene Renditen» definiert.
Für Neubauten wird in den ersten zehn Jahren in der Regel die Bruttorendite herangezogen, bei älteren Gebäuden hingegen die Nettorendite. Eine einheitliche Berechnungsmethode existiert jedoch nicht.
Der Hauseigentümerverband Zürich empfiehlt zur Orientierung folgende Grundlage:
Diese Orientierungshilfen sorgen für Transparenz und Vergleichbarkeit – sowohl bei der internen Renditebeurteilung als auch bei der Kommunikation mit Behörden oder Mietern.
Die Finanzierung eines Renditeobjekts ist ein entscheidender Faktor für dessen Rentabilität. Steigende Zinsen können die Kapitalkosten erhöhen und dadurch die Rendite erheblich schmälern. Besonders die Eigenkapitalrendite hängt stark von den Finanzierungskosten ab: Schon ein Anstieg des Hypothekarzinses um nur einen Prozentpunkt kann diese deutlich reduzieren.
Daher sollte eine Hypothek für ein Renditeobjekt so gewählt werden, dass sie auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt. Eine solide Finanzierungsstrategie ist dabei entscheidend, um langfristig eine stabile Rendite zu sichern.
Beispiel:
Erhöhen sich die Zinsen von zwei Prozent auf drei Prozent, steigen die jährlichen Kapitalkosten von CHF 65 000 auf CHF 97 500. Dadurch reduziert sich der Gewinn entsprechend, was bei gleichbleibenden Mieten die Nettorendite drückt.
Kurzfristig erwartet das UBS Chief Investment Office jedoch keine markanten Zinssprünge.
Die Rentabilität eines Renditeobjekts hängt nicht nur von den Mieteinnahmen ab, sondern auch davon, wie effizient Sie Ihre Kosten managen und langfristig planen. Mit den folgenden drei Strategien können Sie gezielt an den Stellschrauben drehen, um die Rendite Ihrer Immobilie zu steigern:
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Ein Renditeobjekt lohnt sich, wenn die erzielte Rendite die laufenden Kosten deckt und langfristig über den Finanzierungskosten liegt. Mit einer sorgfältigen Planung, einer realistischen Berechnung und einer durchdachten Finanzierungsstrategie können Sie die Rentabilität Ihrer Immobilie nachhaltig sichern. Immobilien bieten zudem den Vorteil, dass sie als Sachwerte in der Regel inflationsgeschützt sind und langfristig an Wert gewinnen können.
Denken Sie daran: Eine kluge Investition in Immobilien ist nicht nur eine Frage der Zahlen, sondern auch der richtigen Strategie. Mit der richtigen Planung und Weitsicht können Sie Ihr Renditeobjekt zu einem erfolgreichen Investment machen!
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