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Valutare immobili
Scoprite tutto sulla valutazione di immobili a reddito: come funzionano valore venale, valore reddituale, tasso di capitalizzazione e metodo DCF?
Contenuto:
Una valutazione immobiliare precisa è essenziale per prendere decisioni di investimento di successo. Che vogliate acquistare, vendere o determinare l’anticipo per un immobile a reddito, il valore effettivo è decisivo. Soprattutto per gli immobili a reddito che generano entrate tramite reddito da locazione è essenziale conoscere il prezzo realistico e i rendimenti attesi.
Si utilizzano metodi di valutazione diversi a seconda della situazione. Sono particolarmente rilevanti il metodo del valore reddituale, strettamente connesso al tasso di capitalizzazione, il metodo discounted cash flow (DCF) e il valore venale. Ciascuno di questi metodi ha punti di forza e ambiti di applicazione specifici: mentre il valore reddituale permette una valutazione rapida del rendimento, il metodo DCF offre previsioni più dettagliate sui flussi di cassa futuri. Il valore venale invece riflette il prezzo di mercato attuale dell’immobile.
Vi forniamo una panoramica compatta dei metodi di valutazione più importanti, dei loro campi di applicazione e degli indicatori centrali che chi investe dovrebbe conoscere.
Il metodo del valore reddituale è lo strumento di valutazione centrale per gli immobili a reddito. Si utilizza per determinare il valore di un immobile sulla base del reddito che può essere conseguito durevolmente, ovvero del reddito operativo netto che può essere generato sul lungo periodo tramite le locazioni. Il metodo del valore reddituale mostra il rendimento potenziale di un immobile a reddito ed è un indicatore determinante per la redditività di un investimento. Un esempio tipico dell’applicazione del metodo del valore reddituale sono le case plurifamiliari con entrate da locazione stabili.
Tuttavia, è necessario notare che le previsioni non sono sempre esatte. Sebbene le tendenze vengano prese in considerazione, queste non possono essere previste con assoluta certezza.
Il metodo discounted cash flow (DCF) viene utilizzato principalmente per immobili a reddito complessi, decisioni di investimento importanti o flussi di reddito incerti. Mentre il metodo del valore reddituale presuppone redditi da locazione stabili, il metodo DCF analizza l’evoluzione futura di un immobile in modo molto più dettagliato.
Il valore venale, spesso chiamato anche valore di mercato, è il prezzo stimato che un immobile otterrebbe alla data di valutazione in condizioni di mercato normali. Secondo lo Swiss Valuation Standard (SVS),
«il valore di mercato è l’ammontare stimato al quale un patrimonio immobiliare può essere scambiato, alla data della valutazione, tra un cedente disponibile alla vendita e un acquirente disponibile all’acquisto, dopo un adeguato tempo di commercializzazione, nel contesto di una comune transazione commerciale, laddove ciascuna parte agisce con condizione di causa, con prudenza e senza costrizione».
Nella valutazione si parte quindi da una situazione di vendita fittizia e neutrale, senza considerare circostanze individuali. Non si prendono in considerazione:
Il valore venale rappresenta quindi il prezzo di mercato attuale ed è diverso dal valore reddituale, che rappresenta il reddito sostenibile di un immobile a reddito.
Il valore venale di un immobile dipende da numerosi fattori oggettivi, tra cui:
Questi fattori vengono esaminati sistematicamente e costituiscono la base per una valutazione accurata.
Il valore indicativo del terreno è un indicatore centrale nella determinazione del valore venale. Indica il valore medio di un metro quadrato di terreno in una determinata posizione e viene determinato sulla base dei prezzi di acquisto di terreni comparabili.
I valori indicativi dei terreni vengono generalmente pubblicati da comitati di valutazione o autorità e sono uno strumento utile per acquirenti, venditori e investitori. Un valore alto indica una posizione ambita con alta domanda, mentre un valore basso spesso indica località meno attraenti.
Nella valutazione del valore venale, il valore indicativo del terreno costituisce la base per la valutazione della quota di terreno di una proprietà ed è quindi una componente indispensabile per una valutazione approfondita.
Oltre al valore reddituale, al metodo DCF e al valore venale, che sono fondamentali per gli immobili a reddito, esistono altri metodi di valutazione:
Tramite il metodo del valore comparativo, l’immobile viene confrontato con altri simili venduti recentemente. Fattori come posizione, dimensioni, stato e dotazione influiscono sul calcolo. Questo metodo è particolarmente adatto per immobili standard come case unifamiliari o appartamenti di proprietà in zone residenziali consolidate, dove sono disponibili dati comparativi sufficienti.
Questo metodo viene spesso utilizzato per gli immobili ad uso proprio, in particolare per gli edifici speciali o gli oggetti senza valori comparativi sufficienti. Il valore è dato dalla somma del valore del terreno e dei costi di ripristino dell’immobile, al netto della svalutazione dovuta agli anni o all’usura.
La scelta del metodo dipende dal tipo di immobile, dal suo utilizzo e dalla situazione del mercato. Ogni valutazione si basa su opinioni professionali e serve come base per una valutazione comprensibile, ma non sostituisce una consulenza personalizzata.
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La valutazione di un immobile richiede la considerazione di numerosi fattori, il che spesso rappresenta una sfida per chi non ha esperienza. Per questo motivo, è consigliabile far eseguire una valutazione professionale dell’immobile.
Quanto costa una valutazione immobiliare professionale?
Il costo della valutazione di una casa o di un appartamento da parte di un perito certificato dipende da vari fattori:
A che cosa serve la perizia?
Lo scopo della valutazione ha un ruolo decisivo nella scelta del metodo di valutazione:
Una valutazione professionale degli immobili non offre solo una base solida per le decisioni, ma anche trasparenza e sicurezza.
Una valutazione immobiliare approfondita è la base per decisioni di investimento sicure, soprattutto nel caso di immobili a reddito. Quale metodo sia più adatto dipende molto dall’oggetto e dallo scopo della valutazione.
Il metodo DCF è particolarmente rilevante per gli investitori istituzionali, mentre il metodo del valore comparativo viene spesso utilizzato dai privati. A livello pratico, i metodi vengono spesso combinati per valutare sia la redditività sia la commerciabilità di un immobile a reddito.
Si crea così una solida base decisionale per chi acquista, vende e investe. Poiché la determinazione dei tassi di capitalizzazione e di sconto, dei valori indicativi del terreno e dei flussi di cassa futuri richiede conoscenze specialistiche, vale la pena rivolgersi a un’esperta o un esperto in materia di valutazioni.
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