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Liegenschaften bewerten
Erfahren Sie alles über die Bewertung von Renditeliegenschaften. Was verbirgt sich hinter dem Verkehrswert, dem Ertragswert, dem Kapitalisierungssatz und dem DCF-Verfahren?
Inhalt:
Eine fundierte Immobilienbewertung ist die Basis für erfolgreiche Investitionsentscheidungen. Ganz gleich, ob Sie eine Renditeliegenschaft kaufen, verkaufen oder belehnen möchten – der tatsächliche Wert ist entscheidend. Besonders bei Renditeliegenschaften, die durch Mieteinnahmen Erträge generieren, ist es unerlässlich, den realistischen Preis und die zu erwartenden Renditen zu kennen.
Je nach Situation kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz. Besonders relevant sind das Ertragswertverfahren, das eng mit dem Kapitalisierungssatz verknüpft ist, das Discounted-Cashflow(DCF)-Verfahren sowie der Verkehrswert. Jedes dieser Verfahren hat spezifische Stärken und Einsatzbereiche: Während der Ertragswert eine schnelle Einschätzung der Rendite ermöglicht, liefert das DCF-Verfahren eine detailliertere Prognose zukünftiger Cashflows. Der Verkehrswert hingegen gibt den aktuellen Marktpreis der Immobilie wieder.
Wir geben Ihnen einen kompakten Überblick über die wichtigsten Bewertungsmethoden, ihre Anwendungsbereiche und die zentralen Kennzahlen, die Sie als Anlegerin bzw. Anleger kennen sollten.
Das Ertragswertverfahren ist das zentrale Bewertungsinstrument für Renditeliegenschaften. Es dient dazu, den Wert einer Immobilie auf Basis der nachhaltig erzielbaren Erträge zu bestimmen – also des Nettobetriebsertrags, der langfristig durch Mieteinnahmen generiert werden kann. Der Ertragswert zeigt somit die potenziellen Erträge eines Renditeobjekts auf und ist ein entscheidender Indikator für die Rentabilität einer Investition. Ein typisches Beispiel für die Anwendung des Ertragswertverfahrens sind Mehrfamilienhäuser mit stabilen Mieteinnahmen.
Allerdings ist zu beachten, dass die Prognosen nicht immer exakt sind. Zwar werden Trends berücksichtigt, doch lassen sich diese nicht mit absoluter Sicherheit vorhersagen.
Das Discounted-Cashflow(DCF)-Verfahren wird vor allem bei komplexen Renditeobjekten, grösseren Investitionsentscheidungen oder unsicheren Ertragsströmen eingesetzt. Während das Ertragswertverfahren von stabilen Mieterträgen ausgeht, analysiert das DCF-Verfahren die zukünftige Entwicklung einer Immobilie wesentlich detaillierter.
Der Verkehrswert – oft auch Marktwert genannt – ist der geschätzte Preis, den eine Immobilie am Bewertungsstichtag unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. Die Swiss Valuation Standards (SVS) definieren den Marktwert wie folgt:
«Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.»
Bei der Bewertung wird also von einer fiktiven, neutralen Verkaufssituation ausgegangen – ohne Berücksichtigung individueller Umstände. Nicht berücksichtigt werden:
Der Verkehrswert stellt somit den aktuellen Marktpreis dar und unterscheidet sich vom Ertragswert, der den nachhaltigen Einkommenswert einer Renditeliegenschaft abbildet.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird von zahlreichen objektiven Faktoren beeinflusst, darunter:
Diese Faktoren werden im Rahmen einer Wertermittlung systematisch geprüft und bilden die Grundlage für eine fundierte Bewertung.
Der Bodenrichtwert ist ein zentraler Indikator bei der Verkehrswertermittlung. Er gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters Grundstücks in einer bestimmten Lage an und wird auf Basis von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt.
Bodenrichtwerte werden in der Regel von Gutachterausschüssen oder Behörden veröffentlicht und dienen als wichtige Orientierungshilfe für Käuferinnen und Käufer, Verkäuferinnen und Verkäufer sowie Investorinnen und Investoren. Ein hoher Bodenrichtwert deutet auf eine begehrte Lage mit hoher Nachfrage hin, während ein niedriger Wert oft auf weniger attraktive Standorte verweist.
In der Verkehrswertermittlung bildet der Bodenrichtwert die Grundlage für die Bewertung des Grundstücksanteils einer Immobilie und ist damit ein unverzichtbarer Bestandteil einer fundierten Bewertung.
Neben dem Ertragswert, dem DCF-Verfahren und dem Verkehrswert, die für Renditeliegenschaften zentral sind, gibt es noch weitere anerkannte Bewertungsverfahren:
Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit vergleichbaren Objekten verglichen, die kürzlich verkauft wurden. Faktoren wie Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung fliessen in die Berechnung ein. Dieses Verfahren eignet sich besonders für Standardimmobilien wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen in etablierten Wohnlagen, bei denen ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.
Dieses Verfahren wird häufig bei selbst genutzten Immobilien angewendet, insbesondere bei Spezialbauten oder Objekten ohne ausreichende Vergleichswerte. Der Wert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und den Wiederherstellungskosten der Immobilie – abzüglich der Wertminderung durch Alter oder Abnutzung.
Das jeweils angewendete Verfahren hängt von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und der Datenlage am Markt ab. Jede Bewertung basiert auf professionellen Annahmen und dient als Grundlage für eine nachvollziehbare Einschätzung – ersetzt jedoch keine individuelle Beratung.
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Die Bewertung einer Immobilie erfordert die Berücksichtigung zahlreicher Faktoren, was für Laien oft eine Herausforderung darstellt. Daher ist es empfehlenswert, eine professionelle Immobilienbewertung durchführen zu lassen.
Was kostet eine professionelle Immobilienbewertung?
Die Kosten für die Schätzung eines Hauses oder einer Wohnung durch eine zertifizierte Bewertungsfachperson hängen von mehreren Faktoren ab:
Wofür wird das Gutachten benötigt?
Der Zweck der Bewertung spielt eine entscheidende Rolle bei der Wahl des Bewertungsverfahrens:
Eine professionelle Immobilienbewertung bietet nicht nur eine fundierte Grundlage für Entscheidungen, sondern schafft auch Transparenz und Sicherheit.
Eine fundierte Immobilienbewertung ist die Grundlage für sichere Investitionsentscheidungen – besonders bei Renditeliegenschaften. Welches Verfahren am besten geeignet ist, hängt stark von dem Objekt und dem Zweck der Bewertung ab:
Das DCF-Verfahren ist besonders relevant für institutionelle Investorinnen und Investoren, während das Vergleichswertverfahren häufig von Privatpersonen genutzt wird. In der Praxis werden die Verfahren oft kombiniert, um sowohl die Renditefähigkeit als auch die Marktgängigkeit einer Renditeliegenschaft zu beurteilen.
So entsteht für Käuferinnen und Käufer, Verkäuferinnen und Verkäufer sowie Investorinnen und Investoren eine fundierte Entscheidungsbasis. Da die Ermittlung von Kapitalisierungs- und Diskontierungssätzen, Bodenrichtwerten und zukünftigen Cashflows Fachwissen erfordert, lohnt sich die Zusammenarbeit mit einer professionellen Bewertungsexpertin oder einem Experten.
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