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Evaluer des biens immobiliers
Découvrez tout sur l’évaluation des immeubles de rendement. Que recouvrent les termes de valeur vénale, valeur de rendement, taux de capitalisation et méthode DCF?
Contenu:
Une évaluation immobilière fiable constitue une base solide pour prendre de bonnes décisions d’investissement. Que vous souhaitiez acheter, vendre ou hypothéquer un immeuble de rendement, sa valeur réelle est déterminante. C’est d’autant plus le cas pour les immeubles générant des revenus locatifs: il est indispensable d’en connaître le prix réaliste et les rendements attendus.
Selon la situation, différentes méthodes d’évaluation sont utilisées. Les plus pertinentes sont la méthode de la valeur de rendement, qui est étroitement liée au taux de capitalisation, la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) ainsi que la valeur vénale. Chacune de ces méthodes présente des avantages et des domaines d’application spécifiques: tandis que la valeur de rendement permet une évaluation rapide du rendement, la méthode DCF fournit une prévision plus détaillée des futurs flux de trésorerie. La valeur vénale, en revanche, reflète le prix de marché actuel du bien immobilier.
Nous vous donnons un aperçu concis des principales méthodes d’évaluation, de leurs domaines d’application et des indicateurs clés que vous devriez connaître en tant qu’investisseuse ou investisseur.
La méthode de la valeur de rendement est l’instrument d’évaluation central des immeubles de rendement. Elle sert à déterminer la valeur d’un bien immobilier sur la base des rendements réalisables dans la durée, c’est-à-dire du revenu net d’exploitation qui peut être généré à long terme par les revenus locatifs. La valeur de rendement montre ainsi les revenus potentiels d’un immeuble de rendement et est un indicateur décisif de la rentabilité d’un investissement. Les immeubles locatifs à revenus locatifs stables sont un exemple typique de l’application de la méthode de la valeur de rendement. Il convient cependant de noter que les prévisions ne sont pas toujours exactes. Les tendances sont, certes, prises en compte mais elles ne peuvent pas être prévues avec une certitude absolue.
La méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) est principalement utilisée dans le cas d’immeubles de rendement complexes, de décisions d’investissement importantes ou de flux de revenus incertains. Tandis que la méthode de la valeur de rendement se base sur des revenus locatifs stables, la méthode DCF analyse de manière beaucoup plus détaillée le futur développement d’un bien immobilier.
La valeur vénale, souvent aussi appelée valeur de marché, est le prix estimé qu’un bien immobilier atteindrait à la date de l’évaluation dans des conditions de marché normales. Les Swiss Valuation Standards (SVS) définissent la valeur de marché comme suit:
«La valeur de marché est le montant estimé auquel un bien immobilier devrait être échangé à la date de l’évaluation entre un vendeur disposé et un acheteur disposé, après une période de commercialisation appropriée, lors d’une transaction réalisée dans le cadre des affaires courantes, chaque partie agissant avec compétence, prudence et sans contrainte.»
Lors de l’évaluation, on part d’une situation de vente fictive et neutre, sans tenir compte des circonstances individuelles. Ne sont pas pris en compte:
La valeur vénale représente ainsi le prix actuel du marché et se distingue de la valeur de rendement, qui reflète la valeur des revenus durables d’un immeuble de rendement.
La valeur vénale d’un bien immobilier est influencée par de nombreux facteurs objectifs, dont:
Ces facteurs sont systématiquement examinés dans le cadre d’une évaluation de la valeur et constituent la base d’une évaluation fiable.
La valeur indicative du terrain est une donnée clé dans la détermination de la valeur vénale. Elle indique la valeur moyenne d’un mètre carré de terrain dans un emplacement donné et est déterminée sur la base des prix d’achat de terrains comparables.
Les valeurs indicatives des terrains sont généralement publiées par des comités d’experts ou des autorités et servent de repère important pour les acheteurs, les vendeurs et les investisseurs. Une valeur indicative élevée du terrain indique un emplacement recherché avec une forte demande, tandis qu’une valeur basse fait souvent référence à des emplacements moins attractifs.
Dans l’évaluation de la valeur vénale, la valeur indicative du terrain constitue la base de l’évaluation de la part de terrain d’un bien immobilier. Elle est donc un élément indispensable d’une évaluation fiable.
Outre la valeur de rendement, la méthode DCF et la valeur vénale, qui sont essentielles pour les immeubles de rendement, il existe d’autres méthodes d’évaluation:
La méthode comparative consiste à comparer le bien immobilier à des biens similaires qui viennent d’être vendus. Des facteurs tels que l’emplacement, la taille, l’état et les équipements sont pris en compte dans le calcul. Cette méthode est particulièrement adaptée aux biens immobiliers standards tels que les maisons individuelles ou les appartements en copropriété situés dans des zones résidentielles établies, où suffisamment de données comparatives sont disponibles.
Cette méthode est souvent utilisée pour les biens immobiliers à usage personnel, notamment pour certains types de bâtiments très particuliers ou les biens sans valeurs comparatives suffisantes. La valeur résulte de la somme de la valeur du terrain et des coûts de restauration du bien immobilier, moins la dépréciation due à l’âge ou à l’usure.
La méthode appliquée dépend du type de bien immobilier, de son utilisation et des données disponibles sur le marché. Chaque évaluation repose sur des hypothèses émises par des professionnels et sert de base à une estimation claire, mais ne remplace pas un conseil individuel.
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L’évaluation d’un bien immobilier nécessite la prise en compte de nombreux facteurs, ce qui représente souvent un défi pour les profanes. Il est donc recommandé de confier l’évaluation de son bien immobilier à des professionnels.
Combien coûte une évaluation immobilière professionnelle?
Les coûts d’estimation d’une maison ou d’un appartement par un spécialiste certifié dépendent de plusieurs facteurs:
A quoi sert l’expertise?
Le but de l’évaluation joue un rôle déterminant dans le choix de la méthode pour la réaliser:
Une évaluation immobilière réalisée par des professionnels offre non seulement une base solide pour prendre des décisions, mais apporte également de la transparence et de la sécurité.
Une évaluation immobilière fiable constitue une base solide pour prendre des décisions d’investissement sûres, surtout en ce qui concerne les immeubles de rendement. La méthode la mieux adaptée dépend fortement du bien immobilier et du but de l’évaluation:
La méthode DCF est particulièrement pertinente pour les investisseurs institutionnels, tandis que la méthode comparative est souvent utilisée par les particuliers. Dans la pratique, ces méthodes sont souvent combinées afin d’évaluer à la fois la rentabilité et la qualité marchande d’un immeuble de rendement.
Cela crée pour les acheteurs, vendeurs et investisseurs une base solide pour la prise de décisions. Etant donné que la détermination des taux de capitalisation et d’escompte, de la valeur indicative des terrains et des futurs flux de trésorerie nécessite des connaissances spécialisées, on a tout intérêt à collaborer avec un professionnel des évaluations.
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