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Beaucoup rêvent d’un logement en propriété, mais se demandent si c’est encore possible dans le contexte actuel du marché. Une étude d’UBS montre que oui, mais de plus en plus souvent, il faut faire des compromis. Voici comment y parvenir.
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Pour de nombreux locataires, la question se pose à nouveau en 2026: acheter ou continuer à louer? Malgré la hausse des prix de l’immobilier, l’accession à la propriété reste intéressante, y compris sur le plan financier.
L’une des principales raisons est l’évolution des loyers. Ces derniers ont considérablement augmenté ces dernières années, tandis que les coûts de financement sont restés relativement bas grâce à la faiblesse des intérêts hypothécaires.
Il en résulte actuellement ce qu’on appelle un écart en faveur de la propriété: grâce aux faibles coûts de financement annuels, les frais de logement d’un appartement en copropriété sont, en moyenne en Suisse, inférieurs de 24% à ceux d’un appartement locatif comparable, et ce malgré la hausse des prix de l’immobilier. Grâce à ces économies, les propriétaires peuvent se constituer un patrimoine supplémentaire à long terme.
Actuellement, acheter revient environ 24% moins cher que louer
Il faut également tenir compte du potentiel de plus-value: la propriété immobilière peut prendre de la valeur au fil du temps, ce qui en fait un placement potentiellement intéressant. Ainsi, la hausse continue des prix de l’immobilier suisse au cours des 15 dernières années a généré des rendements moyens sur les capitaux propres d’environ 10% par an.
Sans oublier que si l’accession à la propriété est avantageuse sur le plan financier, elle offre également une plus grande sécurité en matière de planification. Les propriétaires n’ont pas à craindre une augmentation de loyer ni même la résiliation de leur bail, par exemple en cas de rupture de bail pour usage personnel ou de rénovation complète.
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En 2025, le marché immobilier résidentiel suisse est resté solide. Cependant, si les prix ont augmenté davantage que l’année précédente, ils restent en deçà des pics enregistrés en 2021 et 2022. Selon notre étude annuelle «UBS Real Estate Focus 2026», le coût de l’accession à la propriété a augmenté de 4,1%. La hausse a été particulièrement marquée pour les appartements en copropriété, dont les prix ont augmenté de 4,8%. Pour les maisons individuelles, la hausse s’est élevée à 3,4%.
Les prix des appartements en copropriété devraient augmenter d’environ 3,5%, ceux des maisons individuelles d’environ 2,5%. Ce ralentissement de la hausse des prix s’explique par une croissance économique inférieure à la moyenne en Suisse et par un marché du travail en perte de vitesse. Cela freine la demande, qui devrait toutefois rester globalement élevée. Les raisons à cela sont les suivantes:
La suppression de la valeur locative soutient la demande
La suppression prochaine de la valeur locative permettra à de nombreux propriétaires de réaliser des économies d’impôt substantielles, ce qui augmentera l’avantage financier par rapport aux logements locatifs d’environ quatre points de pourcentage. Cela devrait entraîner une hausse de la demande de logements en propriété et faire augmenter la valeur du parc immobilier de 2 à 3%. Les appartements en copropriété particulièrement récents pourraient voir leur prix augmenter, tandis que les immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation pourraient subir une baisse de prix plus importante, car les frais d’entretien ne seront plus déductibles à l’avenir. Toutefois, en cas de hausse des intérêts, ces effets pourraient rapidement s’atténuer.
Le plus grand défi lors de l’achat est aujourd’hui la tenue des charges. Les prix sur le marché immobilier suisse ayant augmenté beaucoup plus rapidement que les revenus au cours des 15 dernières années, la tenue des charges devient un obstacle de plus en plus important. Le calcul obéit à des règles claires: Les frais de logement ne doivent pas dépasser un tiers du revenu. Le calcul ne se fait pas sur la base du taux d’intérêt actuel (bas) du marché, mais sur la base d’un «taux d’intérêt calculatoire» de 4 à 5%. La «marge» ainsi créée permet à la cliente ou au client de continuer à assumer son hypothèque même en cas de hausse des intérêts.
Notre calculateur de prix d’achat maximum répond à cette question. En quelques étapes, vous découvrirez ce que vous pouvez vous permettre avec vos moyens financiers.
Pour de nombreux ménages en Suisse, l’achat d’un logement en propriété représente un défi. Néanmoins, le rêve d’accéder à la propriété peut rester à portée de main. Les trois options suivantes facilitent l’accession à la propriété.
Les personnes disposées à faire des concessions sur la superficie habitable peuvent généralement bénéficier de prix d’achat nettement plus bas. Cela permet d’accéder plus tôt à la propriété et de profiter d’une plus-value à long terme sur le bien immobilier. Au bout de quelques années, une éventuelle plus-value peut en outre contribuer à financer l’achat d’un bien immobilier plus spacieux.
Concrètement, cela peut signifier renoncer à une pièce supplémentaire, par exemple pour un bureau à domicile, mais un agencement bien pensé peut également permettre de réduire la surface habitable nécessaire sans pour autant nuire à la qualité de vie. Cette tendance vers des espaces de vie plus compacts se manifeste clairement depuis le début du millénaire: alors que les appartements neufs construits vers l’an 2000 offraient en moyenne environ 125 mètres carrés de surface habitable, cette superficie est aujourd’hui d’à peine 100 mètres carrés.
Les fonds propres constituent un autre levier important pour l’achat d’un bien immobilier. En apportant soi-même une part importante du prix d’achat, on réduit la charge d’intérêts et on améliore la tenue des charges du bien immobilier. Cela permet ainsi de concrétiser le projet d’acquérir une maison plus grande ou un appartement mieux situé. Lorsque cela est possible, il est souvent avantageux d’apporter des fonds propres supplémentaires, par exemple sous forme de donations, de prêts sans intérêts et non remboursables ou d’avances sur héritage. Ainsi, les acheteuses et acheteurs peuvent généralement profiter de la hausse des prix de l’immobilier et se constituer un patrimoine plus tôt que s’ils devaient épargner eux-mêmes la totalité du capital nécessaire.
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Le choix du quartier résidentiel est également un facteur de coût déterminant. Pour de nombreux ménages, l’accès à la propriété dans un quartier prisé est quasiment hors de portée. C’est ce que montrent également les données de l’«UBS Real Estate Focus 2026»: un appartement en copropriété haut de gamme de 100 mètres carrés n’est accessible financièrement pour un ménage disposant du revenu médian que dans 17% des communes. Il est donc judicieux d’élargir le périmètre de recherche. Cela permet souvent de découvrir de nouvelles possibilités. En effet, même en dehors des grands centres et dans les agglomérations étendues, il existe de nombreuses communes offrant une excellente qualité de vie et bien desservies par le réseau routier et les transports publics. De plus, dans les quartiers moins prisés, les acheteuses et acheteurs peuvent acquérir un logement en propriété nettement plus spacieux pour le même budget. Et ainsi, par exemple, profiter d’un espace de vie supplémentaire pour un bureau à domicile plus confortable ou d’un grand jardin.
Pour toutes les communes de Suisse, les économistes d’UBS ont analysé quelle superficie de logement en propriété, calculée selon des critères comptables, est encore abordable aujourd’hui pour un ménage disposant du revenu médian local correspondant (ménage à revenu moyen).
Un appartement en copropriété haut de gamme (70e pourcentile de prix) d’une surface habitable de 100 mètres carrés n’est abordable pour un ménage type que dans 17% des communes, qui ne représentent toutefois que 7% de la population résidente. Il s’agit avant tout de communes rurales et périphériques. Si l’on opte pour un bien immobilier moyen (50e pourcentile de prix) présentant un niveau de finition moins élevé ou des compromis quant à l’état ou à l’emplacement, la proportion de communes abordables passe à 34%, ce qui correspond à 18% de la population résidente.
Les prix de l’immobilier résidentiel continuent d’augmenter en Suisse, mais à un rythme moins soutenu que les années précédentes. Le rêve d’accéder à la propriété reste à portée de main si les acheteuses et acheteurs adoptent la bonne stratégie lors de l’achat. Si vous envisagez d’acheter une maison individuelle ou un appartement en copropriété, voici quelques points à prendre en compte:
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