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Viele träumen vom Eigenheim, haben aber Zweifel, ob es im aktuellen Markt noch klappt. Eine UBS Studie zeigt: Ja, aber immer häufiger nur wenn Kompromisse eingegangen werden. Wir erklären wie es gelingt.
Inhalt:
Für viele Mieterinnen und Mieter stellt sich 2026 erneut die Frage: Kaufen oder weiterhin zur Miete wohnen? Trotz steigender Immobilienpreise bleibt Wohneigentum attraktiv – auch finanziell.
Ein zentraler Grund ist die Entwicklung der Mieten. Diese sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, während die Finanzierungskosten aufgrund niedriger Hypothekarzinsen vergleichsweise tief geblieben sind.
Dadurch ergibt sich aktuell ein sogenannter Eigentumsabschlag: Die Wohnkosten einer Eigentumswohnung liegen dank der tiefen jährlichen Finanzierungskosten im Schweizer Durchschnitt 24% unter denen einer vergleichbaren Mietwohnung – trotz steigender Immobilienpreise. Eigentümerinnen und Eigentümer können durch diese Ersparnis langfristig zusätzliches Vermögen aufbauen.
Kaufen ist derzeit rund 24% günstiger als Mieten
Auch an das Wertsteigerungspotenzial ist zu denken: Wohneigentum kann im Laufe der Zeit an Wert gewinnen, was es zu einer potenziell guten Kapitalanlage macht. So sorgten die kontinuierlichen Preisanstiege in den letzten 15 Jahren bei Schweizer Immobilien für durchschnittliche Eigenkapitalrenditen von rund zehn Prozent pro Jahr.
Und: Wohneigentum ist nicht nur finanziell vorteilhaft, es bietet auch mehr Planungssicherheit. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen nicht mit der Unsicherheit leben, dass der Mietzins erhöht oder ihr Mietvertrag sogar gekündigt wird – etwa aufgrund von Eigenbedarf oder bei einer Totalsanierung.
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Der Schweizer Wohneigentumsmarkt zeigte sich 2025 nach wie vor robust. Allerdings: Die Preise sind stärker gestiegen als im Vorjahr, die Spitzenwerte von 2021 und 2022 werden aber nicht mehr erreicht. So verteuerte sich Wohneigentum gemäss unserer jährlichen Studie «UBS Real Estate Focus 2026» um 4,1 Prozent. Besonders stark war das Wachstum bei Eigentumswohnungen, deren Preise um 4,8 Prozent zulegten. Bei Einfamilienhäusern lag der Anstieg bei 3,4 Prozent.
Die Preise für Eigentumswohnungen steigen voraussichtlich um rund 3,5 Prozent, Einfamilienhäuser um etwa 2,5 Prozent. Die Verlangsamung des Preiswachstums ist auf das unterdurchschnittliche Wirtschaftswachstum in der Schweiz und den schwächelnden Arbeitsmarkt zurückzuführen. Dies bremst die Nachfrage, die aber insgesamt hoch bleiben dürfte. Gründe dafür sind:
Eigenmietwertabschaffung stützt Nachfrage
Die anstehende Abschaffung des Eigenmietwerts ermöglicht vielen Eigentümerinnen und Eigentümern spürbare Steuerersparnisse, was den Kostenvorteil gegenüber Mietwohnungen um etwa vier Prozentpunkte erhöht. Dadurch dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum steigen und den Wert des Immobilienbestands um 2 bis 3 Prozent anheben. Besonders neuwertige Eigentumswohnungen könnten sich verteuern, während sanierungsbedürftige Altbauten stärker im Preis nachgeben, da Unterhaltskosten künftig nicht mehr abzugsfähig sind. Bei steigenden Zinsen könnten sich diese Effekte jedoch rasch abschwächen.
Die grösste Herausforderung beim Kauf ist heute die Tragbarkeit. Da die Preise auf dem Schweizer Immobilienmarkt in den letzten 15 Jahren deutlich schneller gestiegen sind als die Einkommen, wird die Tragbarkeit zu einer immer grösseren Hürde. Für die Berechnung von dieser gelten klare Regeln: Die Wohnkosten dürfen einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten. Es wird dabei nicht mit dem aktuellen (tiefen) Marktzinssatz gerechnet sondern mit dem «kalkulatorischen Zinssatz» von 4-5%. Der daraus entstandene «Puffer» dient dazu, dass die Kundin oder der Kunde die Hypothek auch bei steigenden Zinsen weiterhin tragen kann.
Diese Frage beantwortet Ihnen unser Maximaler Kaufpreisrechner. In wenigen Schritten erfahren Sie, was Sie sich mit Ihren verfügbaren finanziellen Mitteln aktuell leisten können.
Der Kauf eines Eigenheims ist für viele Haushalte in der Schweiz eine Herausforderung. Dennoch kann der Traum von Wohneigentum erreichbar bleiben. Folgende drei Möglichkeiten erleichtern den Kauf der eigenen vier Wände.
Wer bereit ist, bei der Wohnfläche Abstriche zu machen, kann in der Regel von deutlich niedrigeren Kaufpreisen profitieren. So wird es möglich, früher Wohneigentum zu erwerben und von einer langfristigen Wertsteigerung der Immobilie zu profitieren. Nach einigen Jahren kann ein möglicher Wertzuwachs zudem dazu beitragen, den Kauf einer grösseren Traumimmobilie zu finanzieren.
Konkret kann das den Verzicht auf ein zusätzliches Zimmer, etwa für das Home-Office, bedeuten, aber auch ein cleverer Grundriss kann die benötigte Wohnfläche reduzieren, ohne dass die Wohnqualität sinkt. Diese Entwicklung hin zu kompakteren Wohnflächen zeigt sich seit der Jahrtausendwende deutlich: Hatten neu gebaute Eigentumswohnungen um das Jahr 2000 im Schnitt etwa 125 Quadratmeter Wohnfläche, sind es heute noch knapp 100 Quadratmeter.
Ein weiterer wichtiger Hebel für den Immobilienkauf ist das Eigenkapital. Wer einen grösseren Teil des Kaufpreises selbst einbringt, verringert die Zinsbelastung und verbessert die Tragbarkeit der Immobilie. Dadurch kann auch ein grösseres Haus oder eine Wohnung an einer besseren Lage zur Realität werden. Wenn die Möglichkeit besteht, zahlt es sich oft aus zusätzliches Eigenkapital etwa durch Schenkungen, zinslose, nicht rückzahlbare Darlehen oder Erbvorbezüge einbringen zu können. So können Käuferinnen und Käufer in der Regel früher an den steigenden Immobilienpreisen teilnehmen und ihr Vermögen aufbauen, als wenn sie das benötigte Kapital gänzlich selbst ansparen müssen.
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Auch die Wahl der Wohngegend ist ein zentraler Kostenfaktor. Wohneigentum an einer Toplage ist für viele Haushalte kaum erschwinglich. Das zeigen auch die Daten des «UBS Real Estate Focus 2026»: eine hochwertige Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern ist für einen Haushalt mit Medianeinkommen nur in 17 Prozent aller Gemeinden finanzierbar. Es zahlt sich daher aus, den Suchradius zu erweitern. So lassen sich oft neue Möglichkeiten entdecken. Denn auch abseits der Zentren und in erweiterten Agglomerationen gibt es viele Gemeinden mit hoher Lebensqualität und guter Anbindung an das Strassennetz und den öffentlichen Verkehr. Zudem können Käuferinnen und Käufer sich an weniger gefragten Lagen mit dem gleichen Budget deutlich mehr Eigenheim leisten. Und dadurch beispielsweise von zusätzlicher Wohnfläche für ein besseres Home Office oder einem grossen Garten profitieren.
Für sämtliche Gemeinden in der Schweiz haben die UBS-Ökonomen analysiert, wie viele Quadratmeter Eigenheimfläche nach kalkulatorischen Richtlinien für einen Haushalt mit dem jeweiligen lokalen Medianeinkommen (Haushalt mit mittlerem Einkommen) heute noch tragbar sind.
Eine qualitativ hochwertige Eigentumswohnung (70-Prozent-Preisperzentil) mit 100 Quadratmetern Wohnfläche ist für den entsprechenden Haushalt nur in 17 Prozent aller Gemeinden finanzierbar, die jedoch bloss 7 Prozent der Wohnbevölkerung abdecken. In erster Linie handelt es sich dabei um ländliche und periphere Gemeinden. Entscheidet man sich für ein durchschnittliches ausgeschriebenes Objekt (50-Prozent- Preisperzentil) mit tieferem Ausbaustandard oder Abstrichen beim Zustand oder der Mikrolage, steigt der Anteil der tragbaren Gemeinden auf 34 Prozent, was 18 Prozent der Wohnbevölkerung entspricht.
Die Preise für Wohneigentum steigen in der Schweiz weiter an, allerdings mit geringerem Tempo als in den Vorjahren. Der Traum von den eigenen vier Wänden kann nach wie vor erreichbar bleiben, wenn Käuferinnen und Käufer mit der richtigen Strategie an den Kauf herangehen. Wer sich den Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung überlegt, sollte Folgendes beachten:
Vereinbaren Sie einen Termin für ein unverbindliches Beratungsgespräch oder rufen Sie uns bei Fragen direkt an.
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