Capacité financière: financez votre maison à long terme

Pour réaliser son rêve de devenir propriétaire, il faut généralement passer par une hypothèque. L’octroi de cette dernière dépend avant tout de deux facteurs décisifs.

D’une part, les futurs acheteurs ou acheteuses devraient être en mesure d’apporter suffisamment de fonds propres, soit en règle générale au moins 20% de la valeur vénale du bien immobilier. D’autre part, ils doivent disposer de la «capacité financière» nécessaire, un calcul qui garantit, avant tout achat immobilier, que le bien sera finançable sur le long terme. C’est seulement lorsque ces deux critères sont remplis qu’une hypothèque est envisageable pour financer son chez-soi.

La capacité financière du client ou de la cliente à assumer une hypothèque est un facteur-clé lors de l’achat d’un bien immobilier et est calculée individuellement par les banques. Pour ce faire, elles mettent les frais courants du bien immobilier en regard des revenus de l’emprunteur ou emprunteuse. Sont pris en compte aussi bien les revenus actuels que les intérêts indicatifs, l’amortissement prévu de l’hypothèque et les frais annexes de la propriété.

Ces facteurs déterminent le taux de capacité financière, exprimé en pourcentage. La règle est la suivante: plus ce chiffre est faible, meilleure est la capacité financière. Pour se voir accorder une hypothèque, il ne faut pas dépasser un taux de capacité financière de 33%.

Comment les établissements de crédit calculent la capacité financière

¹ Amortissement de l’hypothèque de 2e rang sur 15 ans
² 1% de la valeur vénale
³ Une charge financière de 33% au maximum est considérée comme supportable

Les facteurs suivants sont déterminants pour le calcul de la capacité financière et dépendent du montant de l’hypothèque nécessaire ainsi que du prix d’achat du logement en propriété.

La manière dont les établissements de crédit calculent la capacité financière dépend de la rigueur des critères fixés. Par exemple, certaines banques ne comptent les bonus que partiellement, voire pas du tout, dans les revenus. Certaines incluent également la possibilité d’un changement ou d’une perte d’emploi dans les revenus attendus. Si des couples souhaitent souscrire une hypothèque ensemble, certaines banques supposent même que le temps de travail, et donc le revenu de la famille, pourraient changer à la naissance d’un enfant. Les engagements financiers en cours, tels que les contrats de leasing, sont également déduits des revenus.

Lors de vos discussions avec la banque, vous devez donc planifier les choses de manière réaliste, en tenant compte des éventuels changements à venir dans votre vie, et indiquer tous vos revenus. C’est la seule façon de vous assurer que vous disposez bien de la capacité financière requise à long terme.

Selon l’indice suisse des prix de l’immobilier résidentiel (IMPI), les prix de l’immobilier augmentent fortement depuis des années. Cette hausse entraîne aussi celle des frais courants occasionnés par un bien. Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien immobilier pour 1 million de francs et disposez de 20% de fonds propres, vous avez besoin, en tenant compte de toutes les variables, d’un revenu régulier d’au moins 180 000 francs par an.

Si vous pouvez augmenter la part de fonds propres, le revenu nécessaire pour assurer votre capacité financière sera moins élevé. La règle est la suivante: au moins 10% de votre apport personnel doivent être constitués de fonds propres «durs» – c’est-à-dire d’avoirs en compte ou du pilier 3a. Le reste peut provenir d’un retrait anticipé des avoirs de la caisse de pension.

Si vos économies sont insuffisantes ou si vous ne souhaitez pas utiliser vos avoirs de prévoyance, un avancement d’hoirie ou une donation de la part de vos parents peut également augmenter votre fortune. Si vous savez déjà très tôt que vous souhaitez acquérir un bien immobilier, vous devriez commencer sans tarder à économiser de manière structurée.

Comment garantir sa capacité financière à la retraite?

Le départ à la retraite est synonyme d’une baisse de revenus, parfois même drastique. Il est donc d’autant plus important de discuter au plus tôt avec votre banque des possibilités de continuer à garantir votre capacité financière. Dans le meilleur des cas, vous avez déjà remboursé votre hypothèque ou vous avez épargné par le biais du pilier 3a de manière à pouvoir combler la lacune de revenus qui se crée après votre départ à la retraite. Un conseil et une planification financière à long terme s’imposent cependant.

À la retraite, de nombreuses personnes envisagent également d’utiliser une partie de leurs avoirs de caisse de pension pour amortir leur hypothèque. Si vous faites ce choix, n’oubliez pas que vous disposerez alors de moins de revenus provenant de la caisse de pension pour le reste de vos jours. Il en va de même si vous avez déjà utilisé une partie de vos avoirs de prévoyance pour augmenter vos fonds propres. La lacune qui en résulte ne peut être comblée que par des rachats volontaires dans le 2e pilier.

La capacité financière est un facteur important pour financer son chez-soi. Elle garantit aux propriétaires de pouvoir s’acquitter des frais courants sur le long terme. Elle constitue le gage d’une certaine sécurité, non seulement pour la banque qui octroie l’hypothèque, mais aussi pour vous. Elle vous donne la certitude, en tant que propriétaire, d’avoir pris en compte tous les facteurs financiers importants dans votre planification. Le risque de difficultés financières après l’acquisition de votre bien immobilier s’en trouve ainsi réduit.