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Trend abitativi
Microappartamenti: il trend abitativo intelligente, compatto e redditizio. Ideali per uno stile di vita urbano, offrono a chi investe entrate generate dalle locazioni elevate, ma comportano rischi, come maggiori costi di gestione e sfitto.
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Il mercato immobiliare offre da sempre possibilità di investimento stabili. Oltre ai classici immobili a reddito, stanno acquisendo sempre più importanza unità abitative piccole e compatte: i cosiddetti microappartamenti. In un periodo di affitti e urbanizzazione in aumento e minore spazio abitativo a disposizione, i microappartamenti si presentano come forma di investimento allettante.
Secondo uno studio dell’UBS Chief Investment Office, la domanda di appartamenti piccoli in Svizzera entro il 2050 crescerà del 30 percento, soprattutto nelle città. I motivi sarebbero la crescita demografica (10,5 milioni entro il 2050) e una minore superficie abitabile a testa (da 50 mq nel 2005 a 47 nel 2023). I microappartamenti rispecchiano dunque lo spirito dei tempi, sia per chi affitta sia per chi investe.
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I microappartamenti non sono solo una moda passeggera, ma il risultato di molti cambiamenti a lungo termine che interessano lo stile di vita. Le città diventano sempre più popolose, mentre la dimensione media dei nuclei familiari diminuisce. In questo contesto cambiano anche le esigenze abitative: sono richiesti immobili compatti locati in una zona centrale che si integrano perfettamente allo stile di vita urbano.
Il desiderio di autonomia e mobilità è sempre più forte tra le nuove e vecchie generazioni. Al tempo stesso, il cambiamento demografico richiede nuove soluzioni abitative ad accesso facilitato, efficienti e convenienti. I microappartamenti soddisfano queste esigenze e offrono agli utenti e agli investitori una soluzione alla carenza strutturale di spazi abitativi urbani.
L’elevata domanda nei mercati urbani dimostra che non è solo una questione di «più spazi abitativi», ma di un utilizzo intelligente degli spazi con una maggiore qualità dell’ubicazione.
Il trend dei microappartamenti è dovuto principalmente al forte aumento degli affitti che tra il 2000 e il 2020 sono cresciuti il doppio rispetto ai redditi delle famiglie. Anche nei prossimi anni ci si aspetta che gli affitti, soprattutto a causa della carenza di alloggi, aumentino significativamente più dei redditi.
Entro la fine del 2030, chi vive in affitto dovrà ridurre il proprio consumo di spazio del 10-20 percento in media, per costrizione economica o per iniziativa personale. È esattamente in questo contesto che entrano in gioco i microappartamenti: offrono soluzioni abitative compatte con una qualità della posizione elevata e allo stesso tempo un rendimento per metro quadrato superiore alla media.
Il mercato immobiliare svizzero mostra un quadro chiaro: mentre il problema di sfitto delle abitazioni più grandi continua a persistere, la domanda di unità più piccole rimane stabile o addirittura cresce. Soprattutto nelle città come Zurigo, Ginevra o Basilea gli appartamenti compatti sono sempre molto richiesti.
Un’analisi di UBS mostra che appartamenti piccoli e microappartamenti beneficiano di un’elevata domanda di spazio per metro quadrato, soprattutto in zone ben collegate. Allo stesso tempo, le unità abitative più piccole sul mercato svizzero si dimostrano relativamente stabili nei confronti delle fluttuazioni economiche generali, in particolare rispetto agli immobili più grandi e costosi. Inoltre, i gruppi target sono diversificati (studenti, professionisti, pendolari), il che riduce ulteriormente il rischio di singole perdite.
Il microliving è più di un concetto architettonico: incarna uno stile di vita orientato alla mobilità, all’efficienza e al consumo consapevole. I gruppi target vivono spesso temporaneamente nelle città, lavorano da remoto o su progetti e apprezzano una posizione centrale con un onere minimo.
Per le locatrici e i locatori, questo stile di vita offre chiari vantaggi: un’elevata disponibilità a pagare, durate del contratto brevi e una domanda stabile. Allo stesso tempo, i costi operativi per unità rimangono contenuti, ad esempio grazie all’allestimento modulare, alla manutenzione semplificata e alla rinuncia a infrastrutture di grandi dimensioni.
Chi investe nei microappartamenti non solo segue una tendenza di mercato, ma soddisfa anche un bisogno urbano di spazio abitativo flessibile ed efficiente.
Le prospettive di rendimento dei microappartamenti dipendono fortemente dalla loro posizione. In città come Zurigo e Ginevra si possono ottenere affitti di oltre 70 franchi al metro quadrato, anche di più se l’immobile ha un arredamento adeguato.
Nelle città di medie dimensioni come Losanna, Lucerna o San Gallo, i prezzi sono leggermente più bassi, ma c’è comunque una domanda stabile. Le zone rurali sono molto più economiche, ma lì diminuiscono anche il reddito da locazione e il valore di rivendita.
Studi di UBS mostrano che le regioni più interessanti dal punto di vista economico si trovano lungo gli assi urbani e intorno ai siti universitari. La cosa decisiva è la combinazione di posizione, collegamenti, gruppo target e offerta: non tutte le città hanno lo stesso potenziale per un investimento.
Inoltre, l’analisi di UBS stima che
Il rischio di sfitto è significativamente più alto nelle regioni menzionate sopra per ultime, poiché ci sono meno nuovi posti di lavoro. Soprattutto i cantoni di Zugo, Svitto e Argovia sono quindi considerati promettenti per gli investimenti nella costruzione e nella locazione di appartamenti piccoli o microappartamenti.
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I microappartamenti sono più di un trend, sono una risposta ai cambiamenti strutturali del mercato immobiliare. Affitti in aumento, diminuzione della superficie abitativa pro capite e nuovi modelli di vita li rendono una soluzione interessante per gli inquilini e un’opzione di investimento valida. Con la giusta scelta della posizione e una gestione professionale, offrono alti redditi da locazione, bassi rischi di insolvenza e una solida crescita del valore. In particolare, nei mercati urbani con un’elevata domanda, integrano le proprietà a reddito classiche o si presentano come investimento autonomo. Chi comprende la dinamica regionale, può sfruttare le opportunità di rendimento in modo mirato e ridurre al minimo i rischi: un investimento nel futuro dell’immobiliare.
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