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Tendances de l’habitat
Micro-appartements: habitat intelligente, compacte et rentable. Adaptés aux modes de vie urbains, ils offrent un bon potentiel locatif mais comportent aussi des risques, notamment des coûts de gestion élevés et des périodes de vacance.
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Le marché immobilier a toujours offert des opportunités d’investissement stables. En plus des biens immobiliers classiques de placement, les petites unités compactes, appelées micro-appartements, attirent de plus en plus l’attention. A une époque marquée par la hausse des loyers, l’urbanisation croissante et la raréfaction des logements, les micro-appartements sont considérés comme une forme d’investissement très prisée.
Selon une étude du UBS Chief Investment Office, la demande en logements plus petits en Suisse augmentera de 30% d’ici 2050, en particulier dans les villes. Cette tendance s’explique par la croissance démographique (10,5 millions d’habitant-e-s d’ici 2050) et la diminution de la surface habitable par personne (passant de 50 m² en 2005 à 47 m² en 2023). Les micro-appartements répondent ainsi parfaitement aux besoins actuels, tant pour les locataires que pour les investisseur-euse-s.
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Les micro-appartements ne sont pas une mode passagère, mais le résultat de plusieurs changements à long terme dans les styles de vie et d’habitat. Les villes se densifient, tandis que la taille moyenne des ménages diminue. Cela modifie également les exigences en matière de logement: on recherche des logements compacts, situés au centre, qui s’intègrent parfaitement au mode de vie urbain.
Le désir d’autonomie et de mobilité devient un fil conducteur pour les jeunes comme pour les personnes âgées. Parallèlement, le changement démographique exige de nouvelles solutions d’habitat, qui soient accessibles à toutes et tous, efficaces et abordables. Les micro-appartements répondent précisément à ces besoins, offrant à la fois aux utilisateur-trice-s et aux investisseur-euse-s une solution face à la pénurie structurelle de logements urbains.
La forte demande sur les marchés urbains montre que l’enjeu n’est pas d’avoir «plus d’espace», mais d’utiliser l’espace de manière plus intelligente, avec un emplacement de qualité.
La tendance à opter pour les petites surfaces s’explique principalement par la forte augmentation des loyers. Ils ont augmenté deux fois plus que les revenus des ménages entre 2000 et 2020. Ce phénomène se poursuivra dans les années à venir en raison, entre autres, de la pénurie de logements.
D’ici fin 2030, les locataires seront contraint-e-s de réduire leur surface habitable de 10 à 20% en moyenne, soit par contrainte économique, soit de leur propre initiative. C’est précisément là qu’interviennent les micro-appartements: ils offrent des solutions d’habitation compactes avec un emplacement de qualité tout en garantissant un rendement au mètre carré supérieur à la moyenne.
Le marché immobilier suisse offre un constat clair: alors que les grandes habitations sont de plus en plus confrontées à des taux de vacance élevés, la demande en petites unités reste stable, voire augmente. Surtout dans des villes comme Zurich, Genève ou Bâle, les logements compacts se louent durablement bien.
Une analyse d’UBS révèle que les petits appartements et les micro-appartements bénéficient d’une forte demande par mètre carré, en particulier dans des emplacements bien desservis. Par ailleurs, les petites unités d’habitation se montrent relativement résistantes aux fluctuations économiques générales sur le marché suisse, notamment en comparaison avec les biens plus grands et plus coûteux. Leur public cible est également diversifié (étudiant-e-s, professionnel-le-s, navetteur-euse-s), ce qui réduit encore davantage le risque de vacance individuelle.
Le microliving est bien plus qu’un simple concept architectural: il incarne un mode de vie axé sur la mobilité, l’efficacité et une consommation réfléchie. Ses cibles principales vivent souvent temporairement en ville, travaillent à distance ou sur des projets spécifiques, et privilégient un emplacement central avec un minimum de contraintes.
Pour les propriétaires, ce mode de vie présente des avantages clairs: une forte disposition à payer, des contrats de courte durée et une demande stable. Par ailleurs, les coûts d’exploitation par unité restent limités, grâce à des équipements modulaires, une maintenance simplifiée et l’absence d’infrastructures de grande envergure.
Investir dans les micro-appartements ne revient pas seulement à suivre une tendance du marché, mais aussi à répondre à un besoin urbain bien défini: un logement flexible et efficace.
Les perspectives de rendement des micro-appartements dépendent fortement de leur emplacement. Les villes comme Zurich et Genève affichent des loyers supérieurs à 70 CHF par mètre carré, voire davantage lorsque les équipements sont de qualité.
Dans les villes de taille moyenne comme Lausanne, Lucerne ou Saint-Gall, les prix sont légèrement inférieurs, mais la demande reste stable. En revanche, les zones rurales sont nettement moins chères, mais le rendement locatif et la valeur de revente y sont également plus faibles.
Des études menées par UBS montrent que les régions les plus intéressantes sur le plan économique se trouvent le long des axes urbains et autour des sites universitaires. La combinaison entre l’emplacement, la connectivité, le groupe cible et l’offre reste décisive. Cependant, toutes les villes ne se prêtent pas de la même manière à un investissement.
En outre, selon l’analyse d’UBS,
Le risque de vacance est nettement plus élevé dans les régions mentionnées en dernier, car moins de nouveaux emplois y sont créés. Les cantons de Zoug, Schwyz et d’Argovie sont donc particulièrement prometteurs pour les investissements dans la construction et la location de petits appartements ou de micro-appartements.
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Les micro-appartements ne sont pas qu’une simple tendance: ils représentent une réponse aux changements structurels du marché du logement. L’augmentation des loyers, la réduction de la surface habitable par personne et l’émergence de nouveaux modes de vie en font une solution attrayante pour les locataires, tout en constituant une option d’investissement intéressante pour les investisseur-euse-s. Avec un choix d’emplacement judicieux et une gestion professionnelle, ils offrent des revenus locatifs élevés, des risques de vacance réduits et une valorisation solide. En particulier sur les marchés urbains à forte demande, ils complètent les biens immobiliers classiques ou s’imposent comme un investissement autonome convaincant. Comprendre les dynamiques régionales permet d’exploiter les opportunités de rendement tout en minimisant les risques, ce qui constitue un véritable investissement dans l’avenir de l’habitat.
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