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Wohntrends
Microapartments: der smarte Wohntrend – kompakt und profitabel. Ideal für urbane Lebensstile, bieten sie Investorinnen und Investoren hohe Mieteinnahmen, gehen aber auch mit Risiken wie höheren Verwaltungskosten und Leerständen einher.
Der Immobilienmarkt bietet von jeher stabile Anlagemöglichkeiten. Neben klassischen Renditeliegenschaften rücken zunehmend kleine, kompakte Einheiten ins Blickfeld: sogenannte Microapartments. In Zeiten steigender Mieten, wachsender Urbanisierung und knapper werdenden Wohnraums gelten sie als gefragte Anlageform.
Laut einer Studie des UBS Chief Investment Office wird die Nachfrage nach kleineren Wohnungen in der Schweiz bis 2050 um 30 Prozent steigen – vor allem in Städten. Gründe dafür sind das Bevölkerungswachstum (10,5 Millionen bis 2050) und die sinkende Wohnfläche pro Kopf (von 50 m2 im Jahr 2005 auf 47 m2 im Jahr 2023). Microapartments treffen damit den Nerv der Zeit – sowohl für Mieterinnen und Mieter als auch für Investorinnen und Investoren.
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Microapartments sind keine kurzfristige Modeerscheinung, sondern das Ergebnis mehrerer langfristiger Verschiebungen im Wohn- und Lebensverhalten. Die Städte verdichten sich, während gleichzeitig die durchschnittliche Haushaltsgrösse sinkt. Damit verändern sich auch die Ansprüche an Wohnraum: Gefragt sind kompakte, zentral gelegene Einheiten, die sich nahtlos in den urbanen Alltag integrieren lassen.
Der Wunsch nach Autonomie und Mobilität wird zunehmend zum Leitmotiv jüngerer wie älterer Bevölkerungsgruppen. Gleichzeitig erfordert der demografische Wandel neue Wohnlösungen, die barrierearm, effizient und bezahlbar sind. Microapartments bedienen genau diese Anforderungen – und bieten sowohl Nutzerinnen und Nutzern als auch Investorinnen und Investoren eine Antwort auf die strukturelle Verknappung urbaner Wohnfläche.
Die starke Nachfrage in urbanen Märkten zeigt: Es geht nicht um «mehr Wohnfläche», sondern um eine intelligentere Flächennutzung mit hoher Standortqualität.
Der Trend zu kleineren Wohnflächen ist vor allem auf den starken Anstieg der Angebotsmieten zurückzuführen. Diese sind zwischen 2000 und 2020 doppelt so stark gestiegen als die Haushaltseinkommen. Auch in den kommenden Jahren ist damit zu rechnen, dass die Mieten – insbesondere aufgrund der Wohnungsknappheit – deutlich stärker steigen als die Einkommen.
Bis Ende 2030 werden Mieterinnen und Mieter ihren Flächenverbrauch im Durchschnitt um 10 bis 20 Prozent reduzieren müssen – entweder aus wirtschaftlichem Zwang oder aus eigenem Antrieb. Genau hier setzen Microapartments an: Sie bieten kompakte Wohnlösungen mit hoher Standortqualität bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Rendite pro Quadratmeter.
Der Schweizer Wohnungsmarkt zeigt ein klares Bild: Während grössere Wohnungen zunehmend mit Leerständen zu kämpfen haben, bleibt die Nachfrage nach kleinen Einheiten stabil oder wächst sogar. Besonders in Städten wie Zürich, Genf oder Basel sind kompakte Wohnungen dauerhaft gut vermietbar.
Eine Analyse von UBS zeigt: Kleinwohnungen und Microapartments profitieren von einer hohen Flächennachfrage pro Quadratmeter, insbesondere an gut angebundenen Lagen. Gleichzeitig erweisen sich kleinere Wohneinheiten auf dem Schweizer Markt als vergleichsweise robust gegenüber allgemeinen Konjunkturschwankungen – insbesondere im Vergleich zu grösseren, teureren Objekten. Ihre Zielgruppen sind zudem vielfältig (Studierende, Berufstätige, Pendler), was das Risiko einzelner Ausfälle zusätzlich reduziert.
Microliving ist mehr als ein architektonisches Konzept – es verkörpert einen Lebensstil, der auf Mobilität, Effizienz und bewussten Konsum ausgerichtet ist. Die Zielgruppen leben oft temporär in Städten, arbeiten remote oder projektbezogen und schätzen eine zentrale Lage mit minimalem Aufwand.
Für Vermieterinnen und Vermieter bietet dieser Lebensstil klare Vorteile: eine hohe Zahlungsbereitschaft, kurze Vertragslaufzeiten und eine stabile Nachfragebasis. Gleichzeitig bleiben die Betriebskosten pro Einheit überschaubar – etwa durch modulare Ausstattung, vereinfachte Wartung und den Verzicht auf grossflächige Infrastruktur.
Wer in Microapartments investiert, bedient nicht nur einen Markttrend, sondern erfüllt auch ein klar definiertes urbanes Bedürfnis nach flexiblem und effizientem Wohnraum.
Die Ertragsaussichten von Microapartments sind stark von der Lage abhängig. In Städten wie Zürich und Genf können Mieten von über 70 Franken pro Quadratmeter erzielt werden – bei entsprechender Ausstattung sogar mehr.
In mittelgrossen Städten wie Lausanne, Luzern oder St. Gallen liegen die Preise etwas tiefer, bieten aber dennoch eine stabile Nachfrage. Deutlich günstiger wird es im ländlichen Raum – dort sinken jedoch auch Mietertrag und Wiederverkaufswert.
Studien von UBS zeigen, dass sich die wirtschaftlich interessantesten Regionen entlang urbaner Achsen und rund um Hochschulstandorte befinden. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Lage, Anbindung, Zielgruppe und Angebot – nicht jede Stadt eignet sich gleichermassen für eine Investition.
Zusätzlich schätzt die Analyse von UBS, dass:
Das Leerstandsrisiko ist in den letztgenannten Regionen deutlich höher, da hier weniger neue Arbeitsplätze entstehen. Vor allem die Kantone Zug, Schwyz und Aargau gelten daher als vielversprechend für Investitionen in den Bau und die Vermietung von Kleinwohnungen oder Microapartments.
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Microapartments sind mehr als ein Trend – sie sind eine Antwort auf die strukturellen Veränderungen des Wohnungsmarkts. Steigende Mieten, sinkende Wohnfläche pro Kopf und neue Lebensmodelle machen sie zu einer attraktiven Lösung für Mieterinnen und Mieter sowie zu einer spannenden Anlageoption für Investorinnen und Investoren. Mit der richtigen Standortwahl und professionellem Management bieten sie hohe Mieteinnahmen, geringe Ausfallrisiken und eine solide Wertentwicklung. Besonders in urbanen Märkten mit hoher Nachfrage ergänzen sie klassische Renditeliegenschaften oder überzeugen als eigenständiges Investment. Wer die regionale Dynamik versteht, kann Renditechancen gezielt nutzen und Risiken minimieren – eine Investition in die Zukunft des Wohnens.
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