header.search.error
Découvrez comment la valeur locative est calculée, quelles sont les différences cantonales et quelles déductions permettent de réduire votre charge fiscale.
La Suisse fait partie des rares pays où les propriétaires paient des impôts sur les appartements ou les maisons qu’ils occupent eux-mêmes. Nous vous expliquons comment fonctionne l’imposition actuellement encore en vigueur de la valeur locative et comment il est possible d’en réduire la charge.
Important: le 28 septembre 2025, le peuple suisse s’est prononcé sur la suppression de la valeur locative et l’a approuvée avec 57,7% de voix pour. Pour en savoir plus sur la réforme prévue et ce qu’elle implique pour vous, consultez notre article «Que signifie la suppression de la valeur locative?»
La valeur locative correspond au loyer fictif que les propriétaires pourraient obtenir en louant leur logement; elle est imposable en tant que revenu. Selon le Tribunal fédéral, la valeur locative doit représenter au minimum 60% et au maximum 70% du loyer habituel sur le marché. Elle est déterminée par les administrations fiscales cantonales. Les cantons sont libres de choisir le mode de calcul.
Conseil compétent adapté à votre situation
Bénéficiez d’un entretien-conseil gratuit et d’une offre individuelle sur demande. Nous prendrons une décision d’octroi de crédit sous 48 heures.
La valeur locative était un concept controversé depuis longtemps. Introduite en 1934 comme mesure d’urgence pour assainir le budget fédéral, la possibilité de la réformer a été discutée pendant des décennies. Les propriétaires trouvaient absurde de devoir payer des impôts sur un revenu «fictif». D’autres critiques ont porté sur les difficultés liées à l’égalité de traitement fiscal, la charge administrative élevée et les incitation à l'endettement. Après des critiques répétées, le Conseil national et le Conseil des États se sont mis d’accord en décembre 2024 sur un changement de système, désormais été confirmé par référendum. En approuvant la suppression de la valeur locative, le peuple suisse a mis fin à un débat qui durait depuis longtemps et a franchi une étape historique en matière de politique fiscale.
La famille Bürgler habite dans le canton de Zurich et souhaite déterminer la valeur locative de son bien immobilier. Voici comment elle devrait procéder pour le calcul:
Position | Position | Calcul | Calcul | Montant (CHF) | Montant (CHF) |
|---|---|---|---|---|---|
Position | Revenus imposables (parents à raison de 50% chacun) | Calcul | – | Montant (CHF) | 100 000 |
Position | Loyer du marché (estimé) | Calcul | 3 000 × 12 | Montant (CHF) | 36 000 |
Position | Valeur locative (70% de loyer du marché) | Calcul | 36 000 × 0,7 | Montant (CHF) | 25 200 |
Position | Total partiel revenu imposable | Calcul | 100 000 + 25 200 | Montant (CHF) | 125 200 |
Position | Hypothèque | Calcul | – | Montant (CHF) | 850 000 |
Position | Taux hypothécaire (1,5%) | Calcul | 850 000 × 0,015 | Montant (CHF) | –12 750 |
Position | Frais d'entretien | Calcul | – | Montant (CHF) | –7500 |
Position | Valeur locative réduite | Calcul | 25 200 – 12 750 – 7500 | Montant (CHF) | 4950 |
Position | Revenu imposable définitif | Calcul | 100 000 + 4950 | Montant (CHF) | 104 950 |
Les cantons suisses disposent d’une certaine marge de manœuvre lors du calcul de la valeur locative. Ils peuvent en effet la fixer à un niveau supérieur au minimum de 60% défini par le Tribunal fédéral. En outre, les cantons sont libres de choisir la méthode de calcul du loyer servant de base pour la valeur locative.
Au total, onze cantons se basent sur le loyer comparatif. Ils calculent la valeur locative sur la base du loyer usuel sur un marché et dans une région donnés: Appenzell Rhodes-Intérieures, Appenzell Rhodes-Extérieures, Glaris, Grisons, Lucerne, Saint-Gall, Schaffhouse, Schwytz, Tessin, Uri et Valais.
Sept cantons se fondent sur la procédure d’estimation individuelle. Ils calculent la valeur locative avec un modèle hédoniste. Dans ce mode d’estimation, la valeur du bien immobilier est dérivée des prix de vente effectivement obtenus pour des propriétés comparables: Argovie, Berne, Fribourg, Jura, Nidwald, Obwald et Thurgovie.
Les cantons de Bâle-Campagne, Bâle-Ville, Genève, Neuchâtel, Soleure, Vaud, Zoug et Zurich ont développé leurs propres méthodes d’estimation.
Les autorités fiscales réévaluent périodiquement la valeur locative de votre propriété. Il peut arriver que celle-là soit, à tort, trop élevée. Notamment parce que des modifications apportées au bâtiment ou son utilisation comme habitation (par exemple occupation partielle seulement) ne sont pas prises en compte. Par conséquent, il est recommandé de vérifier la valeur locative dans la taxation fiscale et de la comparer avec celle des années précédentes. Si celle-là a effectivement été mal calculée, contactez directement l’administration fiscale compétente dans le délai imparti (en général 30 jours) pour déposer une réclamation par écrit.
En contrepartie de l’imposition de la valeur locative, vous pouvez, en tant que propriétaire, déduire de votre valeur locative des frais directement liés au bien immobilier. Les frais déductibles recouvrent notamment les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. Votre charge fiscale effective s’en trouve considérablement réduite.
Chaque année, vous pouvez choisir de déduire soit les frais d’entretien réels soit un montant forfaitaire. Dans la plupart des cantons, la déduction forfaitaire se situe entre 10 et 20% de la valeur locative, selon l’âge du bien.
Quels frais peuvent être déduits fiscalement de la valeur locative?
La charge fiscale liée à la valeur locative dépend fortement du niveau des taux d’intérêt. Pour de nombreux propriétaires, si les taux hypothécaires sont bas, les déductions sont moins élevées que l'impôt sur la valeur locative. Les déductions dépassent l'impôt uniquement si les taux d'intérêt sont supérieurs à 2 % et un taux d’avance supérieur à 60 %.
Nos prévisions de taux vous informent sur le niveau des taux d’intérêt et sur leur évolution, gratuitement par e-mail.
La valeur locative est un élément complexe du système fiscal suisse: les propriétaires doivent déclarer comme revenu une valeur locative fictive, tout en pouvant déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. Le niveau de la charge fiscale varie selon le canton et dépend fortement du niveau des taux d’intérêt.
La votation populaire du 28 septembre 2025 a entériné la suppression de la valeur locative. Pour en savoir plus sur la réforme prévue et sur la manière d’exploiter stratégiquement la période transitoire afin d’en atténuer les conséquences financières, consultez l’article «Que signifie la suppression de la valeur locative?».
Prenez rendez-vous pour un entretien-conseil sans engagement ou appelez-nous directement si vous avez des questions.
Disclaimer
