Quanto capitale proprio serve per comprare casa

Il sogno di una casa propria è un obiettivo di vita importante per molte persone. Ma prima di acquistare un immobile, dovreste capire a fondo come funziona il finanziamento. In particolare, il capitale proprio ha un ruolo centrale: quanto ne serve davvero? Quali sono le possibilità di finanziamento e a cosa dovreste prestare attenzione per ridurre i rischi?

In questo articolo troverete una panoramica completa sul finanziamento immobiliare in Svizzera. Scoprirete cosa potete utilizzare come capitale proprio, quanto ne serve per comprare casa e quali modelli di ipoteca sono disponibili. Inoltre, vi diamo consigli pratici su come rendere il vostro finanziamento sicuro e sostenibile a lungo termine, affinché possiate realizzare il sogno di comprare casa.

Se desiderate acquistare un immobile vi sarete sicuramente già chiesti cosa si intende esattamente con capitale proprio nell’acquisto di una casa. La risposta è più ampia di quanto si pensi. Oltre ai classici averi su conti di risparmio e salario, possono essere considerati anche altri valori patrimoniali, ad esempio titoli come azioni o fondi, ma anche oggetti di valore come gioielli, dipinti o auto d’epoca. Anche terreni edificabili non vincolati o il riscatto di una polizza assicurativa possono essere inclusi nel capitale proprio.

Inoltre, è possibile aumentare il capitale proprio con il sostegno della famiglia, ad esempio tramite anticipi ereditari o donazioni. Si possono utilizzare anche gli averi del pilastro 3a per finanziare l’abitazione di proprietà e contano come capitale proprio.

Fondamentalmente, per comprare casa si distingue tra capitale proprio «solido» e «soft». Il capitale proprio «solido» comprende tutto ciò che è direttamente accessibile, come l’avere di risparmio o le donazioni. Il capitale proprio «soft», invece, è costituito da fondi che devono essere resi disponibili attraverso specifici passaggi, ad esempio tramite il prelievo anticipato di averi previdenziali del 2° pilastro (previdenza professionale). A determinate condizioni anche questi si possono utilizzare per comprare casa.

¹Almeno il 10% del valore dell’immobile non deve provenire dal 2° pilastro

Chi desidera acquistare un’abitazione in Svizzera, di norma deve finanziare il 20 percento del valore di mercato dell’immobile con capitale proprio. Il restante 80 percento può essere coperto con un’ipoteca. Si distinguono due tipi di ipoteche: la prima e la seconda ipoteca.

La prima ipoteca copre fino a due terzi del prezzo di acquisto e non deve essere ammortizzata, ossia non deve essere rimborsata finché l’immobile viene mantenuto. La seconda ipoteca invece serve a finanziare l’importo rimanente e deve essere ammortizzata entro 15 anni, o prima del pensionamento, tramite rimborsi regolari.

È importante notare che almeno il dieci percento del prezzo di acquisto deve provenire da capitale proprio «solido», ad esempio risparmi o donazioni. Il restante dieci percento può essere coperto con un prelievo anticipato dalla cassa pensione (2° pilastro). Tuttavia, non è possibile utilizzare questo capitale proprio «soft» per ridurre l’importo dell’ipoteca. Ciò significa che in questo caso l’ipoteca può aumentare fino al 90 percento del prezzo di acquisto.

Se desiderate acquistare una casa di vacanza o un immobile di lusso, si applicano requisiti più severi. Di norma, è necessario apportare il 40 percento del prezzo di acquisto come capitale proprio. Inoltre, per questi immobili non è consentito utilizzare gli averi previdenziali del 2° o 3° pilastro come capitale proprio.

Per gli immobili a reddito, ovvero quelli affittati o utilizzati come investimento, valgono regole diverse. In questo caso è possibile un anticipo fino al 75 percento del valore dell’immobile. Tuttavia, è necessario ridurre l’ipoteca a due terzi del valore dell’immobile entro dieci anni. Si può utilizzare l’avere previdenziale solo a condizione che una parte dell’immobile sia occupata dal proprietario.

Per finanziare la vostra casa di proprietà in Svizzera potete scegliere tra diversi modelli di ipoteca, ognuno con i propri vantaggi e svantaggi, che dovreste valutare attentamente:

1. Ipoteca fissa

L’ipoteca fissa offre sicurezza nella pianificazione, poiché il tasso di interesse è fissato per l’intera durata. Quindi pagate sempre lo stesso tasso, indipendentemente dalle fluttuazioni del mercato. Questo modello è particolarmente adatto a tutti coloro che apprezzano la stabilità e non vogliono correre rischi.

2. Ipoteca SARON

L’ipoteca SARON si basa sul SARON (Swiss Average Rate Overnight), un tasso di riferimento aggiornato quotidianamente. Questo modello combina flessibilità e trasparenza ed è spesso più conveniente di un’ipoteca a tasso fisso. È adatto a persone disposte ad accettare un certo rischio di tasso per beneficiare di interessi potenzialmente più bassi.

Prima di stipulare un’ipoteca, dovreste analizzare attentamente la vostra situazione finanziaria e i vostri obiettivi a lungo termine. Confrontate i pro e i contro dei singoli modelli e, se necessario, chiedete consiglio a esperte ed esperti. Una consulenza approfondita vi aiuterà a trovare la soluzione migliore per voi.

Il finanziamento di una casa di proprietà offre molte opportunità, ma comporta anche alcuni rischi che dovete considerare. Una pianificazione accurata vi eviterà spiacevoli sorprese. Alcune delle sfide principali sono le seguenti.

Finanziare un’abitazione di proprietà offre molte opportunità, ma comporta anche dei rischi. Potete però tutelarvi contro la maggior parte di essi. Un’opzione è stipulare un’assicurazione sulla vita, con cui potete proteggere la vostra famiglia da imprevisti finanziari. In caso di decesso, i superstiti (ad esempio la partner, il partner o i figli) riceveranno un indennizzo che potrà essere utilizzato interamente o in parte per estinguere l’ipoteca rimanente. L’entità della copertura dipende dal tipo di assicurazione scelto.

Inoltre, è consigliabile creare riserve finanziarie come cuscinetto di sicurezza già prima di comprare casa. Questi risparmi vi aiutano ad ammortizzare le perdite temporanee di reddito, ad esempio a causa di disoccupazione, malattia o incidente, senza compromettere la vostra sostenibilità. Incidenti, malattie o un decesso possono causare serie difficoltà finanziarie e influire sulla sostenibilità dei costi abitativi. Una solida copertura vi dà la tranquillità necessaria di poter mantenere l’abitazione anche nei momenti difficili.

Per comprendere meglio la sostenibilità e il ruolo del capitale proprio, è utile vedere esempi concreti di finanziamento. Nella tabella sono elencati diversi prezzi di immobili e i relativi requisiti finanziari.

La tabella vi aiuta a valutare gli impegni finanziari che dovreste affrontare in base al prezzo dell’immobile. Mostra chiaramente come un valore maggiore dell’immobile influenzi il capitale proprio necessario, i costi correnti e il reddito richiesto. Allo stesso tempo, evidenzia che un capitale proprio più elevato può ridurre gli oneri mensili e i requisiti di reddito.

L’acquisto di un immobile a partire dai 45 anni comporta sfide specifiche, poiché la sostenibilità e il finanziamento a lungo termine dipendono maggiormente dalla vostra situazione finanziaria futura. In particolare, il pensionamento imminente ha un ruolo importante, poiché il reddito di solito si riduce in pensione. Anche in questo caso i costi figurativi, ossia interessi ipotecari, ammortamenti e costi di manutenzione, non devono superare un terzo del vostro reddito lordo. Inoltre, la banca verifica se la sostenibilità è garantita anche dopo il pensionamento.

Affinché i costi correnti continuino a essere sostenibili in età avanzata, è consigliabile ridurre il più possibile l’ipoteca prima della pensione. Ciò può avvenire tramite rate di ammortamento più elevate o pagamenti aggiuntivi. In alternativa, è possibile utilizzare i fondi della cassa pensione o altri averi previdenziali per il finanziamento; tuttavia, dovreste sempre verificare le conseguenze sulla vostra previdenza per la vecchiaia.

Quando finanziate un immobile in età avanzata, è importante prestare particolare attenzione ai seguenti aspetti.

Il finanziamento di un immobile è complesso ed è facile commettere errori che hanno conseguenze finanziarie a lungo termine. Per non farvi cogliere di sorpresa, vi illustriamo gli errori più comuni e come evitarli.

L’acquisto di un’abitazione di proprietà è un passo importante che richiede una pianificazione attenta e lungimirante, soprattutto per quanto riguarda il finanziamento. In Svizzera, di norma, è necessario apportare almeno il 20 percento del prezzo di acquisto come capitale proprio, di cui almeno la metà «solido», come risparmi o averi del pilastro 3a. Il capitale proprio rimanente può essere «soft», ad esempio un prelievo anticipato dal 2° pilastro. Per le case di vacanza o gli immobili a reddito si applicano requisiti ancora più severi.

Oltre all’ammontare del capitale proprio, anche la scelta del modello ipotecario adeguato, la valutazione realistica della sostenibilità e la consapevolezza dei possibili rischi sono cruciali. È possibile evitare gli errori comuni, come un margine insufficiente o una valutazione errata del valore dell’immobile, con una solida preparazione.

Prendetevi il tempo necessario per una pianificazione completa, esaminate attentamente la vostra situazione finanziaria e fatevi consigliare da esperte ed esperti indipendenti. Così sarete nelle migliori condizioni per realizzare il sogno di possedere un’abitazione in modo sicuro e sostenibile.

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