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Gestion immobilière
Le choix de gérer soi-même l’immeuble locatif ou de déléguer cette tâche à une société de gestion immobilière professionnelle dépend du temps, des connaissances techniques, des objectifs de rendement et du temps que l’on souhaite gagner.
Contenu:
Vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif et vous vous demandez si vous devez vous charger vous-même de la gestion ou plutôt faire appel à une société de gestion immobilière professionnelle? Cette décision influence non seulement votre temps et votre rendement, mais aussi votre qualité de vie.
La gestion d’un immeuble locatif nécessite des ressources, des connaissances spécialisées et un haut niveau d’organisation. Les propriétaires sont donc confronté-es à une question centrale: l’immeuble locatif doit-il être géré par le ou la propriétaire ou faut-il faire appel à une société de gestion immobilière professionnelle?
Cette décision a non seulement un impact sur le temps nécessaire à la gestion, mais aussi sur les frais encourus, le rendement de l’immeuble locatif et la sécurité juridique. Cet article vous donne un aperçu des deux modèles et vous aide à prendre une décision éclairée.
En Suisse, de plus en plus de propriétaires prennent en charge la gestion de leurs immeubles locatifs. Cet engagement peut être judicieux, en particulier pour les biens de petite taille. Toutefois, gérer soi-même un immeuble locatif signifie que vous devez assumer seul-e toutes les tâches organisationnelles, techniques et juridiques.
En outre, il faut se demander si l’on possède les compétences nécessaires pour le faire. Outre des connaissances juridiques de base, la gestion requiert des connaissances commerciales fondamentales, un sens de l’organisation et une grande disponibilité. Si vous êtes prêt-e à suivre des cours et à vous familiariser avec des processus tels que les contrats de location, la comptabilité ou les plans d’entretien, vous pouvez vous charger vous-même de nombreuses tâches. Cependant, les personnes très occupées ou qui gèrent plusieurs biens immobiliers atteignent rapidement leurs limites.
La gestion autonome d’un immeuble locatif comprend de nombreuses tâches qui requièrent à la fois des compétences organisationnelles et des connaissances juridiques et techniques. De la gestion des baux à la coordination des artisan-es, en passant par la gestion des urgences, les propriétaires assument toutes les tâches qui incombent normalement à une société de gestion immobilière professionnelle. Les exemples suivants présentent les domaines qui peuvent s’avérer particulièrement chronophages et difficiles.
Vous envisagez de prendre en charge la gestion, mais vous ne pouvez pas en évaluer l’ampleur? En règle générale, un ou une propriétaire est en mesure de gérer un immeuble comprenant jusqu’à 15 logements. Avec des biens de grande taille ou situés à différents endroits, nombre de propriétaires atteignent rapidement leurs limites. Dans ces cas-là, une société de gestion immobilière professionnelle est souvent le choix le plus judicieux, que ce soit pour des raisons de temps, d’exigences réglementaires ou de simplification du quotidien.
Si vous ne souhaitez pas assumer vous-même les multiples tâches liées à la gestion autonome d’un immeuble locatif, vous pouvez les déléguer à une société de gestion immobilière professionnelle. Elle prend en charge toutes les tâches organisationnelles, commerciales et techniques nécessaires au bon fonctionnement d’un bien immobilier. Elle soulage ainsi les propriétaires non seulement en termes de temps, mais leur garantit également une sécurité juridique, des coûts de gestion immobilière optimisés et des processus professionnels.
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Les honoraires habituels se situent entre 4 ou 5% du loyer pour la gestion d'un immeuble locatif entièrement occupé. Ces frais de gestion immobilière incluent également l'organisation d'un concierge, mais pas les coûts supplémentaires liés à ses services ni les charges sociales associées.
Les honoraires exacts dépendent de divers facteurs: nombre et emplacement des biens immobiliers, étendue des prestations et niveau des loyers Dans les régions où les loyers sont bas, les honoraires peuvent représenter jusqu’à 7% des revenus locatifs.
Prenons un exemple: douze appartements loués à 1500 CHF chacun dans un immeuble locatif correspondent à 18 000 CHF de revenus locatifs par mois. Avec des honoraires de 5%, les propriétaires doivent prévoir environ 900 CHF par mois pour la gestion, ce qui peut réduire considérablement le rendement de l’immeuble locatif.
Le fait que les honoraires d’un mandat de gestion s’élèvent à 4, 5 ou 7%, voire plus ou moins, dépend de différents facteurs.
Vous fixez le budget dans le contrat. Vous précisez l’étendue des services dont vous avez besoin.
Quand vaut-il la peine de faire appel à une société de gestion immobilière professionnelle? Pour vous assurer que cette dernière vous décharge de manière fiable et que les coûts restent raisonnables, veillez particulièrement aux points suivants:
La question de savoir s’il vaut mieux gérer soi-même un immeuble locatif ou faire appel à une société de gestion immobilière professionnelle dépend fortement de vos priorités, ressources et objectifs individuels. Le tableau suivant présente les principales différences entre les deux modèles dans une comparaison directe.
Critère | Critère | Gestion autonome de l’immeuble | Gestion autonome de l’immeuble | Gestion immobilière professionnelle | Gestion immobilière professionnelle |
|---|---|---|---|---|---|
Critère | Frais/rendement | Gestion autonome de l’immeuble | Pas de frais de gestion, loyers intégralement perçus | Gestion immobilière professionnelle | 4 à 7% des revenus locatifs à titre d’honoraires réduisent le rendement de l’immeuble locatif |
Critère | Temps consacré | Gestion autonome de l’immeuble | Elevé: organisation, recherche de locataires, urgences | Gestion immobilière professionnelle | Faible: la société de gestion prend en charge les tâches courantes |
Critère | Expertise | Gestion autonome de l’immeuble | Connaissances juridiques, techniques et commerciales requises | Gestion immobilière professionnelle | Expertise juridique, technique, commerciale et administrative disponible |
Critère | Contrôle | Gestion autonome de l’immeuble | Contrôle total sur les décision | Gestion immobilière professionnelle | Délégation partielle du contrôle, dépendance vis-à-vis des compétences de la société de gestion |
Critère | Contact avec les locataires | Gestion autonome de l’immeuble | Contact direct personnel | Gestion immobilière professionnelle | Echanges plus distants, moins directs |
Critère | Gestion du risque | Gestion autonome de l’immeuble | Les propriétaires assument eux-mêmes les risques | Gestion immobilière professionnelle | La société prend en charge la gestion (vacance, urgences, rénovation) |
Gérer soi-même l’immeuble locatif ou déléguer à une société de gestion immobilière professionnelle? Tout est question de priorités. Gérer soi-même l’immeuble locatif peut s’avérer particulièrement intéressant pour les petits immeubles et lorsque l’on dispose de suffisamment de temps, de connaissances techniques et de compétences organisationnelles. Une société de gestion immobilière professionnelle vous décharge, en revanche, dans votre quotidien, vous garantit une sécurité juridique et technique et prend en charge la gestion des risques. Cependant, le rendement de l’immeuble locatif diminue à hauteur des frais de gestion. En fin de compte, il s’agit de savoir la part de responsabilité que vous souhaitez assumer et l’importance que vous accordez à des facteurs tels que la qualité de vie, le gain de temps et la sécurité de planification.
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