Sostenibilità: finanziare l’abitazione a lungo termine

Per realizzare il sogno di possedere un’abitazione, spesso un’ipoteca è l’unica soluzione. Il fatto che venga concessa dipende principalmente da due fattori determinanti.

Da un lato, chi desidera acquistare dovrebbe essere in grado di apportare capitale proprio sufficiente, di norma almeno il 20 percento del valore di mercato del prezzo di acquisto. Inoltre, prima dell’acquisto, deve essere garantito che l’immobile può essere finanziato a lungo termine tramite la cosiddetta sostenibilità. Solo se entrambi i criteri sono soddisfatti, si può prendere in considerazione un’ipoteca per finanziare la nuova casa.

La sostenibilità di un’ipoteca è un fattore chiave nell’acquisto di immobili e viene calcolata dalle banche con diversi criteri, confrontando i costi correnti dell’abitazione con il reddito. Gli aspetti da considerare sono il vostro reddito attuale, gli interessi calcolatori, l’ammortamento previsto dell’ipoteca e i costi accessori della proprietà.

Da questi fattori si ricava il cosiddetto grado di sostenibilità, indicato in percentuale. In generale, minore è questo valore, migliore è la sostenibilità. Affinché venga concessa un’ipoteca, il grado di sostenibilità non deve superare il 33 percento.

Come viene calcolata la sostenibilità dagli istituti di credito
 

¹ Ammortamento della seconda ipoteca entro 15 anni
² 1% del valore di mercato
³ Un onere è sostenibile se non supera il 33%

I seguenti fattori sono decisivi per il calcolo della sostenibilità e dipendono dall’importo dell’ipoteca necessaria come pure dal prezzo d’acquisto dell’abitazione.

Il modo in cui gli istituti di credito calcolano la sostenibilità dipende dalla rigorosità dei criteri di valutazione stabiliti. Alcune banche non includono completamente o affatto i bonus nel reddito. Altre considerano anche un cambio o una perdita del lavoro nelle proiezioni di reddito. Se le coppie desiderano stipulare un’ipoteca insieme, alcune banche ipotizzano addirittura che il grado di occupazione, e quindi il reddito della famiglia, possa cambiare alla nascita di un figlio. Inoltre, gli impegni finanziari in corso, come i contratti di leasing, vengono sottratti dalle entrate.

Nel colloquio con la banca dovreste quindi eseguire una pianificazione realistica, prendere in considerazione eventuali cambiamenti nella vostra vita e menzionare tutti i redditi. Solo così avrete la certezza di riuscire a mantenere la sostenibilità finanziaria a lungo termine.

Secondo l’indice svizzero dei prezzi degli immobili residenziali (IMPI), i prezzi degli immobili sono in forte crescita da anni e questo comporta anche un aumento dei costi correnti. Ad esempio, se desiderate acquistare un immobile a un milione di franchi e avete a disposizione il 20 percento di capitale proprio, avete bisogno di un reddito regolare di almeno 180 000 franchi all’anno.

Se il capitale proprio è maggiore, il reddito richiesto per la sostenibilità diminuisce. In generale, almeno il 10 percento della somma deve essere costituito da capitale proprio "solido", ossia saldo del conto o averi del pilastro 3a. Il resto può essere ottenuto tramite un prelievo anticipato dalla cassa pensione.

Se non avete risparmi sufficienti o non desiderate utilizzare gli averi previdenziali, un anticipo ereditario o una donazione dai genitori possono aumentare il patrimonio. Inoltre, se sapete già con largo anticipo che desiderate acquistare un immobile, dovreste cominciare subito con le giuste misure di risparmio.

Come si può garantire la sostenibilità in età avanzata?

Con il raggiungimento dell’età pensionabile, il reddito diminuisce, a volte drasticamente. È quindi particolarmente importante pianificare per tempo insieme alla vostra banca come continuare a garantire la sostenibilità. Nella migliore delle ipotesi, avrete già rimborsato l’ipoteca o potrete colmare la lacuna di reddito del pensionamento tramite la previdenza del pilastro 3a. Per farlo è necessaria una pianificazione finanziaria a lungo termine e una consulenza.

Con la quiescenza, molte pensionate e molti pensionati valutano anche l’idea di utilizzare una parte degli averi della cassa pensione per l’ammortamento dell’ipoteca. Considerate però che in questo caso diminuiranno le vostre entrate permanenti dalla cassa pensione. Questo vale anche se avete già utilizzato una parte degli averi previdenziali per aumentare il capitale proprio. La lacuna creatasi si può colmare solo con riscatti attivi nel 2° pilastro.

La sostenibilità è un fattore importante per il finanziamento della propria abitazione, che garantisce la possibilità di coprire i costi correnti anche a lungo termine da parte della proprietaria o del proprietario. Se questo presupposto è soddisfatto, si crea quindi una certa sicurezza, non solo per la banca che concede l’ipoteca, ma anche per voi acquirenti, che sapete di aver considerato tutti i fattori finanziari importanti nella pianificazione e riducete il rischio di difficoltà finanziarie dopo l’acquisto dell’abitazione.