Quanti tipi di ipoteche esistono?

Al momento della stipula di un’ipoteca il cliente o la cliente può scegliere tra l’ipoteca a tasso fisso e l’ipoteca del mercato monetario SARON. Le differenze più rilevanti tra i tipi di ipoteca riguardano la pianificazione, ovvero le opzioni praticabili per fissare interessi e scadenze: nel caso di un’ipoteca a tasso fisso, entrambi i parametri non sono modificabili, mentre nel caso di un’ipoteca SARON interessi e scadenze sono flessibili. Per sfruttare i vantaggi di entrambi i tipi di ipoteche, è consigliabile combinare, ove possibile, vari prodotti ipotecari con diverse scadenze. In questo modo si riduce al minimo il rischio di dover rinnovare l’intera ipoteca in un’unica soluzione in caso di variazioni sfavorevoli dei tassi d’interesse.

L’ipoteca fissa è una soluzione adatta se si desidera pianificare i costi nel lungo termine. Questo tipo di ipoteca offre stabilità, poiché il tasso d’interesse e quindi i costi rimangono invariati per l’intera durata. Ciò significa che siete protetti dal rialzo dei tassi d’interesse durante l’ipoteca. Inoltre, l’ipoteca a tasso fisso è a tempo determinato, quindi è possibile riconsiderare il finanziamento alla fine di ogni periodo, da 2 a 10 anni. In generale: maggiore è la durata di un’ipoteca a tasso fisso, più alto sarà il suo tasso d’interesse.

Il tasso d’interesse per le ipoteche del mercato monetario si basa sul tasso d’interesse di riferimento svizzero SARON. Si tratta dell’acronimo di «Swiss Average Rate Over Night». Questo è il tasso di interesse medio al quale le banche commerciali si prestano denaro a vicenda. Esso segue da vicino l’evoluzione del tasso d’interesse di riferimento ufficiale della Banca nazionale svizzera.

L’ipoteca SARON è ideale se desiderate finanziare la vostra abitazione di proprietà senza una durata fissa sulla base di un tasso d’interesse flessibile. Il tasso d’interesse si adegua in modo trasparente al livello di mercato ogni tre mesi ed è quindi molto variabile. Si tratta di un aspetto molto positivo se i tassi scendono, ma negativo quando salgono. Se la situazione cambia nel tempo e prevedete un aumento dei tassi d’interesse, è possibile passare a un’ipoteca a tasso fisso in pochi giorni lavorativi. Se volete rimborsare l’ipoteca, potete farlo dopo un periodo di preavviso di 13 mesi.

L’ipoteca SARON Flex vi offre ancora più flessibilità, a fronte di un supplemento: un periodo di disdetta più breve, pari a un solo mese, e la possibilità gratuita di ridurre l’ipoteca una volta al trimestre, su base eccezionale.

L’evoluzione dei tassi d’interesse in Svizzera nei prossimi 10 anni dipende dalla crescita economica, dall’inflazione, dalla politica monetaria e dai corsi di cambio. Il loro preciso andamento è impossibile da prevedere. Tuttavia, si possono monitorare i fattori e i soggetti che influenzano l’andamento dei tassi. In base a questi dati, UBS pubblica regolarmente le proprie previsioni sui tassi d’interesse e le analisi sull’evoluzione prevista del mercato ipotecario. È possibile abbonarsi gratuitamente a questa pubblicazione.

La Banca nazionale svizzera esercita un’influenza importante sui tassi d’interesse. Se, ad esempio, si prevede un aumento dell’inflazione, è probabile che essa adotti misure per incrementare i tassi. Nella sua politica monetaria, la BNS tiene conto anche del tasso di cambio del franco svizzero. Se la valuta nazionale si apprezza bruscamente rispetto alle divise estere, ciò rallenta l’inflazione, ma anche la crescita economica.

Tasso fisso o variabile? Il tipo di ipoteca più adatto a voi dipende da fattori individuali, come la propensione al rischio personale, gli obiettivi di lungo periodo e il margine di manovra finanziario di cui disponete.

Rischio o sicurezza? Questa è una delle domande a cui si risponde in modo molto diverso. Qual è la vostra propensione al rischio? Quanto più la sicurezza conta per voi, tanto più è probabile che un’ipoteca a tasso fisso a lungo termine sia la scelta giusta.

Quanta flessibilità desiderate? La risposta varierà in base ai vostri progetti di vita e carriera. Avete intenzione di vivere a lungo in una casa di proprietà o state considerando un’offerta di lavoro all’estero a medio termine? Con un’ipoteca del mercato monetario o a breve termine mantenete una certa flessibilità anche se la vostra situazione familiare cambia, ad esempio a causa di un divorzio o del trasferimento dei figli.

Prima di prendere una decisione, è consigliabile dare un’occhiata approfondita alle proprie riserve finanziarie e chiedersi: con un’ipoteca dipendente dai tassi di mercato sareste in grado di mantenere il vostro tenore di vita anche in caso del loro rialzo? Inoltre, siete disposti a monitorare il mercato ipotecario nel lungo periodo e a informarvi sulle condizioni attuali?

Se lo desiderate, le nostre e i nostri consulenti potranno fornirvi una consulenza in materia per trovare la strategia di finanziamento ottimale.

Modulare le ipoteche in modo sensato

In molti casi, è interessante combinare varie ipoteche di minore entità invece di stipularne una sola per un importo elevato. Ciò consente di ridurre o distribuire meglio il rischio di tasso d’interesse. In caso contrario, può succedere che alla scadenza il livello dei tassi sia superiore a quello fissato fino a quel momento e ci si trovi di fronte al problema di rinnovare l’intera ipoteca a tassi d’interesse più elevati. Dividendo l’ipoteca in più tranche con scadenze diverse, è possibile evitare questo pericolo.

Nel quadro di una operazione di tranching, l’intero importo dell’ipoteca viene suddiviso in più tranche di diversi tipi di ipoteche con scadenze diverse. Spesso è possibile optare per un mix di ipoteche a tasso fisso e SARON. Sarete voi a determinare la proporzione delle rispettive tranche: 50:50 o 20:80.

Nella maggior parte dei casi, alla domanda sul tipo di ipoteca, «fissa o variabile?», si può rispondere: entrambe! Una combinazione delle ipoteche più diffuse, a tasso fisso e SARON, vi offre l’opportunità di finanziare l’acquisto di un immobile in modo sicuro, riducendo allo stesso tempo il rischio di tasso.