Réduire ses impôts avec un bien immobilier

Si vous possédez un bien immobilier et que vous le louez, les revenus locatifs que vous percevez doivent être déclarés comme revenus. Les impôts sur le revenu doivent être orientés sur ces recettes. Le montant de cet impôt sur vos revenus locatifs dépend de votre canton de résidence et de vos autres revenus.

Si vous utilisez un bien immobilier pour vous-même, vous devez, selon la législation actuelle, payer des impôts sur sa valeur locative. Cela correspond à environ 60 à 70% du coût de location d’un bien similaire. Un autre impôt est l’impôt foncier. Dans certains cantons, comme Zurich, Schwytz, Glaris, Zoug, Soleure, Bâle-Campagne et Argovie, celui-ci n’existe pas.

L’impôt foncier est un impôt proportionnel dont le montant est déterminé en fonction de la valeur du terrain. Le montant varie entre 0,1 et 3‰ de la valeur du terrain.
Enfin, il y a l’impôt sur la fortune. Ce faisant, vous indiquez la valeur fiscale du bien immobilier en tant que valeur patrimoniale dans la déclaration d’impôts.

Vous pouvez déduire les intérêts débiteurs à 100% de votre revenu imposable. Cela vaut également pour les intérêts hypothécaires: plus vous payez d’intérêts, moins vous avez de revenus à déclarer. Cela offre un allègement financier de la charge de la dette hypothécaire.

Pour profiter réellement de l’économie d’impôts, il est important d’adapter le montant de l’hypothèque à la situation personnelle et à l’environnement de taux d’intérêt correspondant.

Les frais de rénovation et d’entretien sont déductibles du revenu imposable s’ils servent à maintenir la valeur de votre bien immobilier. Il s’agit par exemple du remplacement de vieilles fenêtres, de l’entretien du jardin ou de travaux de peinture. Si vous rénovez votre cuisine, les coûts pour l’acquisition d’armoires et d’appareils (réfrigérateur, cuisinière, etc.) équivalents sont également déductibles. En revanche, les investissements à valeur ajoutée tels que l’installation d’un nouveau sauna ou d’un jacuzzi ne sont pas déductibles. En cas de vente future, il sera possible de les faire valoir au titre de l’impôt sur les gains immobiliers. Dans le cas d’une propriété par étage, les contributions au fonds de rénovation sont déductibles si elles sont utilisées uniquement pour l’entretien des espaces communs.

Les frais accessoires courants liés à un bien immobilier ne peuvent être que partiellement déduits du revenu imposable. Les primes d’assurance telles que celles de l’assurance bâtiment ainsi que les frais de gérance et l’impôt foncier sont déductibles dans la déclaration fiscale. Les frais d’exploitation, par exemple les dépenses pour le chauffage et l’électricité, ne sont pas déductibles. Il en va de même des taxes de base comme celles pour les eaux usées ou les déchets, lorsqu’elles sont perçues selon le principe de causalité.

Les investissements dans les économies d’énergie ou en vue d’utiliser des énergies renouvelables augmentent la valeur du bien. Vous pouvez cependant les déduire du revenu imposable. Ces investissements incluent par exemple le coût de nouvelles fenêtres très performantes sur le plan énergétique, d’une isolation thermique du sol et des murs, du passage à un chauffage par pompe à chaleur ou de l’installation de panneaux photovoltaïques. Les services des artisans sont également déductibles, mais pas les subventions. Lors de rénovations importantes dont le coût dépasse votre revenu annuel imposable, vous pouvez déclarer les dépenses correspondantes sur trois années.

Si vous souhaitez réduire vos impôts, il peut être judicieux de laisser la dette hypothécaire inchangée jusqu’à la fin de la durée et d’épargner de l’argent pendant ce temps. Avec un tel amortissement indirect, vous pouvez d’une part déduire les versements dans le pilier 3a du revenu imposable jusqu’au montant maximal fixé par la loi. D’autre part, le montant de l’hypothèque reste le même au fil des ans, car il n’est amorti qu’au moment de la retraite, par exemple. Le montant des intérêts déductibles reste également stable.

En revanche, en cas d’amortissement direct, c’est-à-dire si vous remboursez votre hypothèque par mensualités, vous pouvez déduire chaque année moins d’intérêts débiteurs. Cela est dû au fait que votre montant de la dette et donc la charge d’intérêts diminuent d’année en année.