Mit Eigenheim und Immobilien Steuern sparen

Besitzen Sie eine Immobilie und vermieten diese, dann sind die von Ihnen erzielten Mieteinnahmen als Einkunft zu deklarieren. Damit müssen Einkommenssteuern auf diese Einnahmen ausgerichtet werden. Wie hoch diese Steuern auf Ihre Mieteinnahmen sind, hängt von Ihrem jeweiligen Wohnkanton und Ihren übrigen Einkommen ab.

Nutzen Sie eine Immobilie selbst, dann müssen Sie nach aktuellem Recht deren Eigenmietwert versteuern. Dieser entspricht ungefähr 60 bis 70 Prozent der Mietkosten für ein ähnliches Objekt. Eine weitere Steuer ist die Liegenschaftssteuer. Die Kantone Zürich, Schwyz, Glarus, Zug, Solothurn, Basel-Landschaft und Aargau kennen diese nicht.

Bei der Liegenschaftssteuer handelt es sich um eine proportionale Steuer, deren Höhe sich nach dem Wert des Grundstücks richtet. Die Höhe des Betrags liegt zwischen 0,1 und 3 Promille des Grundstückswerts.

Und schliesslich gibt es noch die Vermögenssteuer. Dabei geben Sie den Steuerwert der Immobilie als Vermögenswert in der Steuererklärung an.

Schuldzinsen können Sie zu 100 Prozent vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das gilt auch für Hypothekarzinsen: Je mehr Zinsen Sie zahlen, desto weniger Einkommen müssen Sie versteuern. Das bietet eine finanzielle Entlastung für die Schuldlast der Hypothek.
Wichtig ist, dass Sie die Höhe der Hypothek an die persönliche Situation und das entsprechende Zinsumfeld anpassen, um auch wirklich von der Steuerersparnis zu profitieren.

Renovations- und Unterhaltskosten sind vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig, wenn sie dazu dienen, den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten. Dazu zählen zum Beispiel das Ersetzen alter Fenster, der Austausch der Heizung, der Unterhalt des Gartens oder Malerarbeiten. Wenn Sie Ihre Küche erneuern, sind auch die Kosten für den gleichwertigen Ersatz Ihrer Schränke und Geräte wie Kühlschrank oder Herd absetzbar. Wertvermehrende Investitionen wie der Einbau einer neuen Sauna oder eines Whirlpools sind dagegen nicht abzugsfähig. Diese können bei einem zukünftigen Verkauf für die Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden. Bei Stockwerkeigentum sind die Einlagen in den Erneuerungsfonds abziehbar, wenn die Beiträge nur für den Unterhalt der Gemeinschaftsflächen genutzt werden.

Laufende Nebenkosten im Zusammenhang mit der Immobilie können Sie nur teilweise vom steuerbaren Einkommen abziehen. Versicherungsprämien wie die Gebäudeversicherung sowie Verwaltungskosten und die Liegenschaftssteuer können Sie in der Steuererklärung geltend machen. Betriebskosten wie die nutzungsbedingten Aufwendungen für Heizenergie und Strom sind ebenso wenig abzugsfähig wie Grundgebühren etwa bei Abwasser und Kehricht, wenn diese nach dem Verursacherprinzip erhoben werden.

Investitionen zum Energiesparen oder zur Nutzung erneuerbarer Energien sind wertvermehrend. Dennoch können Sie sie vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für neue Energiesparfenster, die wärmedämmende Isolation von Boden und Wänden, die Umrüstung auf eine Wärmepumpenheizung oder die Installation einer Fotovoltaikanlage. Auch entsprechende Handwerkerleistungen sind abziehbar, nicht jedoch Fördergelder. Bei aufwendigen Sanierungen, deren Kosten Ihr steuerbares Einkommen in dem Jahr übersteigen, können Sie die Ausgaben über drei Jahre verteilt deklarieren.

Wenn Sie Steuern sparen möchten, kann es sich lohnen, die Hypothekarschuld bis zum Laufzeitende unverändert zu lassen und währenddessen Geld anzusparen. Bei dieser indirekten Amortisation können Sie zum einen die Einzahlungen in die Säule 3a bis zum festgelegten Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abziehen. Zum anderen bleibt die Hypothekarsumme während der Jahre gleich hoch, weil sie erst beispielsweise zum Zeitpunkt der Pensionierung amortisiert wird. Auch die Höhe der abzugsfähigen Zinsen bleibt stabil.

Bei der direkten Amortisation, wenn Sie also Ihre Hypothek in Raten zurückzahlen, können Sie hingegen jedes Jahr weniger Schuldzinsen abziehen. Das liegt daran, dass Ihre Schuldsumme und damit die Zinslast von Jahr zu Jahr kleiner wird.