Construire une maison Construire sa maison en Suisse

Situation et prix

Où souhaitez-vous habiter? Qu’est-ce qui compte le plus à cet égard, pour vous? Trouver un terrain approprié et abordable est la condition préalable au succès du projet de construction. Le prix des terrains varie en fonction du canton, de la commune ou de l’emplacement.

Planification et design de la maison

Combien de pièces votre maison doit-elle avoir? Et quel style souhaitez-vous? Les questions de ce type ont également des répercussions sur les coûts. Dans l’idéal, en tant que maître d’ouvrage, vous devriez avoir une idée précise de votre future maison et du seuil budgétaire à ne pas dépasser. Plus vos réflexions seront concrètes et précises avant l’entrée en scène des artisans, plus les travaux progresseront rapidement par la suite. Et plus l’objet correspondra à vos attentes.

Un projet de construction se déroule généralement selon cinq phases: l’avant-projet, la demande de permis de construire, la planification de l’exécution, la mise en œuvre et la réception du bien immobilier. Chacune de ces phases est associée à des tâches et à des objectifs spécifiques qui doivent être atteints pour que le projet puisse être exécuté avec succès.

1re phase: avant-projet

La phase de l’avant-projet marque le début de la construction d’une maison et constitue la phase la plus cruciale, car c’est elle qui donne la direction. Une planification minutieuse lors de cette phase est essentielle. En effet, les modifications ultérieures pourraient être coûteuses et rallonger la réalisation. C’est durant cette phase que vous décidez de la manière dont vous souhaitez réaliser la construction, par exemple si vous voulez travailler avec des architectes. Ceux-ci établissent ensuite un cahier des charges détaillé sur la base de vos indications, qui donnera un cadre clair au projet. À la fin de cette phase, une première estimation des coûts est effectuée, avec une variation possible de 15-20%. Elle permet d’évaluer si le projet s’inscrit bien dans le cadre du budget.

2e phase: demande de permis de construire

Une fois que vous avez approuvé l’avant-projet, votre bureau d’architectes établit des plans détaillés et remplit les formulaires relatifs au projet de construction. Maître d’ouvrage et architectes soumettent les documents signés à l’autorité compétente. La demande de permis de construire est ainsi déposée. L’autorité examine les documents et fait publier un avis. Cette procédure permet aux personnes intéressées comme les voisins de s’informer de vos intentions de construction et de formuler d’éventuelles objections.

3e phase: planification de l’exécution

Pendant que la demande de permis de construire suit son cours, vos architectes planifient l’exécution. Ils élaborent notamment un calendrier exact de tous les travaux de construction. Sur la base de cette planification, vous pouvez vous attendre à un calcul réaliste des coûts et mandater les artisans retenus.

4e phase: mise en œuvre

Les travaux de construction ne peuvent commencer qu’à partir du moment où le maître d’ouvrage a obtenu un accord écrit de l’autorité compétente. Suivant les cantons, vous disposez d’un certain délai pour commencer la construction après cette autorisation, en règle générale de deux ans. C’est normalement la direction des travaux qui assure la coordination et la surveillance des activités sur le chantier, tandis que vos architectes examinent les factures des artisans. Il est toutefois recommandé au maître d’ouvrage de vérifier régulièrement l’avancement des travaux.

5e phase: réception du bien immobilier

Lors de la réception de l’ouvrage, la maison est examinée dans le détail. Les éventuels défauts sont consignés, et la suite de la procédure est décidée. Les éventuels défauts graves peuvent causer des délais. Après la réception, le décompte final est établi.

Sans autorisation, impossible de construire. Une telle autorisation est notamment nécessaire pour les nouvelles constructions, les rénovations importantes, les agrandissements ou les démolitions. Très peu de projets peuvent être réalisés sans autorisation, et ils sont généralement de très faible envergure. Vous trouverez les informations nécessaires sur le droit de la construction en matière d’autorisations de construire auprès des autorités compétentes. Vous y apprendrez aussi auprès de qui vous devriez rechercher une aide professionnelle pour déposer votre demande de permis de construire. Pour les projets d’envergure, ce sont généralement des architectes ou des ingénieurs en génie civil qui assurent cette tâche, tandis que les projets plus petits peuvent aussi être encadrés par des maîtres artisans.

L’autorisation est liée au début de l’activité de construction. Chaque canton prévoit un délai spécifique pour démarrer les travaux. À l’expiration de ce délai, l’autorisation prend fin et toute nouvelle autorisation suppose une nouvelle demande.

Construire sans permis ou construire autre chose que ce qui a été autorisé revient à s’exposer à un risque important. En cas de construction ou de transformation sans autorisation, l’autorité compétente peut prendre différentes mesures: arrêt du chantier, interdiction d’utilisation, remise dans l’état initial, sanctions élevées. Mieux vaut encore demander une autorisation a posteriori, auquel cas l’autorité compétente pourra se montrer plus clémente et accorder le permis.

Le choix du bon partenaire de construction est décisif pour le succès du projet. Vous disposez notamment des options suivantes: collaborer avec un architecte, un entrepreneur général (EG) ou un entrepreneur total (ET). Chaque option présente ses avantages et ses inconvénients. Nous vous recommandons d’examiner les différentes options en fonction de vos préférences, afin de trouver la solution adaptée à votre projet.

Projet d’architecture

Cette option est adaptée aux maisons ou appartements individuels, mais entraîne des coûts élevés et prend du temps. Le devis décrit le cadre financier, et c’est généralement le maître d’ouvrage qui prend en charge le risque de coûts supplémentaires. Les architectes assurent la planification, tandis que différentes entreprises de construction effectuent les travaux. Nous recommandons de confier un mandat pour chaque phase au bureau d’architectes, de fixer des objectifs intermédiaires et de régler tous les points importants dans un contrat écrit.

Entrepreneur général

Dans ce cas, l’entrepreneur général (EG) prend en charge la planification et l’exécution de la construction conformément aux indications des architectes. Le maître d’ouvrage a peu d’influence sur le choix des sous-traitants, mais il nomme l’architecte. La responsabilité en cas de dépassement des coûts incombe généralement à l’entrepreneur général.

Entrepreneur total

Dans cette option, un entrepreneur total est l’unique interlocuteur et partenaire contractuel du maître d’ouvrage. C’est lui qui élabore le projet, la planification et l’exécution, qui sélectionne les sous-traitants et qui assume la responsabilité des coûts.

Occupez-vous du financement de votre projet de construction le plus tôt possible. Chez nous, un financement hypothécaire ou de construction est possible déjà lors de l’acquisition d’un terrain à bâtir. Toutefois, il faut respecter certaines restrictions. La règle veut que le maître d’ouvrage prenne en charge la moitié du financement du terrain, tandis que la banque finance l’autre moitié.

Les demandes de crédit sont évaluées sur une base individuelle et doivent satisfaire certaines conditions. L’une d’elles peut être une part plus élevée de fonds propres.

Lors de la construction d’une maison, vous devez vous protéger contre les risques afin d’éviter les mauvaises surprises:

Couverture financière

Afin de réduire le risque que des paiements effectués à l’avance ne soient utilisés pour votre construction ou que les entreprises impliquées dans votre projet ne tombent en faillite, vérifiez la solvabilité de vos partenaires contractuels. Respectez la règle de la progression par phase: chaque paiement doit correspondre à une contrepartie concrète sur le chantier.

Pas de contrat hypothécaire avant l’achat du terrain

Vous ne devriez pas conclure de contrat hypothécaire définitif ou fixer de taux d’intérêt avant l’achat d’un terrain. En effet, vous pouvez vous retrouver à devoir vous acquitter d’intérêts sur un bien immobilier non acheté, si le moindre imprévu fait échouer la vente.

Retards de construction

D’importants retards sur le chantier peuvent entraîner des difficultés financières: coûts plus élevés, double charge des intérêts du prêt de construction et plus longue durée comme locataire en attente de la résiliation de l’hypothèque par le preneur hypothécaire. À cela s’ajoute le fait que toute la planification s’en trouve affectée.

Défauts dans la construction

Des matériaux de piètre qualité, une erreur d’exécution ou un manque de connaissances spécialisées peuvent conduire à des défauts. Un grand nombre d’entre eux peuvent être évités parfois dès le gros œuvre. Les maîtres d’ouvrage devraient donc contrôler que les artisans effectuent correctement la dépose d’étanchéité des matériaux d’isolation, laissent sécher les murs et les sols suffisamment longtemps, et aèrent correctement. Signalez immédiatement les défauts constatés, au plus tard lors de la réception complète des travaux, au cours de laquelle vous aurez intérêt à faire intervenir des experts de la construction qui disposent du savoir-faire en matière de normes de qualité et de normes techniques. Vérifiez également toutes les pièces annexes, telles que la cave et le garage, et assurez-vous du bon fonctionnement des fenêtres, des portes, des prises électriques, des serrures, des appareils et de la ventilation. Procédez à la réception des travaux de jour, car il est plus difficile de remarquer les défauts avec une lumière artificielle.

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

Dans les clauses du contrat avec votre entrepreneur général, protégez-vous contre le risque que celui-ci ne remplisse pas ses obligations financières envers les artisans et que ces derniers inscrivent des droits de gage sur votre terrain au registre foncier. Une garantie écrite est un bon moyen de vous protéger.

Ce dont vous avez besoin pour construire votre maison dépendra de vos souhaits et de l’idée que vous vous faites de celle-ci. Mais avec une planification approfondie et les bons partenaires pour la construction et le financement, un tel projet est à votre portée. En ce qui concerne la planification et la réalisation, vous avez le choix entre plusieurs options. Pour pouvoir prendre une décision fondée, il est fondamental que vous déterminiez de quel budget vous disposez et quel résultat vous visez.