Résidences secondaires Les résidences secondaires plus populaires que jamais

Actuellement, les propriétés de vacances en Suisse sont très demandées. Les prix augmentent toujours et l’offre reste limitée.

parJürg Zulliger 19 mars 2021
Image: UBS

Les localités dans les montagnes suisses comme Gstaad, St Moritz ou Zermatt sont très demandées. Elles arrivent aux premières places de quasiment tous les rankings internationaux des meilleures localités pour les appartements et les maisons de vacances. «À St. Moritz et dans quelques autres communes, les prix au mètre carré des appartements restent, par conséquent, très élevés», nous explique Maciej Skoczek, économiste et real estate analyst chez UBS. Dans la Haute-Engadine, les prix des propriétés par étage commencent à environ 15 000 francs au mètre carré. Pour les meilleurs emplacements avec vue et les constructions de haute qualité, aucun signe de crise ou de stagnation. On atteint souvent des valeurs record allant jusqu’à plus de 25 000 francs au mètre carré. Au contraire: d’après Maciej Skoczek, l’échelle de prix du secteur de luxe s’envole.

Évolution dynamique

Parmi les autres localités populaires, il y en a dans d’autres parties du canton des Grisons ainsi que dans les cantons du Tessin, du Valais, de Berne, d’Obwald, de Nidwald, de Schwytz et de Glaris. Les prix fixés des appartements et surtout ceux des maisons et des chalets individuels varient fortement en fonction du canton et de la commune. En outre, le marché est soumis à certaines fluctuations: peu avant que la loi sur les résidences secondaires de 2016 entre définitivement en vigueur, le pays avait encore connu une importante vague de nouvelles constructions. Il a fallu d’abord absorber cette offre régionale excédentaire. Entre-temps, les prix sont repartis à la hausse et l’année dernière même drastiquement. En 2020, année de la crise du coronavirus, la possession d’un bien immobilier dans les montagnes a manifestement gagné en importance. D’après les chiffres provisoires, les prix ont augmenté quasiment partout. «Nous parlons d’une augmentation des prix d’environ 4% en un an», explique Maciej Skoczek.

Prix actuels des résidences secondaires

Commune

Commune

 Prix en CHF au m2

 Prix en CHF au m2

Évolution des prix pour 2020

Évolution des prix pour 2020

Commune

Adelboden

 Prix en CHF au m2

9360

Évolution des prix pour 2020

6.6%

Commune

Ascona

 Prix en CHF au m2

9200

Évolution des prix pour 2020

4.5%

Commune

Davos

 Prix en CHF au m2

10140

Évolution des prix pour 2020

4.4%

Commune

Engelberg

 Prix en CHF au m2

9150

Évolution des prix pour 2020

8.9%

Commune

Flims

 Prix en CHF au m2

10890

Évolution des prix pour 2020

5.9%

Commune

Saas-Grund

 Prix en CHF au m2

4090

Évolution des prix pour 2020

2.6%

Commune

Wildhaus-Alt St. Johann

 Prix en CHF au m2

4930

Évolution des prix pour 2020

7.8%

Commune

Zermatt

 Prix en CHF au m2

12050

Évolution des prix pour 2020

5.2%

Changement des conditions

Le tourisme national est gagnant sous de nombreux aspects. Anja Beck, gérante Residential chez Engel & Völkers à Zoug, nous dit à ce propos: «Actuellement, tout en haut de la liste de nombreux clients on trouve plutôt un bien en Suisse que dans le sud de la France ou à Majorque.» Les restrictions au voyage et les mesures de quarantaine à la suite de Corona constituent manifestement la raison poussant les Suisses à privilégier les biens immobiliers en Suisse. À cela s’ajoute une deuxième tendance: de plus en plus de personnes travailleront à moyen et long terme en home office, ce qui change les préférences en matière de logement.

Tout d'un coup, vous avez l’alléchante possibilité de vous installer dans votre havre de paix pour plus longtemps que les weekends et les vacances. Si, comme règle de base, on part du principe que les pendulaires ont souvent des temps de déplacement de 45 à 50 minutes, dans ces nouvelles conditions, il est, dès lors, possible d’envisager des distances un peu plus importantes. «Les localités facilement accessibles à partir de la plaine devraient bien profiter de cette conjoncture», nous dit Maciej Skoczek. Cela s’applique particulièrement au Bas-Valais ou à la vallée du Rhin près de Coire avec des destinations populaires comme Flims ou Laax. Engelberg aussi connait une nette augmentation de prix.

L’offre reste limitée

La forte demande persistante se heurte souvent à une offre limitée. Cela est dû au fait que les nouvelles constructions restent limitées à de nombreux endroits. Depuis l’entrée en vigueur de la loi sur les résidences secondaires de 2016, les communes dont la part en résidences secondaires atteint 20% ne peuvent plus réaliser de nouvelles constructions. Les cantons acceptent certaines exceptions dans le cas d’appartements touristiques ou de transformations d’anciens appartements.

Les raisons et les exigences motivant l’achat d’une propriété de vacances restent très individuelles. Pour certains, l’infrastructure et l’offre sportives sont un facteur déterminant dans le choix du lieu. D’autres souhaitent pouvoir profiter de leur logement tout en se réservant la possibilité de le louer pour couvrir une partie des frais courants. Pour d’autres encore, les résidences secondaires constituent une opportunité de placement à long terme pouvant ensuite être converties en domicile principal à la retraite. Ces propriétaires devraient vérifier aussi bien la qualité de la localité et l’infrastructure locale que le niveau de la fiscalité, le montant des primes des caisses d'assurance maladie et les coûts de la vie restants.

Bien de consommation ou d’investissement?

Pour déterminer si un appartement de vacances convient aussi comme placement de capital, les acheteurs doivent rester réalistes. Et Maciej Skoczek précise: «De notre point de vue, une résidence secondaire constitue plutôt un bien de consommation qu’un investissement». D’une part, les frais courants comme ceux pour l’entretien, la location et la gestion, l’imposition de la valeur locative et / ou des revenus locatifs sont souvent plus élevés que prévu. D’autre part, les locations à la montagne sont souvent soumises à de fortes fluctuations saisonnières.

Achat d’une résidence secondaire: check-liste

  • Lieu: comme toujours dans le cas de l’immobilier, le potentiel dépend fortement de l’environnement local. Il convient de vérifier précisément l’accessibilité ainsi que l’infrastructure, à savoir la proximité avec les remontées mécaniques, les lignes de chemin de fer de montagne et toutes les autres offres sportives et de loisir. Qu’en est-il du soleil, de la vue, du calme et de la qualité de l’environnement? Une combinaison de bon raccordement et beau paysage est souvent la solution idéale.
  • Contraintes: les acheteurs devraient s’informer sur les dispositions applicables à l’achat et à l’utilisation de résidences secondaires. Les documents qui s’appliquent sont toujours des documents officiels comme l’inscription au registre foncier, la loi communale sur les constructions et le plan des zones. Dans le cas d’appartements dans des propriétés par étage, vous devez absolument lire le règlement de la communauté des propriétaires d'appartements et vérifier le montant du fonds de rénovation.
  • Viabilité financière: le prix d’achat et les frais courants doivent être viables à long terme. Attention: pour les résidences secondaires, les règles qui s’appliquent diffèrent généralement des directives pour le domicile principal. Le capital provenant de la caisse de pension et du pilier 3a ne peut pas être utilisé comme aide au financement. Généralement, la banque finance jusqu’à 60% du prix d’achat ou de la valeur marchande. Il faut amortir 1% du montant hypothécaire par an. L’amortissement est obligatoire jusqu’à une avance de 50%.
  • Revente du bien: les objets qui se revendent bien sont avant tout très bien situés, ne nécessitent pas de rénovations préalables et où les transformations sont déjà exploitables.
  • Location à des tiers: souvent les propriétaires doivent prévoir de longs trajets pour arriver sur place. Informez-vous pour savoir comment et par qui vous pouvez organiser des remises d’appartements et effectuer des petites réparations et nettoyages nécessaires à court terme. De plus, vous devez tenir compte du temps et des tracas liés à la gestion, l’offre à la location, la prise en charge de la clientèle, aux réparations ou aux réclamations.

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