Immobilienmarkt Bubble Index: Immobilienmarkt bleibt in der Risikozone

Gründe für ein Eigenheim gibt es viele. Doch rechnet sich der Besitz auch finanziell gesehen? Die Eigenheimpreise sind im dritten Quartal 2021 gegenüber dem Vorjahr um fast sechs Prozent gestiegen. Das entspricht dem stärksten Anstieg seit 2013. Doch trotz hoher Kaufpreise ist der Besitz der eigenen vier Wände im Allgemeinen nach wie vor lohnend. Denn die Nutzungskosten eines Eigenheims liegen de facto rund 10 bis 15 Prozent tiefer als die laufenden Kosten eines vergleichbaren Mietobjekts. Wer Wohneigentum besitzt, profitiert nach wie vor von den sehr günstigen Hypothekarzinsen. «Tiefe Nutzungskosten sind auch einer der Gründe für die anhaltende Zusatznachfrage nach Eigenheimen», sagt Maciej Skoczek, Swiss & Global Real Estate Analyst bei UBS.

Trotz dieser grundsätzlich positiven Bilanz bezüglich Wohneigentum sollten die aufgrund der Nachfrage rasant steigenden Eigenheimpreise nicht ausser Acht gelassen werden. Ist damit auch das Risiko einer Immobilienblase – einer deutlichen Überbewertung von Immobilien sowie Gefahr eines bevorstehenden Preisabfalls – gegeben? Darauf gibt der UBS Swiss Real Estate Bubble Index eine Antwort: Gemäss den neusten Zahlen für das dritte Quartal 2021 ist der Index von 1,87 auf 1,35 gesunken. Bei einem Wert grösser als 1, spricht man von Risiko – der Index bleibt also immer noch in der Risikozone. Grund für den Rückgang ist aber vor allem der starke Anstieg der Wirtschaftsleistung gegenüber den schlechten Zahlen im gleichen Quartal des Vorjahres. De facto handelt es sich um einen Sondereffekt, zumal die Wirtschaftsleistung in Zeiten der Pandemie beträchtlichen Schwankungen unterworfen ist. Der Indexrückgang muss somit relativiert werden.

Bei der Berechnung des Bubble Index verwenden die UBS-Ökonomen ein Modell mit verschiedenen Faktoren. Dabei fliessen neben dem Verhältnis der Eigenheimpreise zu den Jahresmieten noch weitere Faktoren ein, etwa der Vergleich Eigenheimpreise zu Haushalteinkommen, Eigenheimpreise in Relation zu Konsumentenpreisen, Kreditanträge für Buy-to-let (Käufe zum Zweck der Vermietung) sowie das Hypothekarvolumen im Verhältnis zu den Haushalteinkommen.

Ein wesentlicher Marktindikator ist das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Jahresmieten: Aktuell liegt dieser Faktor bei 34 Jahresmieten. Das heisst: Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung kostet im Durchschnitt gleich viel wie 34 Jahresmieten eines vergleichbaren Objekts. In den Städten liegt dieser Faktor zum Teil sogar noch höher: Vor allem in Zürich haben sich die Preise weiter von den Mieten entkoppelt. In Zürich entsprechen rund 40 Jahresmieten den aktuellen Kaufpreisen. Auf dem Index entspricht ein Wert von 34 ziemlich genau der Grenze zwischen Risikozone und Immobilienblase.

Regional gesehen bestehen vor allem in einigen städtisch geprägten Regionen erhöhte Risiken: zum Beispiel im Raum Genf und Lausanne, in Basel-Stadt, im Raum Zürich, am Zürichsee und im Wirtschaftsraum Zug. Dabei weisen die UBS-Ökonominnen und -Ökonomen auf Überhitzungs- oder Fundamentalrisiken hin. Überhitzungsrisiken bilden sich, wenn ein deutlicher Nachfrageüberhang die Preise überschiessen lässt. Von Fundamentalrisiken ist die Rede, wenn sich die Eigenheimpreise zusehends von den Mieten und den Haushalteinkommen entkoppeln (aktuell zum Beispiel in Zürich, am Zürichsee und in Basel-Stadt). Anders gelagerte Risiken zeigt die aktuelle Risikokarte für etliche Marktregionen im Kanton Tessin, im Jura oder in einigen Bergregionen im Kanton Wallis: Hier übersteigt das Angebot auf dem Markt die Nachfrage. Der Verkauf von Immobilien ist an solchen Standorten erschwert.

Unsere Expertinnen und Experten gehen davon aus, dass der Immobilienblasenindex im letzten Quartal 2021 ansteigen wird. Nach der aktuellen Schätzung könnte der Indexstand von heute 1,34 Prozent auf 1,57 Prozent klettern. Gründe dafür sind vor allem die anhaltende Preisdynamik (d.h. die Prognose von weiter steigenden Preisen) und das wachsende Hypothekarvolumen. Die Wirtschaftsleistung wird Ende 2021 wohl nicht mehr in einem solchen Ausmass höher liegen als im Vorjahr, wie das jetzt für das dritte Quartal beobachtet wurde. Der technische Effekt, der im 3. Quartal bremsend wirkte, entfällt. Damit gehen die Fachleute davon aus, dass die Risiken im Markt tendenziell weiter zunehmen – wenn auch je nach Objekt und je nach Region unterschiedlich. «Damit kommt der Indexstand deutlich höher zu liegen als im Jahr 2019 vor der Pandemie», fasst Maciej Skoczek zusammen.

Solange die Zinsen weiter tief bleiben, wird sich die Nachfrage kaum abschwächen. Derzeit spricht nicht viel dafür, dass die Hypothekarzinsen in den nächsten Quartalen signifikant steigen werden. Das wiederum stützt die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Auch bei den anderen Faktoren wie Wirtschaftsleistung bzw. Haushalteinkommen, Bautätigkeit, Hypothekarvolumen etc. gibt es kaum Anzeichen für eine Trendwende. In Szenarien gedacht, gelten die Zinsen als die wichtigste Stellschraube für das Marktgleichgewicht.

Veranschaulicht an einem konkreten Beispiel, ausgehend von einem rein hypothetischen Szenario mit einem Zinsanstieg von 2 Prozent: Die heute beliebten 10-jährigen Festhypotheken würden sich unter solchen Umständen verteuern – auf etwa 3,5 Prozent. Ein Wohneigentümer müsste also beim Einkommen noch Reserven haben, um die finanzielle Tragbarkeit bei einer Anschlussfinanzierung der Hypothek sicherstellen zu können. «Bei höheren Zinsen würden sich die Nutzungskosten eines Eigenheims gegenüber der Miete deutlich verteuern und die Nachfrage würde sich wieder ins Mietsegment verlagern», so die Prognose von Skoczek. Rein rechnerisch könnte somit ein solches Szenario mit einem Preisrückgang bei Eigenheimen von etwa 20 Prozent verbunden sein.

Die Nachfrage und die tiefen Zinsen lassen den Schluss zu, dass die Ungleichgewichte vorerst erhalten bleiben. Eigenheimbesitzer und solche, die es demnächst werden wollen, sind aber gut beraten, einige Erkenntnisse miteinzubeziehen. Wer zum Beispiel in einem überhitzten urbanen Raum eine Immobilie kauft, muss möglicherweise mit einer etwas tieferen Belehnung rechnen. Maciej Skoczek sagt dazu: «Wer an solchen Lagen, mit absolut hohen Preisen, im Rahmen eines Bieterverfahrens kauft, zahlt heute meist einen Preis, der über dem sonst üblichen Marktniveau liegt.»