Marché immobilier Bubble Index: marché immobilier dans la zone de risque

Il existe de nombreuses raisons d’être propriétaire d’un logement. Mais la propriété est-elle également rentable financièrement? Les prix des logements ont augmenté de près de 6% au troisième trimestre 2021 par rapport au même trimestre de l’année précédente, ce qui représente la plus forte augmentation depuis 2013, mais ne rend pas pour autant l'achat immobilier moins rentable que la location. En effet, les coûts d’utilisation d’un logement personnel sont de facto inférieurs d’environ 10 à 15% aux frais courants d’un bien locatif comparable. Les propriétaires bénéficient encore et toujours des taux d’intérêt hypothécaires extrêmement bas. «Les faibles coûts d’utilisation sont également l’une des raisons pour lesquelles la demande en logement ne tarit jamais», explique Maciej Skoczek, analyste Swiss & Global Real Estate chez UBS.

Ce constat positif sur le fond en faveur de la propriété ne doit pas occulter la hausse rapide des prix des biens en raison de la demande. Faut-il pour autant y voir le risque d’une bulle immobilière, c’est à dire d’une surévaluation significative des biens immobiliers suivie d'une chute brutale des prix? L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index répond à cette question: selon les derniers chiffres disponibles pour le troisième trimestre 2021, l’indice est passé de 1,87 à 1,34 – mais reste toujours dans la zone de risque. Cette baisse s'explique en grande partie par les bons chiffres de la croissance par rapport au même trimestre l'an dernier. En réalité, il s’agit d’un effet temporaire, d’autant que cette même croissance est soumise à des fluctuations extrêmes en ces temps de pandémie. La baisse de l’indice doit donc être relativisée.

Pour calculer le Bubble Index, les économistes d’UBS utilisent un modèle avec différents sous-indices. Outre le rapport entre les prix des logements et les loyers annuels, d’autres facteurs sont également pris en compte, tels que la comparaison de ces prix aux revenus des ménages et leur rapport aux prix à la consommation, mais aussi les demandes de prêt pour des biens immobiliers destinés à la location (buy-to-let) et le volume hypothécaire par rapport au revenu des ménages.

Le rapport entre les prix d’achat et les loyers annuels est un indicateur-clé du marché: actuellement, il est de 34 loyers annuels. En d’autres termes: une maison ou un appartement propre coûte en moyenne autant que 34 loyers annuels d’un bien comparable. Dans les villes, ce facteur est parfois même encore plus élevé: c’est principalement le cas à Zurich, où les prix se sont encore plus largement déconnectés des loyers. Là, il faut débourser pas moins de 40 loyers annuels pour l’achat d’un bien. Sur l’indice, la limite entre la zone de risque et la bulle immobilière est très proche de 34.

D’un point de vue régional, c’est principalement dans certaines régions urbaines qu’on rencontre des risques accrus: par exemple, dans les agglomérations de Genève et de Lausanne, à Bâle-Ville, dans l'agglomération de Zurich, sur le lac de Zurich et dans la zone économique de Zoug. Les économistes d’UBS y pointent des risques fondamentaux ou de surchauffe conjoncturelle. Ces derniers se présentent lorsqu’une forte hausse de la demande fait flamber les prix. On parle de risques fondamentaux lorsque les prix immobiliers se déconnectent de plus en plus des revenus des ménages et du niveau des loyers (c’est le cas actuellement à Zurich, au lac de Zurich et à Bâle-Ville, par exemple). La carte des risques actuelle fait apparaitre des risques d’une autre nature pour un certain nombre de marchés régionaux dans le canton du Tessin, dans le Jura ou dans certaines régions de montagne du canton du Valais: là, c’est l’offre qui dépasse la demande, ce qui complique la vente de biens immobiliers.

De l’avis de nos spécialistes, l’indice de la bulle immobilière augmentera au dernier trimestre de 2021. Selon nos estimations actuelles, il pourrait grimper de 1,34 actuellement à 1,57. Les principales raisons en sont la dynamique actuelle des prix (c’est-à-dire les prévisions d’une hausse des prix continue) et le volume hypothécaire croissant. À la fin de 2021, l’écart de la croissance du PIB par rapport à l’année précédente ne sera probablement plus aussi important que celui observé pour le troisième trimestre. Il n’y aura plus l’effet technique qui a engendré un ralentissement pour ce trimestre. Dès lors, les spécialistes supposent que les risques sur le marché continueront plutôt d’augmenter - bien que de façon variable en fonction des biens et des régions. Comme Maciej Skoczek le résume: «Cela signifie que l’indice sera nettement plus élevé qu’en 2019 avant la pandémie».

Tant que les taux d’intérêt resteront bas, la demande ne devrait guère se contracter. À l’heure actuelle, il est peu probable que les taux d’intérêt hypothécaires augmenteront substantiellement au cours des prochains trimestres. Cela crée un contexte qui soutient la demande sur le marché immobilier. Les autres facteurs, tels que la croissance du PIB, le revenu des ménages, l’activité de construction ou le volume hypothécaire, fournissent tout aussi peu d’informations quant à une inversion de la tendance. Dans les scénarios sur lesquels les différentes prévisions s’appuient, les taux d’intérêt sont considérés comme la variable d'ajustement la plus importante pour préserver l’équilibre du marché.

Pour l’illustrer à l’aide d’un exemple concret, partons d’une hausse purement hypothétique de 2% des taux d’intérêt: dans ce contexte, le taux des hypothèques fixes sur 10 ans, très prisées aujourd’hui, augmenterait - à environ 3,5%. Un propriétaire devrait donc disposer d’autres réserves que ses revenus pour pouvoir assurer la viabilité financière en cas de refinancement de l’hypothèque. Ce qui amène M. Skoczek à la prévision suivante: «Avec des taux d’intérêt plus élevés, les frais liés à la propriété augmenteraient plus vite que ceux liés aux loyers, et l'achat immobilier perdrait en attractivité». D'un point de vue strictement comptable, un tel scénario pourrait ainsi s’accompagner d’une baisse des prix d’environ 20% pour les logements en priété en raison de la baisse de la demande.

La demande actuelle et les taux d’intérêt bas suggèrent que dans un premier temps, les déséquilibres vont subsister. Cependant, les propriétaires et les candidats à la propriété auraient tout intérêt à tenir compte de certaines informations. Par exemple, si vous achetez un bien dans une zone urbaine à très forte demande, vous devrez éventuellement vous attendre à un nantissement légèrement inférieur. Voici ce que Maciej Skoczek en dit: «Si vous passez aujourd’hui par un appel d’offres pour acheter dans des endroits où les prix sont extrêmement élevés, vous paierez souvent un prix supérieur au niveau habituel du marché.»