Mercato immobiliare Bubble Index: mercato immobiliare nella zona a rischio

Ci sono molte ragioni per possedere una casa, ma la proprietà paga anche dal punto di vista finanziario? Rispetto allo scorso anno, i prezzi delle abitazioni di proprietà sono aumentati di quasi il 6% nel 3° trimestre del 2021. Si tratta dell’aumento più ingente dal 2013. Nonostante gli elevati prezzi d’acquisto, in linea generale possedere le proprie quattro mura è ancora conveniente. I costi di utilizzo di un’abitazione di proprietà sono de facto circa il 10-15% inferiori rispetto ai costi correnti di un appartamento in affitto equivalente. Coloro che possiedono una proprietà continuano a beneficiare di tassi ipotecari molto favorevoli. «I bassi costi di utilizzo sono inoltre uno dei motivi della continua domanda supplementare di abitazioni di proprietà», afferma Maciej Skoczek, Swiss & Global Real Estate Analyst presso UBS.

Nonostante questo bilancio fondamentalmente positivo per la proprietà abitativa, il rapido aumento dei prezzi delle abitazioni di proprietà dovuto alla domanda non dovrebbe essere trascurato. Comporta infatti anche il rischio di una bolla immobiliare, una significativa sopravvalutazione degli immobili e il pericolo di un imminente calo dei prezzi? L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index dà una risposta a questa domanda: secondo gli ultimi dati del 3° trimestre del 2021, l’indice è sceso da 1,87 a 1,35. Si parla di rischio quando il valore è maggiore di 1. Pertanto, l’indice rimane ancora nella zona di rischio. Tuttavia, la ragione principale del calo è il forte aumento della performance economica rispetto alle scarse cifre dello stesso trimestre dell’anno scorso. De facto, si tratta di un effetto speciale, soprattutto perché la performance economica è soggetta a notevoli fluttuazioni in tempi di pandemia. Il calo dell’indice deve quindi essere considerato in modo relativo.

Per calcolare il Bubble Index, gli economisti di UBS usano un modello con vari fattori. Oltre al rapporto tra i prezzi delle abitazioni di proprietà e gli affitti annuali, vengono presi in considerazione altri fattori, come ad esempio il confronto tra i prezzi delle abitazioni di proprietà e il reddito delle famiglie, i prezzi delle abitazioni di proprietà in relazione ai prezzi al consumo, le richieste di credito per il buy-to-let (acquisti a scopo di locazione) e il volume delle ipoteche in relazione al reddito delle famiglie.

Un indicatore chiave del mercato è il rapporto tra i prezzi d’acquisto e gli affitti annuali che, attualmente, ammonta a 34 affitti annuali. Ciò significa che, in media, una casa o un appartamento di proprietà costa quanto 34 anni di affitto per un immobile comparabile. Nelle città, questo fattore è a volte ancora più alto: a Zurigo in particolare, i prezzi hanno continuato a disaccoppiarsi dagli affitti. A Zurigo, circa 40 affitti annuali corrispondono ai prezzi d’acquisto attuali. Secondo l’indice, un valore di 34 corrisponde in modo abbastanza preciso al confine tra zona di rischio e bolla immobiliare.

Da un punto di vista regionale, i rischi sono maggiori soprattutto in alcune regioni urbane: per esempio, nella zona di Ginevra e Losanna, a Basilea Città, nella zona di Zurigo, sul lago di Zurigo e nella regione economica di Zugo. In questo modo, le economiste e gli economisti di UBS indicano il surriscaldamento o i rischi fondamentali. I rischi di surriscaldamento sussistono quando una domanda palesemente in eccesso causa un superamento dei prezzi. Si parla di rischi fondamentali quando i prezzi delle abitazioni di proprietà diventano sempre più disaccoppiati dagli affitti e dai redditi delle famiglie (attualmente, per esempio, a Zurigo, sul lago di Zurigo e a Basilea Città). L’attuale mappa dei rischi per diverse regioni di mercato nel Canton Ticino, nel Giura o in alcune regioni di montagna del Canton Vallese mostra rischi di tipo diverso: qui, l’offerta sul mercato supera la domanda. La vendita di immobili è pertanto più difficile in questi luoghi.

Le nostre esperte e i nostri esperti si aspettano che l’indice della bolla immobiliare aumenti nell’ultimo trimestre del 2021. Secondo la stima attuale, il livello dell’indice potrebbe salire dall’1,34% di oggi all’1,57%. Le ragioni principali sono la continua dinamica dei prezzi (ossia la previsione di un ulteriore aumento dei prezzi) e il crescente volume delle ipoteche. La performance economica alla fine del 2021 probabilmente non sarà più superiore a quella dell’anno precedente, nella misura in cui è stata osservata ora per il terzo trimestre. L’effetto tecnico, che ha svolto un’azione frenante nel 3° trimestre, non è più applicabile. Gli esperti suppongono quindi che i rischi del mercato tenderanno ad aumentare ulteriormente, anche se in modo diverso a seconda dell’immobile e della regione. «Questo significa che il livello dell’indice sarà significativamente più elevato rispetto al 2019 prima della pandemia», riassume Maciej Skoczek.

Finché i tassi d’interesse rimangono bassi, la domanda difficilmente si indebolirà. Al momento, non sussistono molti elementi che suggeriscano un aumento significativo dei tassi ipotecari nei prossimi trimestri. Questo, a sua volta, slancia la domanda sul mercato immobiliare. Non ci sono nemmeno segnali di inversione di tendenza a livello degli altri fattori, come la performance economica o il reddito delle famiglie, l’attività edilizia, il volume delle ipoteche, ecc. In termini di scenari, i tassi d’interesse sono considerati lo strumento di regolazione più importante per l’equilibrio del mercato.

Illustrato da un esempio concreto, basato su uno scenario puramente ipotetico con un aumento del tasso d’interesse del 2%: le popolari ipoteche decennali a tasso fisso di oggi diventerebbero più costose in tali circostanze, toccando circa il 3,5%. Un proprietario dovrebbe quindi disporre di riserve di reddito al fine di garantire la sostenibilità finanziaria in caso di un investimento successivo dell’ipoteca. «Con tassi d’interesse più alti, i costi di utilizzo di un’abitazione di proprietà diventerebbero significativamente più elevati rispetto all’affitto e la domanda si sposterebbe di nuovo verso il segmento dell’affitto», prevede Skoczek. In termini puramente aritmetici, un tale scenario potrebbe quindi essere associato a un calo dei prezzi delle abitazioni di proprietà di circa il 20%.

La domanda e i bassi tassi d’interesse suggeriscono che gli squilibri rimarranno tali per il momento. Tuttavia, i proprietari di abitazioni e coloro che stanno per diventarlo dovrebbero prendere in considerazione alcuni aspetti. Per esempio, se si acquista un immobile in un’area urbana oggetto di surriscaldamento, ci si può aspettare un valore di anticipo un po’ più basso. A tal proposito, Maciej Skoczek commenta: «Chiunque acquisti in questi luoghi, con prezzi assolutamente alti, nell’ambito di un procedura di gara, oggi solitamente paga un prezzo al di sopra del livello di mercato altrimenti abituale.»