Eigenheimfinanzierung Amortisation der Hypothek: Wann macht das Sinn?

Was bedeutet Amortisation eigentlich? Amortisation ist der Fachbegriff für die Begleichung einer Schuld, somit auch einer Hypothek auf einem Haus. Sie erfolgt bei Zweithypotheken meist in regelmässigen Tranchen. Wenn es sich bei der Ersthypothek um eine Festhypothek handelt, kann sie nach Ende ihrer Laufzeit erneuert oder auf ein Mal amortisiert werden.

Ein Eigenheim kann grundsätzlich bis zu 80 Prozent seines von der Bank festgelegten VerkehrswertsArtikel Immobilienbwertung mit Hypotheken finanziert werden. Bis zu einer Obergrenze von zwei Dritteln des Wertes erfolgt die Finanzierung über die sogenannte erste Hypothek. Hier schreibt das Gesetz keine Amortisation vor, Sie können sie im Grundsatz somit beliebig lange stehen lassen. Der restliche Anteil wird über die Zweithypothek finanziert. Diese muss in einem Zeitraum von maximal 15 Jahren zurückbezahlt werden.

Eine Hypothek lässt sich auf zwei Arten amortisieren: direkt oder indirekt. Bei der direkten Amortisation wird die Schuld regelmässig um einen fixen Betrag reduziert, in der Regel vierteljährlich. So verringert sich der Schuldbetrag und damit auch die Zinslast. Auf der anderen Seite kann in der Steuererklärung ein weniger hoher Betrag unter den Abzügen aufgeführt werden, womit die Steuern steigen.

Die Tranche zur Amortisation einer Hypothek lässt sich einfach berechnen: Um die jährliche Tranche zu erhalten, teilen Sie einfach den Betrag der Hypothek durch die 15 Jahre. Und wenn die Amortisation vierteljährlich erfolgt, wird die Jahrestranche nochmals durch vier geteilt. Mit konkreten Zahlen: Beläuft sich die Zweithypothek auf eine Summe von 150 000 Franken, müssen bei 15 Jahren Laufzeit pro Jahr 10 000 Franken zurückbezahlt werden, respektive 2500 Franken pro Quartal.

Bei der indirekten Amortisation  wird pro Quartal oder Jahr gleich viel zurückgezahlt, allerdings gehen die Tranchen nicht an die Bank; Sie zahlen sie dafür in eine Vorsorgelösung ein, die Sie der Bank als Sicherheit verpfändet haben. Meist erfolgt die indirekte Amortisation über die Säule 3a. Mit der indirekten Amortisation bauen Sie Vorsorgeguthaben auf und sparen zusätzlich Steuern, da Vorsorgebeiträge in der Steuererklärung als Abzüge aufgeführt werden können. Spätestens bei der Pensionierung wird das Kapital ausbezahlt. Dann wird die Hypothek, soweit notwendig, mit den Vorsorgegeldern reduziert.

Eine indirekte Amortisation ist finanziell häufig vorteilhafter als die direkte. Ob das auch für Sie zutrifft, hängt von den Zinsen und von Ihrer persönlichen Steuersituation ab. Das Rechenbeispiel zeigt die Unterschiede zwischen direkter und indirekter Amortisation auf. Es beruht auf einer Schuld für die zweite Hypothek in der Höhe von 200 000 Franken, die nach 15 Jahren amortisiert sein soll. Die weiteren Annahmen: Hypothekarzinssatz 3%, Zinssatz Säule 3a 0.05% (analog Fisca-Konto), Grenzsteuersatz 33% (= Steuersatz, mit dem die nächste Einkommenseinheit belastet wird – Vermögenssteuer wird nicht berücksichtigt), Amortisationszahlungen respektive Einzahlungen in die Säule 3a jeweils gegen Ende des Jahres, Kapitalsteuer auf ausbezahltem 3a-Guthaben 6%.

Mit der Amortisation der ersten Hypothek reduzieren Sie, genau wie bei der Zweithypothek, sowohl Ihre Schulden wie auch die Zinslast. Beim Abschluss der ersten Hypothek lässt sich die Rückzahlung festlegen. Ohne eine solche Vereinbarung sollte bei Festhypotheken immer die Laufzeit berücksichtigt werden, denn bei der vorzeitigen Rückzahlung einer Hypothek kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Am Ende der Laufzeit haben Sie die Wahl: Sie können die Schuld voll zurückzahlen, die Hypothek teilweise zurückzahlen oder verlängern respektive erneuern. Bei den variabel verzinsten SARON Hypotheken von UBS ist eine Amortisation jeden Monat (UBS SARON Flex) oder alle 13 Monate (UBS SARON) möglich.