Finanzierung Ein solides Fundament für Ihr Eigenheim

Wohneigentum kauft man meist nur einmal im Leben. Daher ist es elementar, die wichtigsten Finanzierungsregeln zu kennen.

von Jürg Zulliger 27. Nov 2020

Bild: UBS

Sie haben genaue Vorstellungen von Ihrer Traumimmobilie oder haben sie gar schon gefunden? Bevor Sie konkrete Pläne für Ihr neues Zuhause schmieden, sollten Sie die Finanzierung unter Dach und Fach bringen.

Liegenschaften werden in der Regel mit Eigenmitteln und mit Fremdkapital (Hypotheken der Bank) finanziert. Für die Finanzierung durch die Bank gibt es zwei wichtige Voraussetzungen:

  • Das Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital beträgt meist 80:20. Seit 2012 müssen mindestens 10 Prozent «echte» Eigenmittel eingebracht werden. Dafür kommen beispielsweise Ersparnisse, Erbschaften, Schenkungen, Rückkaufswerte von Versicherungspolicen, der Erlös aus veräusserten Wertschriften oder Kapitalien aus der privaten Vorsorge (Säule 3a) infrage. Zusätzlich darf Kapital aus der Pensionskasse (2. Säule) verwendet werden.
  • Die finanzielle Tragbarkeit der Hypothek ist im Allgemeinen dann gegeben, wenn die Kosten des Wohneigentums insgesamt nicht höher ausfallen als ein Drittel des Bruttoeinkommens.

Die Situation jedes Kunden gestaltet sich individuell. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich so früh als möglich an Ihren UBS-Berater wenden. Dieser unterstützt Sie mit seiner Expertise und Erfahrung bei sämtlichen Fragen rund um die Finanzierung.

Die häufigsten Fragen aus der Praxis

Was kann ich mir überhaupt leisten? Was ist der maximal mögliche Kaufpreis?

Was Sie sich leisten können, hängt von zwei Komponenten ab: dem Einkommen und dem verfügbaren Vermögen. Der maximal mögliche Kreditbetrag hängt auch vom Verkehrs- oder Immobilienwert ab, den die Bank ermittelt. Dieser muss nicht unbedingt mit den Anlagekosten eines Bauprojekts oder dem verlangten Kaufpreis übereinstimmen. Eine allfällige Differenz ist mit eigenen Mitteln zu finanzieren, die jedoch nicht aus einem Vorbezug der 2. Säule oder aus einer Verpfändung von Pensionskassenguthaben stammen dürfen.

Was kann ich mir leisten?

Geben Sie Ihr jährliches Bruttoeinkommen und die verfügbaren Eigenmittel ein und ermitteln Sie den maximalen Kaufpreis.

Ich habe meine Traumimmobilie gefunden. Was sind die nächsten Schritte?

Bei der Finanzierung der eigenen vier Wände stellen sich komplexe Fragen, der Bedarf an Beratung ist gross. Kontaktieren Sie deshalb möglichst früh Ihren Kundenberater. Basierend auf Ihrer Situation schlägt er Lösungen vor, zum Beispiel zu Eigenmitteln, der persönlichen Finanz- und Vorsorgeplanung, zum formellen Ablauf des Kaufs und zum Kauf- oder Bauvertrag.

Im aktuellen Umfeld erweist es sich oft als schwierig, den Verkehrs- oder Immobilienwert des Wunschobjekts zu ermitteln. Der Kundenberater setzt zu diesem Zweck hilfreiche Tools ein und gibt die Bewertung dem Kunden ab. Handelt es sich um eine bestehende Liegenschaft, wird oftmals der Renovationsbedarf unterschätzt. Anhand eines Renovationsrechners kann der Kundenberater gemeinsam mit Ihnen eine Kostenschätzung erstellen.

Wie sieht das Kreditgesuch konkret aus? Welche Unterlagen sind erforderlich?

Wir benötigen einen Überblick über Ihre individuelle finanzielle Situation, zum Beispiel anhand der Steuererklärung und weiterer Unterlagen. Hinzu kommen die Dokumente zu Ihrer Traumimmobilie, also Bau- und Grundrisspläne, Grundbuchauszug usw. Die Unterlagen können Sie Ihrem Kundenberater übergeben, per Post schicken oder in Ihr UBS E-Banking hinaufladen.

Auf unserer Checkliste finden Sie eine detaillierte Übersicht der benötigten Unterlagen.

Wovon hängen die Wahl der Hypothek, der Mix von Laufzeiten und die Finanzierungsstrategie ab?

Die Finanzierungsplanung wird individuell auf den einzelnen Kunden und seine Lebenssituation abgestimmt. Ausserdem spielt die Immobilienstrategie des Kunden eine wesentliche Rolle: Möchten Sie das Eigenheim selbst nutzen, verkaufen oder verschenken? Je nachdem macht eine längerfristige Strategie oder eine Lösung mit erhöhter Flexibilität Sinn.

Das individuelle Hypothekarprofil hängt massgeblich ab von den finanziellen Verhältnissen sowie der individuellen Risikobereitschaft und -fähigkeit. Legen Sie grossen Wert auf ein fixes Budget und auf Sicherheit, wird das Hypothekarprofil komplett anders ausfallen als bei einer Person, die sich aktiv mit der Zinsentwicklung auseinandersetzt und über finanzielle Reserven verfügt.

Je stärker das Schwergewicht auf Planbarkeit und Sicherheit liegt, umso eher werden bei der Finanzierung Festhypotheken im Vordergrund stehen. Festhypotheken gibt es mit Vertragslaufzeiten von zwei bis zehn Jahren. Ihr Vorteil besteht darin, dass der Zins über die gesamte Laufzeit fix bleibt. Dies stellt die beste Absicherung gegen allenfalls steigende Zinsen dar.

Was ist der Unterschied zwischen einer Festhypothek und SARON Hypotheken?

SARON steht für Swiss Average Rate Overnight. Dies ist ein täglich publizierter Referenzzins. Zur Bestimmung des zu bezahlenden Zinssatzes kommt der Referenzzinssatz «Compounded SARON» zur Anwendung. Die Abrechnung erfolgt jeweils für einen Zeitraum von drei Monaten. Im Unterschied zu einer Festhypothek ist der Zins dieser Finanzierung also variabel. SARON Hypotheken können jederzeit und unbefristet abgeschlossen werden. Bei den aktuell tiefen Zinsen sind diese sogenannten Geldmarkthypotheken (früher unter dem Namen LIBOR bekannt) besonders interessant. Ein weiterer Vorzug ist die grössere Flexibilität im Vergleich zu Festhypotheken mit vordefinierter Laufzeit.

Die UBS SARON Hypotheken können Sie bei Bedarf innerhalb weniger Arbeitstage in eine Festhypothek umwandeln. Bei der UBS SARON Flex Hypothek haben Sie zusätzlich die Möglichkeit, den Kreditbetrag ausserordentlich einmal pro Kalenderquartal gebührenfrei zu reduzieren.

Wie kann ich für meine Familie vorsorgen? Was ist für Kunden mit Kindern zu beachten?

Im Zusammenhang mit Wohneigentum plant man meist längerfristig. Umso wichtiger ist es, die Finanzen auf ein solides Fundament zu stellen. Zur persönlichen Vorsorge gehört es, an Risiken wie Krankheit, Invalidität oder Tod zu denken. Wenn zum Beispiel das Haushaltseinkommen einer Familie in hohem Mass von einem Erwerbseinkommen abhängig ist, ist eine Absicherung gegen Erwerbsunfähigkeit und Tod empfehlenswert.

Wird jemand aufgrund einer Krankheit erwerbsunfähig, sieht es um den Versicherungsschutz meist schlecht aus – im Gegensatz zu einem Unfall, gegen dessen Folgen Erwerbstätige in der Regel gut abgesichert sind. Um diese Lücke zu schliessen, ist eine Todesfallrisikopolice ratsam. Im Falle eines Falles würde die Versicherung eine Kapitalauszahlung leisten, welche die Rückzahlung der Zweithypothek ermöglicht. Dies führt zu einer tieferen finanziellen Belastung, und die Hinterbliebenen können das vertraute Heim behalten.

Im Rahmen der individuellen Beratung und der finanziellen Absicherung sind auch die Leistungen aus der Pensionskasse wichtig. Wenn Sie zum Beispiel einen Kapitalvorbezug aus der Pensionskasse zum Erwerb von Wohneigentum planen, sollten Sie die Vorsorgesituation gründlich klären und allfällige Lücken schliessen.

Lassen Sie sich beraten

Wenden Sie sich mit Fragen an Ihren Kundenberater. Er unterstützt Sie gerne mit seinem Know-how.

Ab wann und in welcher Höhe muss ich die Hypothek amortisieren?

Amortisationen, also die ratenweise Rückzahlung der Hypothek, sind in der Schweiz Pflicht. Eine Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des von der Bank festgelegten Verkehrswerts reduziert werden – die Kunden zahlen jährlich oder quartalweise einen vertraglich vereinbarten Betrag zurück. Amortisationen dürfen nicht aufgeschoben werden und müssen (bei direkten Amortisationen) spätestens am Quartalsende 12 Monate nach der Auszahlung beginnen.

Aus steuerlichen Gründen lohnt sich in vielen Fällen der Weg einer indirekten Amortisation. Dabei zahlen Sie als Eigenheimbesitzer die vereinbarten Beträge in die 3. Säule ein. Die Einzahlungen und das Vorsorgekonto sind steuerbegünstigt. Die Gelder werden gegenüber der Bank verpfändet und sind später für Amortisationen verfügbar.

Steuern sparen mit dem Eigenheim

Eigentümer einer selbstbewohnten Immobilie müssen den Eigenmietwert des Objekts als Einkommen versteuern. Dafür sind Hypothekarzinsen, Amortisationszahlungen über die Säule 3a sowie Unterhalts- und Nebenkosten steuerlich abziehbar. Renovationen und insbesondere energetische Sanierungen sollten auch unter steuerlicher Optik geplant werden – ein grosser Teil dieser Auslagen senkt die steuerliche Belastung.

Ob mit dem Erwerb von Wohneigentum Steuererleichterungen erzielt werden, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Daher ist es wichtig, sich beraten zu lassen und die steuerlichen Folgen der einzelnen Schritte zu berücksichtigen.