Financement de bien à usage propre Amortissement de l’hypothèque: comment ça marche?

Qu’est-ce qu’un amortissement, en fait? Il s’agit du terme technique pour désigner le remboursement d’une dette, ou d’une hypothèque dans le cas d’un achat immobilier. Pour les hypothèques de deuxième rang, ce remboursement se fait tranches par tranches, à intervalles réguliers. Pour les hypothèques de premier rang à taux fixe, il est possible de les renouveler lorsqu’elles arrivent à terme ou de rembourser le solde de la dette en une seule fois.

En principe, il est possible de faire financer l’achat d’un bien immobilier avec une hypothèque jusqu’à 80% de la valeur vénale établie par la banque. Une partie correspondant à 2/3 de la valeur du bien est désignée sous le terme d’hypothèque de premier rang. La loi n’impose pas son amortissement intégral, vous pouvez donc en principe la conserver aussi longtemps que vous le souhaitez. Le tiers restant constitue l’hypothèque de deuxième rang, qui doit être remboursée intégralement sous 15 ans.

Il y a deux manières d’amortir son hypothèque, soit de façon directe, soit de façon indirecte. L’amortissement direct consiste à verser un montant fixe à intervalles réguliers, en règle générale tous les trois mois. Cela permet de réduire à la fois le montant du principal et des intérêts. L’inconvénient, c’est que vous payerez plus d’impôts étant donné que vous profiterez d’un peu moins des déductions fiscales à cause du montant moins élevé qui sera déclaré.

Il n’est pas bien compliqué de calculer le montant d’une tranche d’amortissement. Pour connaitre la tranche annuelle, divisez le montant de l’hypothèque de deuxième rang par 15. Si l’intervalle d’amortissement est fixé à 3 mois, il suffit alors de diviser à nouveau par 4. Voilà ce que ça donne en chiffres: sur une hypothèque de deuxième rang d’un montant de 150 000 CHF, la tranche annuelle est de 10 000 CHF et la tranche trimestrielle de 2500 CHF.

Un amortissement indirect ne diffère pas d’un amortissement direct au niveau de son montant, mais plutôt du destinataire. Le remboursement ne se fait pas à la banque, mais plutôt via une solution de prévoyance, que vous avez nantie auprès de la banque. La plupart du temps, on recourt au pilier 3a pour cela. Cette solution permet de se constituer un avoir de prévoyance et de réaliser des économies d’impôts, étant donné que les cotisations de prévoyance sont déductibles des impôts. Le capital est ensuite versé au plus tard au moment du départ à la retraite. On peut alors s’en servir pour amortir l’hypothèque.

L’amortissement indirect est souvent plus intéressant que l’amortissement direct. Néanmoins, il se peut que cela soit différent pour vous en fonction des taux appliqués et de votre situation fiscale. Prenons un exemple concret en calculant les deux amortissements pour voir la différence entre eux. Imaginons une hypothèque de deuxième rang d’un montant de 200 000 CHF, devant être amortie sous 15 ans. Voici les autres paramètres du calcul: Taux d’intérêt hypothécaire: 3%, taux d’intérêt du pilier 3a: 0,05% (comme pour le compte Fisca), taux d’impôt marginal de 33% (correspond au taux d’imposition de la tranche de revenus supérieure, hors impôt sur la fortune). Les différents versements correspondent au total en fin d’année. L’impôt sur le versement en capital correspond à 6% de l’avoir 3a versé.

L’amortissement de l’hypothèque de premier et de deuxième rang réduit à la fois le principal et les intérêts. En souscrivant une hypothèque de premier rang, on peut fixer l’échéance de remboursement. En l’absence d’un tel accord, c’est la durée de l’hypothèque à taux fixe qui prime. En effet, le remboursement anticipé d’une hypothèque est soumis à une pénalité. Une fois l’échéance arrivée, il existe plusieurs possibilités: vous pouvez rembourser l’hypothèque en intégralité, seulement en partie ou la prolonger voire la renouveler. En souscrivant une Hypothèque SARON UBS à taux variable, l’amortissement s’effectue soit tous les mois (UBS SARON Flex) soit tous les 13 mois (UBS SARON).