Finanziare abitazioni di proprietà Ammortamento dell'ipoteca: quando ha senso?

I debiti si ripagano. Raramente, però, l'ammortamento completo dell'ipoteca è la soluzione migliore. Ecco ciò che dovete sapere.

di UBS Sapere 19 mag 2022 6 minuti di lettura
Immagine: UBS

Cosa vuol dire esattamente ammortamento? Ammortamento è il termine che descrive l'estinzione di un debito, quindi anche l'ipoteca su un'abitazione. Nel caso di una seconda ipoteca, ciò avviene normalmente in diverse tranche. Se la prima ipoteca è fissa, alla fine della sua durata è possibile un rinnovo o un ammortamento in un'unica volta.

Non è necessario l'ammortamento della prima ipoteca

Una casa di proprietà può essere finanziata con un'ipoteca fino all'80% del valore di mercato stabilito dalla banca. Fino a due terzi dell'importo vengono finanziati per mezzo della cosiddetta prima ipoteca. La legge non prescrive un suo ammortamento, per cui potete mantenerla per tutto il tempo che volete. La restante parte viene finanziata per mezzo della seconda ipoteca, che deve essere ripagata in un periodo non superiore ai 15 anni.

Ammortamento diretto dell'ipoteca

Ci sono due tipi di ammortamento di un'ipoteca: diretto e indiretto. Nel caso di un ammortamento diretto, il debito viene ridotto di un importo fisso, generalmente ogni trimestre. In questo modo, l'importo del debito e i tassi d'interesse diminuiscono. D'altro canto, nella dichiarazione fiscale l'importo delle detrazioni tende a diminuire, per cui le tasse aumentano.

Il calcolo dell'ammortamento diretto

È possibile calcolare le tranche dell'ammortamento di un'ipoteca in modo semplice: per poter ricavare l'importo annuale, dovete dividere il totale dell'ipoteca per 15 anni. E se l'ammortamento avviene su base trimestrale, occorre dividere la tranche annuale per quattro. Un esempio concreto: la seconda ipoteca di 150 000 franchi deve essere ripagata in un periodo di 15 anni: ciò significa 10 000 franchi all'anno e 2500 franchi a trimestre.

Ammortamento indiretto con il 3° pilastro

Nel caso di un ammortamento indiretto l'importo da pagare è lo stesso, che si tratti di pagamenti annuali o trimestrali. Le tranche però non vanno alla banca, ma vengono versate in una soluzione previdenziale, che avete costituito in pegno alla banca. Normalmente gli ammortamenti indiretti avvengono nel pilastro 3a. Con gli ammortamenti indiretti accrescete i vostri averi previdenziali e risparmiate ulteriormente sulle imposte, perché i contributi di previdenza possono essere detratti nella dichiarazione fiscale. Il capitale viene liquidato non oltre la data di pensionamento. Per questo motivo l'ipoteca può essere ridotta, se necessario, con l'avere di previdenza.

Consulenza sull'ipoteca

Avete domande sull'ammortamento? O in generale sulle ipoteche? Lasciatevi consigliare in forma gratuita e non vincolante, online o in filiale.

Ammortamento diretto e indiretto a confronto

Dal punto di vista finanziario un ammortamento indiretto è spesso più conveniente di uno diretto. Nel vostro caso ciò dipende dai tassi d'interesse e dalla vostra situazione fiscale personale. L'esempio che segue mostra la differenza tra un ammortamento diretto e uno indiretto. Si basa su un debito di una seconda ipoteca dal valore di 200 000 franchi, il cui ammortamento è previsto dopo 15 anni. Ulteriori previsioni: tasso d'interesse ipotecario del 3%, tasso d'interesse del pilastro 3a 0,05% (analogamente al conto Fisca), aliquota fiscale marginale del 33% (= aliquota fiscale applicata alla prossima unità di reddito - l'imposta sulla sostanza non viene presa in considerazione), pagamenti dell'ammortamento e i relativi versamenti nel pilastro 3a verso la fine dell'anno, e imposte sul capitale sugli averi 3a versati del 6%

Spesa

Spesa

Ammortamento diretto

Ammortamento diretto

Ammortamento indiretto

Ammortamento indiretto

Spesa

Importo ammortizzato

Ammortamento diretto

200 000

Ammortamento indiretto

200 000

Spesa

Tassi d'interesse ipotecari

Ammortamento diretto

48 000

Ammortamento indiretto

96 000

Spesa

Risparmio fiscale con la detrazione degli interessi sui debiti

Ammortamento diretto

–15 900

Ammortamento indiretto

–31 00

Spesa

Accredito degli interessi pilastro 3a

Ammortamento diretto

 

Ammortamento indiretto

–700

Spesa

Risparmio fiscale con la detrazione degli contributi del pilastro 3a

Ammortamento diretto

 

Ammortamento indiretto

–66 000

Spesa

Imposte sul versamento di capitale pilastro 3a

Ammortamento diretto

 

Ammortamento indiretto

12 000

Spesa

Costi totali

Ammortamento diretto

232 100

Ammortamento indiretto

209 600

Spesa

Vantaggio con ammortamento indiretto

Ammortamento diretto

 

Ammortamento indiretto

22 500

Pro e contro: ammortamento della prima ipoteca

Con l'ammortamento della prima ipoteca riducete, esattamente come con la seconda ipoteca, sia i vostri debiti sia gli oneri per gli interessi. Al momento della stipulazione della prima ipoteca è possibile stabilirne il rimborso. Senza un accordo di questo tipo è necessario tenere in considerazione la durata per le ipoteche fisse, poiché un rimborso anticipato di un'ipoteca comporta un indennizzo per scadenza anticipata. Alla fine della durata potete decidere se: ripagare completamente o parzialmente il debito ipotecario o prolungare / rinnovare l'ipoteca. Per le Ipoteche UBS SARON a tasso variabile è possibile un ammortamento mensile (UBS SARON Flex) o ogni 13 mesi (UBS SARON). Diversamente, un rimborso è possibile in qualsiasi momento.

Saperne di più sulle Ipoteche UBS SARON

Per il vostro immobile cercate un finanziamento senza scadenza, flessibile e indicizzato al mercato? Allora approfittate di tassi d'interesse particolarmente interessanti con l'Ipoteca UBS SARON e UBS SARON Flex.

L'ammortamento della prima ipoteca ha, oltre ai vantaggi sopracitati, anche degli svantaggi: non è più possibile detrarre i gli interessi debitori nella dichiarazione d'imposta, il denaro non è più disponibile per investimenti, previdenza, ristrutturazioni o prestazioni di assistenza. Spesso dopo il pensionamento la decisione non può essere modificata, perché le possibilità di un aumento dell'ipoteca vengono limitate dai redditi più bassi. Dovete assicurarvi che abbia senso per voi un ammortamento dell'ipoteca dopo la fine della sua durata. Le domande a cui prestare attenzione:

  • A quanto ammontano gli oneri per interessi in caso di rinnovo dell'ipoteca?
  • Qual è l'aumento delle imposte derivato dall'ammortamento per via delle detrazioni più basse? Tenendo in considerazione il domicilio fiscale e la situazione patrimoniale e di reddito.
  • L'ammortamento causa una riduzione degli investimenti e quindi dei relativi profitti?
  • Disponete di abbastanza riserve di liquidità da usare per l'ammortamento?
  • Dopo l'ammortamento rimangono riserve sufficienti per eventuali ristrutturazioni o per spese non pianificate, come il bisogno di cure o la sostituzione di un veicolo guasto?
  • Come si è evoluto il valore dell'immobile?

Riguardo all'ammortamento volontario non c'è una raccomandazione generale che vada bene per tutti. Rispondete da voi alle domande e valutate i fattori singoli. Le vostre risposte possono essere un ottimo punto di partenza per una consulenza con un'esperta o un esperto. Spesso chi possiede un'abitazione pensa all'ammortamento in relazione al pensionamento, poiché quest'ultimo avrà un forte impatto sul reddito. In tali situazioni l'ideale sarebbe parlarne in una consulenza previdenziale a 360° con la vostra banca 10 o 15 anni prima del pensionamento.

Avete domande sul pensionamento e sulle abitazioni di proprietà?

Il vostro consulente alla clientela vi assisterà in una consulenza di persona sulla vostra situazione individuale e vi consiglierà le opzioni più adatte.

Domande frequenti sull'ammortamento

A vostra disposizione

Fissate un appuntamento per una consulenza non vincolante o telefonateci direttamente in caso di domande.