Finanziare abitazioni di proprietà Ammortamento dell'ipoteca: quando ha senso?
I debiti si ripagano. Raramente, però, l'ammortamento completo dell'ipoteca è la soluzione migliore. Ecco ciò che dovete sapere.

L’essenziale in sintesi
L’essenziale in sintesi
- Nel contesto delle ipoteche, per ammortamento si intende il rimborso di un prestito ipotecario.
- Un massimo di due terzi del valore di mercato della vostra abitazione di proprietà è finanziato dalla cosiddetta prima ipoteca, che non dovete necessariamente rimborsare.
- La seconda ipoteca deve essere ammortizzata entro 15 anni.
- Con l’ammortamento diretto, il debito si riduce di un importo fisso a intervalli regolari.
- Nel caso dell’ammortamento indiretto, gli importi utilizzati per saldare il debito confluiscono in una soluzione previdenziale come il pilastro 3a.
Cosa vuol dire esattamente ammortamento? Ammortamento è il termine che descrive l'estinzione di un debito, quindi anche l'ipoteca su un'abitazione. Nel caso di una seconda ipoteca, ciò avviene normalmente in diverse tranche. Se la prima ipoteca è fissa, alla fine della sua durata è possibile un rinnovo o un ammortamento in un'unica volta.
Non è necessario l'ammortamento della prima ipoteca
Non è necessario l'ammortamento della prima ipoteca
Una casa di proprietà può essere finanziata con un'ipoteca fino all'80% del valore di mercato stabilito dalla banca. Fino a due terzi dell'importo vengono finanziati per mezzo della cosiddetta prima ipoteca. La legge non prescrive un suo ammortamento, per cui potete mantenerla per tutto il tempo che volete. La restante parte viene finanziata per mezzo della seconda ipoteca, che deve essere ripagata in un periodo non superiore ai 15 anni.
Ammortamento diretto dell'ipoteca
Ammortamento diretto dell'ipoteca
Ci sono due tipi di ammortamento di un'ipoteca: diretto e indiretto. Nel caso di un ammortamento diretto, il debito viene ridotto di un importo fisso, generalmente ogni trimestre. In questo modo, l'importo del debito e i tassi d'interesse diminuiscono. D'altro canto, nella dichiarazione fiscale l'importo delle detrazioni tende a diminuire, per cui le tasse aumentano.
Il calcolo dell'ammortamento diretto
Il calcolo dell'ammortamento diretto
È possibile calcolare le tranche dell'ammortamento di un'ipoteca in modo semplice: per poter ricavare l'importo annuale, dovete dividere il totale dell'ipoteca per 15 anni. E se l'ammortamento avviene su base trimestrale, occorre dividere la tranche annuale per quattro. Un esempio concreto: la seconda ipoteca di 150 000 franchi deve essere ripagata in un periodo di 15 anni: ciò significa 10 000 franchi all'anno e 2500 franchi a trimestre.
Ammortamento indiretto con il 3° pilastro
Ammortamento indiretto con il 3° pilastro
Nel caso di un ammortamento indiretto l'importo da pagare è lo stesso, che si tratti di pagamenti annuali o trimestrali. Le tranche però non vanno alla banca, ma vengono versate in una soluzione previdenziale, che avete costituito in pegno alla banca. Normalmente gli ammortamenti indiretti avvengono nel pilastro 3a. Con gli ammortamenti indiretti accrescete i vostri averi previdenziali e risparmiate ulteriormente sulle imposte, perché i contributi di previdenza possono essere detratti nella dichiarazione fiscale. Il capitale viene liquidato non oltre la data di pensionamento. Per questo motivo l'ipoteca può essere ridotta, se necessario, con l'avere di previdenza.
Ammortamento diretto e indiretto a confronto
Ammortamento diretto e indiretto a confronto
Dal punto di vista finanziario un ammortamento indiretto è spesso più conveniente di uno diretto. Nel vostro caso ciò dipende dai tassi d'interesse e dalla vostra situazione fiscale personale. L'esempio che segue mostra la differenza tra un ammortamento diretto e uno indiretto. Si basa su un debito di una seconda ipoteca dal valore di 200 000 franchi, il cui ammortamento è previsto dopo 15 anni. Ulteriori previsioni: tasso d'interesse ipotecario del 3%, tasso d'interesse del pilastro 3a 0,05% (analogamente al conto Fisca), aliquota fiscale marginale del 33% (= aliquota fiscale applicata alla prossima unità di reddito - l'imposta sulla sostanza non viene presa in considerazione), pagamenti dell'ammortamento e i relativi versamenti nel pilastro 3a verso la fine dell'anno, e imposte sul capitale sugli averi 3a versati del 6%
Spesa | Spesa | Ammortamento diretto | Ammortamento diretto | Ammortamento indiretto | Ammortamento indiretto |
---|---|---|---|---|---|
Spesa | Importo ammortizzato | Ammortamento diretto | 200 000 | Ammortamento indiretto | 200 000 |
Spesa | Tassi d'interesse ipotecari | Ammortamento diretto | 48 000 | Ammortamento indiretto | 96 000 |
Spesa | Risparmio fiscale con la detrazione degli interessi sui debiti | Ammortamento diretto | –15 900 | Ammortamento indiretto | –31 700 |
Spesa | Accredito degli interessi pilastro 3a | Ammortamento diretto |
| Ammortamento indiretto | –700 |
Spesa | Risparmio fiscale con la detrazione dei contributi del pilastro 3a | Ammortamento diretto |
| Ammortamento indiretto | –66 000 |
Spesa | Imposte sul versamento di capitale pilastro 3a | Ammortamento diretto |
| Ammortamento indiretto | 12 000 |
Spesa | Costi totali | Ammortamento diretto | 232 100 | Ammortamento indiretto | 209 600 |
Spesa | Vantaggio con ammortamento indiretto | Ammortamento diretto |
| Ammortamento indiretto | 22 500 |
Pro e contro: ammortamento della prima ipoteca
Pro e contro: ammortamento della prima ipoteca
Con l'ammortamento della prima ipoteca riducete, esattamente come con la seconda ipoteca, sia i vostri debiti sia gli oneri per gli interessi. Al momento della stipulazione della prima ipoteca è possibile stabilirne il rimborso. Senza un accordo di questo tipo è necessario tenere in considerazione la durata per le ipoteche fisse, poiché un rimborso anticipato di un'ipoteca comporta un indennizzo per scadenza anticipata. Alla fine della durata potete decidere se: ripagare completamente o parzialmente il debito ipotecario o prolungare / rinnovare l'ipoteca. Per le Ipoteche UBS SARON a tasso variabile è possibile un ammortamento mensile (UBS SARON Flex) o ogni 13 mesi (UBS SARON). Diversamente, un rimborso è possibile in qualsiasi momento.
L'ammortamento della prima ipoteca ha, oltre ai vantaggi sopracitati, anche degli svantaggi: non è più possibile detrarre i gli interessi debitori nella dichiarazione d'imposta, il denaro non è più disponibile per investimenti, previdenza, ristrutturazioni o prestazioni di assistenza. Spesso dopo il pensionamento la decisione non può essere modificata, perché le possibilità di un aumento dell'ipoteca vengono limitate dai redditi più bassi. Dovete assicurarvi che abbia senso per voi un ammortamento dell'ipoteca dopo la fine della sua durata. Le domande a cui prestare attenzione:
- A quanto ammontano gli oneri per interessi in caso di rinnovo dell'ipoteca?
- Qual è l'aumento delle imposte derivato dall'ammortamento per via delle detrazioni più basse? Tenendo in considerazione il domicilio fiscale e la situazione patrimoniale e di reddito.
- L'ammortamento causa una riduzione degli investimenti e quindi dei relativi profitti?
- Disponete di abbastanza riserve di liquidità da usare per l'ammortamento?
- Dopo l'ammortamento rimangono riserve sufficienti per eventuali ristrutturazioni o per spese non pianificate, come il bisogno di cure o la sostituzione di un veicolo guasto?
- Come si è evoluto il valore dell'immobile?
Riguardo all'ammortamento volontario non c'è una raccomandazione generale che vada bene per tutti. Rispondete da voi alle domande e valutate i fattori singoli. Le vostre risposte possono essere un ottimo punto di partenza per una consulenza con un'esperta o un esperto. Spesso chi possiede un'abitazione pensa all'ammortamento in relazione al pensionamento, poiché quest'ultimo avrà un forte impatto sul reddito. In tali situazioni l'ideale sarebbe parlarne nel quadro di un piano previdenziale a 360° con la vostra banca 10 o 15 anni prima del pensionamento.