Wohneigentum Mit der Immobilienbewertung zum richtigen Verkehrswert

Die Berechnung des angemessenen Verkehrswerts einer Liegenschaft ist entscheidend. Lernen Sie die wichtigen Faktoren kennen.

von UBS Wissen 11. Okt. 2021

Wieviel ist mein Haus wert? Diese Frage stellt sich spätestens beim Verkauf der eigenen Immobilie. Da es beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in der Regel um sehr hohe Geldbeträge geht, ist es empfehlenswert, sich sowohl frühzeitig wie auch sorgfältig mit dem Thema Immobilienbewertung auseinanderzusetzen. Hinzu kommt, dass Verkäuferinnen und Verkäufer auf der einen und Käuferinnen und Käufer auf der anderen Seite teilweise stark voneinander abweichende Vorstellungen über den angemessenen Verkehrswert einer Liegenschaft haben. Meist ist es daher ratsam, den Kaufpreis mit Hilfe einer Fachperson festzulegen.

Auf dem Weg zum angemessenen Verkehrswert einer Liegenschaft

Eine Immobilienbewertung ermöglicht eine gute Orientierung hinsichtlich des späteren Kaufpreises. Es ist allerdings nicht einfach, den Verkehrswert einer Liegenschaft zu berechnen oder zu schätzen, denn keine Liegenschaft gleicht der anderen. Jede Immobile, jedes Grundstück muss gesondert betrachtet werden. Kurzum, den richtigen Preis gibt es nicht, auch keine einfachen Kurslisten, die sich zu seiner Bestimmung einsetzen lassen. Es lässt sich lediglich den Wert einer Immobilie bewerten und gelangt so zu einem realistischen Schätzpreis als Grundlage für die Verkaufsverhandlungen. Das Ziel von jeder Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes.

Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird definiert als der Preis, der innerhalb von zwölf Monaten unter marktüblichen Bedingungen für das Objekt erzielt werden müsste. Für die Wertermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung werden verschiedene Faktoren berücksichtigt. Von entscheidender Bedeutung ist die Lage der Immobilie. So sind Gebäude in peripheren, schlecht erschlossenen Regionen teilweise bis zu 40 Prozent weniger wert als Vergleichsobjekte an zentraler Lage. Weitere Faktoren, die bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Liegenschaft eine Rolle spielen, sind Fläche respektive Volumen, Baujahr, Anzahl der Zimmer, Ausbaustandard, Zustand und Qualität des Objektes inkl. Innenausbaus.Einschränkende Bestimmungen wie Bau- oder Verkaufsrechte sind ebenfalls zu beachten.

Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird auch in Erbfällen und von Versicherungen verwendet. Nicht zuletzt bei der Aufnahme einer Hypothek spielt der Verkehrswert eine bedeutende Rolle: Belehnt wird immer nur der von der Bank ermittelte Verkehrswert, auch wenn der Kaufpreis höher ist. In einem solchen Fall muss die Käuferin oder Käufer die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert mit Eigenmitteln finanziert werden, die nicht aus der 2. Säule (weder Vorbezug noch Verpfändung) stammen.

Drei Bewertungsmethoden im Überblick

  • Hedonische Methode / Vergleichswertmethode: Mithilfe von statistischen Methoden wird eine Liegenschaft in ihre Komponenten aufgeteilt (Lage, Grösse, Anzahl Zimmer, etc.). So lässt sich ein durchschnittlicher Kaufpreis ermitteln, welcher für vergleichbare Objekte bezahlt wurde. Banken sowie angebotene Online-Rechner stützen sich in der Regel auf diese Methode ab. Lesen Sie hier mehr zur hedonischen Methode.
  • Ertragswert: Darunter ist der nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft zu verstehen. Insbesondere bei der Immobilienwertermittlung von Renditeobjekten (vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien) ist der Ertragswert von Bedeutung.
  • Realwert: Dieser setzt sich aus dem Neuwert – Baukosten, die für die Neuerstellung des gleichen Gebäudes anfallen würden, abzüglich Altersentwertung – und dem Landwert zusammen. Relevant bei dieser Methode ist die zuverlässige Beurteilung der Bausubstanz vor Ort durch einen Sachverständigen. Der Realwert wird vor allem dann ermittelt, wenn für die hedonistische Methode nicht genügend Vergleichsdaten vorhanden sind, etwa bei Immobilien in abgelegenen Gegenden, oder bei Luxus- und Liebhaberobjekten.

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So kommen Verkäuferin und Verkäufer zum Verkehrswert

Wer den Wert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ermitteln will, um einen möglichen Kaufpreis abzuleiten, kann einen Immobilienmakler konsultieren. Hier muss man sich allerdings bewusst sein: Nicht wenige Makler nennen zu hoch angesetzte Preise, um so das Verkaufsmandat zu erhalten. Eine erste Preisindikation bieten Onlinerechner, in denen die Eigentümerin oder der Eigentümer diverse Daten wie auch Einstufungen zur Liegenschaft eingibt, um eine Schätzung zu erhalten. Wie gut diese Schätzung ist, hängt einerseits ab vom eingesetzten Tool und den hinterlegten Daten, andererseits davon, wie objektiv die Eigentümerin oder der Eigentümer die Eigenschaften der Immobilie bewertet.

Der beste Weg zur möglichst verlässlichen Schätzung des Verkehrswerts einer Liegenschaft ist, eine Fachperson beizuziehen, die nicht direkt vom Verkauf profitiert . Interessierte können sich an einen Branchenverband wenden – Schweizer Immobilienschätzer-Verband (SIV), Hauseigentümerverband (HEV) oder Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) als Beispiele – und so eine erfahrene wie seriöse und unabhängige Person für die Immobilienbewertung auswählen. Unterstützung bieten nicht zuletzt auch die die Kundenberaterinnen und Kundenberater von UBS.

 

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FAQ Immobilienbewertung

  • Was kostet eine Immobilienbewertung?
    Eine Schätzung durch eine zertifizierte Bewertungsfachperson kostet um die 1000 Franken. Die Ausgabe lohnt sich schnell, da die Person den Markt und die örtlichen Verhältnisse kennt, das Objekt besichtigt, Besonderheiten bewertet und vielleicht sogar Kaufinteressenten kennt.

  • Wie berechne ich den Immobilienwert?
    Die drei verbreitetsten Bewertungsmethoden zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie sind die hedonische Methode, auch Vergleichswertmethode genannt, die Ertragswertmethode und die Sachwertmethode.

  • Wer kann eine Immobilie bewerten?
    Onlinerechner liefern erste Hinweise, die verlässlichsten Angaben liefern Fachpersonen, die nicht direkt in den Verkauf involviert sind.
  • Wie schätzt die Bank eine Immobilie?
    Banken stützen sich in der Regel auf die Vergleichswertmethode, also auf die hedonische Bewertung ab. Dabei wird eine Immobilie mit tausenden von anderen Objekten verglichen, die kürzlich verkauft wurden.

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