Renovation Renovation: Gute Planung ist die halbe Miete

Irgendwann stehen bei jedem Haus Sanierungen an. Eine gute Planung trägt entscheidend dazu bei, dass alles nach Plan läuft.

von Jürg Zulliger 26. Aug 2019

Als erste Massnahme sollten sämtliche Bauteile wie Dach, Fassade, Heizung, Wärmeverteilung, Tragkonstruktion und Leitungssystem vor Beginn der Renovation gründlich analysiert werden. Es ist wichtig, die potenziellen Risiken zu kennen und sich so weit wie möglich dagegen abzusichern. Allerdings können selbst Fachleute die anfallenden Kosten nicht immer mit hundertprozentiger Sicherheit vorhersagen. Gemäss den üblichen Architektenverträgen ist zum Beispiel beim Vorprojekt mit Kostenabweichungen von +/– 25 Prozent zu rechnen. Verbindlicher ist der Kostenvoranschlag des Architekten, der auf einem klar definierten Massnahmenkatalog beruht. Hier ist eine Toleranzmarge von +/– 10 Prozent üblich.

Regeln Sie die Finanzierung

Als Faustregel für die Praxis gilt: Kleinere Umbauprojekte – etwa ein Badezimmer- oder Küchenumbau – können direkt über eine Erhöhung der Hypothek finanziert werden. Ab einer gewissen Grössenordnung, etwa bei einer Gesamtsanierung, braucht es eine Baufinanzierung.

Dafür errichtet die Bank eigens ein Baukonto, über das sämtliche Zahlungen für Handwerker, Planer, Lieferanten usw. abgewickelt werden. Der Kundenberater gibt Zahlungen frei, sofern ein entsprechender Auftrag vorliegt und die Rechnungen vom Architekten bzw. Bautreuhänder und vom Bauherrn visiert sind. Sowohl für eine Aufstockung der Hypothek als auch für die Baufinanzierung müssen die Anforderungen für die finanzielle Tragbarkeit erfüllt sein.

Wappnen Sie sich gegen Überraschungen

  • Richtige Partner: Gerade für anspruchsvolle Sanierungen sollten Sie erfahrene Baupartner und Planer beiziehen. Wichtig ist – neben guten Referenzen – der Nachweis, dass diese ähnliche Umbauprojekte bereits erfolgreich gemeistert haben.
  • Auftragsdefinition: Als Bauherr beauftragen Sie Auftragnehmer, sei es im Auftragsverhältnis oder mit Werkverträgen. Darin müssen Sie die geplanten Leistungen mittels Leistungsbeschreibungen exakt definieren – inklusive klarer Zielsetzungen, gegebenenfalls einer Etappierung und eines fix festgelegten Kostendachs.
  • Kalkulation: Kleinere Renovationen wie Malerarbeiten oder ein Küchenumbau sind noch überblickbar. Bei grösseren Projekten kann es teuer werden: Eine umfassende Gesamtsanierung oder ein Umbau eines älteren Hauses – sämtliche Räume plus Dach, Fassade und Heizung – können schnell auf 30 bis 40 Prozent des Gebäudeversicherungswertes zu stehen kommen.
  • Reserven: Stecken Sie den Finanzierungsrahmen so ab, dass noch Spielraum für Unvorhergesehenes oder nachträglich auftauchende Wünsche bleibt.
  • Budgetüberschreitungen: Wenn die Kosten durchs Dach gehen, hat dies oft mit Änderungswünschen zu tun. Als einer der grössten Fehler gilt die «rollende Planung»: Obwohl die Handwerker bereits an der Arbeit sind, kommt es laufend zu Änderungen und Extras. So sind Abweichungen vom Kostenvoranschlag so gut wie vorprogrammiert.
  • Kostenprüfung: Achten Sie darauf, dass ein Planer, der Architekt oder allenfalls ein unabhängiger Bautreuhänder für Sie die Kosten plant und überprüft.
  • Baumängel: Nach dem Gesetz und nach den üblichen SIA-Normen haften die Unternehmer für eine einwandfreie Arbeit. Ob ein Mangel vorliegt, hängt im Einzelnen vom Vertrag und von den konkreten Umständen ab. Jeder Handwerker steht in der Pflicht, nach dem Stand der Technik und den «Regeln der Baukunde» zu arbeiten. Die Qualitätsstandards sind in den SIA-Normen definiert. Wichtig: Mängel müssen bei der Übergabe entweder protokolliert oder anschliessend schriftlich gerügt werden.
  • Garantien: Nach dem OR gilt für ein unbewegliches Bauwerk – also ein Haus – eine Verjährungsfrist für Mängel von fünf Jahren. Für Haushaltapparate wie Kühlschranke, Geschirrspülmaschinen usw. besteht in der Regel eine Frist von zwei Jahren.