Ristrutturare Ristrutturazione: chi ben pianifica è a metà dell’opera

Prima o poi qualsiasi casa ha bisogno di essere ristrutturata. Una buona pianificazione è fondamentale affinché tutto vada secondo i piani.

di Jürg Zulliger 26 ago 2019

Prima di iniziare la ristrutturazione è necessario analizzare a fondo tutti gli elementi costruttivi quali tetto, facciata, riscaldamento, distribuzione del calore, elementi portanti e condutture. È importante conoscere i potenziali rischi e tutelarsi il più possibile. Tuttavia nemmeno gli esperti possono prevedere con assoluta certezza i costi da affrontare. Ad esempio, in base ai normali contratti degli architetti bisogna aspettarsi un +/– 25% di variazione sui costi in fase di progetto preliminare. Più vincolante è il preventivo di spesa dell’architetto che si basa su un elenco di misure ben definite. In questo caso il margine di tolleranza è comunemente del +/– 10%.

Come gestire il finanziamento

Come regola pratica si possono finanziare i progetti di costruzione minori, come la ristrutturazione del bagno o della cucina, direttamente aumentando l’ipoteca. A partire da una certa entità come quella di un risanamento completo, è necessario un finanziamento di costruzione.

A tal scopo è la banca ad aprire un conto di costruzione sul quale saranno gestiti tutti i pagamenti per artigiani, progettisti, fornitori ecc. Il consulente autorizza i pagamenti solo in presenza di un corrispondente incarico e se le fatture sono vistate dall’architetto o dal fiduciario edile e dal committente. Sia per un aumento dell’ipoteca sia per il finanziamento di costruzione vanno rispettati i requisiti per la sostenibilità finanziaria.

Come tutelarsi dalle sorprese

  • Il partner giusto: soprattutto in caso di risanamenti difficili dovete rivolgervi a un partner e un progettista esperti. Oltre alle buone referenze è importante verificare che abbia già portato a termine con successo progetti di ristrutturazione simili.
  • Definizione dell’incarico: in quanto committenti affidate un incarico ad appaltatori sia in un rapporto di mandato sia con contratti d’opera che devono definire con esattezza le prestazioni pianificate mediante apposite descrizioni, compresi chiari obiettivi, eventualmente una scansione delle tappe e un tetto di spesa definito.
  • Calcolo: piccole ristrutturazioni come lavori di tinteggiatura o la ristrutturazione della cucina sono controllabili. I progetti più grandi possono diventare costosi: un risanamento completo o la ristrutturazione di una vecchia casa – tutte le camere oltre a tetto, facciata e riscaldamento – può facilmente costare fino al 30-40% del valore assicurativo dell’immobile.
  • Riserve: definite l’entità del finanziamento in modo tale che rimanga ancora margine per gli imprevisti o per desideri emersi in un secondo momento.
  • Superamento del budget: quando le spese superano il tetto fissato, spesso è dovuto a richieste di modifica. Uno degli sbagli maggiori è la «pianificazione continua»: anche se gli artigiani sono già al lavoro, subentrano continue modifiche ed extra. In questo modo è ovvio che il preventivo di spesa vari.
  • Verifica dei costi: assicuratevi che un progettista, l’architetto o eventualmente un fiduciario edile indipendente pianifichi e verifichi per voi i costi.
  • Difetti di costruzione: in base alla legge e alle consuete norme SIA sono gli imprenditori responsabili di un lavoro ineccepibile. Se si tratta di difetto, dipende nella fattispecie dal contratto e dalle circostanze concrete. Ogni artigiano ha l’obbligo di lavorare in base all’attuale stato dell’arte e secondo le «regole dell’arte edilizia». Gli standard di qualità sono definiti nelle norme SIA. Importante: i difetti devono essere protocollati in occasione della consegna o successivamente segnalati per iscritto.
  • Garanzie: il CO definisce per le costruzioni immobiliari, quindi una casa, un termine di prescrizione di cinque anni per i difetti. Per gli apparecchi domestici come frigoriferi, lavastoviglie ecc. sussiste di norma un termine di due anni.