Immobilienerwerb Eigenheim: Was Konkubinatspaare wissen sollten

Es ist wichtig, vor dem Erwerb von gemeinsamem Wohneigentum die wichtigsten Punkte zu prüfen und in einem Vertrag zu regeln.

von Jürg Zulliger 15. Jun 2018

Wenn ein unverheiratetes Paar Wohneigentum erwirbt und gemeinsam eine Hypothek aufnimmt, haftet es in der Regel solidarisch für die Hypothekarschuld. Gegenüber der Bank werden also beide Konkubinatspartner Vertragspartei. Wie alle anderen Schuldner müssen sie zur Finanzierung ihres Eigenheims mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts aus Eigenmitteln beisteuern. Ein Anteil von mindestens 10 Prozent ist aus Geldern zu finanzieren, die nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen. Für die finanzielle Tragbarkeit der Hypothek wird die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Konkubinatspaars angeschaut. Das gesamthaft verfügbare Bruttoeinkommen muss die Tragbarkeitsregeln erfüllen. Das heisst, die kalkulierten Kosten für ein Eigenheim – mit einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent gerechnet – dürfen inklusive Amortisationen und eines Prozents des Immobilienwerts für Unterhalts- und Nebenkosten nicht höher sein als ein Drittel dieses Bruttoeinkommens. Grundsätzlich anrechenbar sind alle regelmässigen und dokumentierten Einkünfte des Paares.

Drei Möglichkeiten

Das Gesetz sieht drei Eigentumsvarianten vor: Alleineigentum, Miteigentum oder Gesamteigentum.

Beim Alleineigentum wird ein Partner als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Damit kann er oder sie frei über die Liegenschaft verfügen – was aber in der Praxis meist nicht dem Ideal von Paaren entspricht. Hat der andere Partner keine Rechte am gemeinsam bewohnten Objekt, müsste man streng genommen sogar die Nutzung genauer regeln und zum Beispiel einen Mietvertrag abschliessen.

In den meisten Fällen entscheiden sich Paare für die Form des Miteigentums. Beim Miteigentum kann jeder Partner frei über seinen Anteil verfügen. Die Anteile der Partner werden separat im Grundbuch aufgeführt, sehr oft mit einer Quote
im Verhältnis 50:50 – denkbar ist auch jede andere Aufteilung. Die Variante Miteigentum kommt dann zur Anwendung, wenn Vorsorgeguthaben der 2. oder 3. Säule eingebracht werden. Tätigt zum Beispiel ein Partner einen Vorbezug von Pensionskassenguthaben, muss im Grundbuch dokumentiert sein, wie hoch dieser Anteil ist.

Beim Gesamteigentum werden beide Konkubinatspartner als gleichberechtigte Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Immobilie gehört ihnen zu gleichen Teilen – selbst wenn ein Partner mehr Eigenkapital investiert hat als der andere. Im Gesamteigentum sind die Partner eng aneinander gebunden und können nur gemeinsam entscheiden, ihr Wohneigentum zu verkaufen. Der Bezug von Vorsorgegeldern ist für ein unverheiratetes Paar beim Gesamteigentum nicht möglich.

Unterschiede ausgleichen

Bei allen drei Eigentumsvarianten müssen sich die Partner bewusst sein, dass unterschiedlich hohe Eigenkapitalanteile Auswirkungen haben können: Bei der Vergabe der Hypothek akzeptiert die Bank entweder einen Alleinschuldner oder verlangt eine Solidarschuldnerschaft – ohne Rücksicht auf das effektive Eigentumsverhältnis. Bringt der eine Partner zum Beispiel 20 Prozent der Mittel ein, haftet jedoch zu 50 Prozent für die Schulden, kann dies zu Diskussionen führen. In solch einem Fall empfiehlt es sich, dass die Partner die unterschiedlichen Eigenkapitalanteile ausgleichen, beispielsweise mithilfe eines privaten Darlehensvertrags.

Details vertraglich regeln

Während das Zivilgesetzbuch (ZGB) zahlreiche Bestimmungen zur Ehe enthält, finden sich zu den Rechten und Pflichten im Konkubinat so gut wie keine Regeln. Wesentliche Fragen rund um eine allfällige Trennung oder im Todesfall eines Partners sind nicht oder nur unzureichend geregelt. Viele Experten raten Konkubinatspartnern daher, vor dem Erwerb von Wohneigentum einen Konkubinatsvertrag abzuschliessen. Dieser sollte folgende Punkte enthalten:

  • Eigentum: Genaue Umschreibung zur Aufteilung des Besitzes, also Eigentumsform, die Quoten und Stimmrechte beider Partner, Herkunft des eingebrachten Kapitals.
  • Kosten: Verteilschlüssel für die laufenden Ausgaben wie Zinsen, Nebenkosten, Unterhalt, Renovationen usw. zu gleichen Teilen oder je nach Einkünften.
  • Trennung: Vorgehensweise und Aufteilung, falls das Paar später getrennte Wege geht. Wer kann zu welchen Bedingungen das Wohneigentum übernehmen oder weiter bewohnen?
  • Erbschaft/Testament: Da das Konkubinat im gesetzlichen Erbrecht nicht geregelt ist, sollte man sowohl einen Konkubinatsvertrag als auch ein Testament verfassen. Das Testament regelt die jeweiligen Erbteile unter Berücksichtigung allfälliger Pflichtteile von übrigen Erben (Eltern, Kinder). Weitere Regelungen mit übrigen Erben lassen sich mit einem zusätzlichen Erbvertrag festlegen.

Je nach Fall und Wünschen des Paars kommen noch weitere Punkte dazu, wie zum Beispiel Eigentum an Mobiliar, weiteren Gegenständen, Erwerbstätigkeit von einem oder von beiden Partnern, Unterhaltspflichten für Kinder usw.

Risiken kennen – und absichern

Konkubinatspaare sollten auch Szenarien mit unvorhergesehenen Ereignissen überdenken. Was wäre, wenn ein Partner erwerbsunfähig wird, etwa infolge eines Unfalls oder Invalidität? Erwerbsunfähigkeit nach einem Unfall ist gemäss Unfallversicherung (UVG) gut abgedeckt, Arbeitsunfähigkeit infolge Krankheit ist statistisch häufiger, de facto aber meist schlechter versichert. Deshalb ist es ratsam, diese Vorsorgelücke zu identifizieren und zum Beispiel mit einer Erwerbsunfähigkeitsrente zu schliessen.

Besonders sorgfältig sind die Folgen eines Todesfalls zu bedenken. Konkubinatspaare sollten sich gegenseitig mit einer Todesfallrisikopolice absichern. Stirbt ein Partner, würde dank dieser ein ausreichender Betrag ausbezahlt, um zum Beispiel die Hypothek wesentlich zu reduzieren. Die Versicherungssumme sollte so angesetzt werden, dass der Partner das Eigenheim auch weiterhin finanziell tragen kann. Fazit: Um allfällige Vorsorgelücken bei Unfall, Invalidität oder im Todesfall zu schliessen, sollten Sie sich fachkundig beraten lassen.

Als Spezialfall gilt die Behandlung von Konkubinatspaaren bei den Pensionskassen bzw. der beruflichen Vorsorge (BVG). Die Rentenleistungen richten sich nach den Bestimmungen im Reglement der jeweiligen Vorsorgeeinrichtung. Der hinterbliebene Partner muss mindestens eine von mehreren Bedingungen erfüllen, um überhaupt als unterstützungsberechtigt zu gelten. Beispielsweise, dass die Lebensgemeinschaft fortwährend mindestens fünf Jahre gedauert hat, oder dass er von der verstorbenen Person in erheblichem Mass unterstützt worden ist. Im Rahmen der Vorsorgeanalyse sollte man sich daher bei den Pensionskassen erkundigen, ob und unter welchen Voraussetzungen Leistungen ausgerichtet würden.

Vorteile der 3. Säule

Einen grossen Spielraum zur Vorsorge haben Konkubinatspaare im Rahmen der Säule 3a und Säule 3b. Bei einem Todesfall sind im Rahmen der Säule 3a ein Ehepartner und direkte Nachkommen begünstigt. Gibt es keinen Ehepartner, kann ein Konkubinatspartner entsprechend begünstigt werden – sofern die Lebensgemeinschaft während mindestens fünf Jahren besteht. Auch im Rahmen einer Todesfallrisikoversicherung (Säule 3b, freie Vorsorge) kann ein Konkubinatspartner begünstigt werden, hier ist die Begünstigung frei wählbar. Sowohl bei der 2. als auch der 3. Säule ist es wichtig, die Begünstigung der Vorsorgeeinrichtung schriftlich zu melden. Entscheidend also auch hier: Paare müssen sich gründlich informieren und entsprechende Massnahmen treffen, damit sie für alle Fälle gut abgesichert sind.

Checkliste Konkubinat

Vorsorgeanalyse: Nach dem Gesetz sind Konkubinatspaare bei Unfallversicherung, AHV und Pensionskasse oft nicht oder nur unter bestimmten Bedingungen begünstigt. Welche Vorkehrungen sind als Vorsorge für einen Todesfall zweckmässig? Eine professionelle Beratung kann hier sinnvoll sein.

Eigentum: Überlegen Sie sich, welche der drei Eigentumsformen für Sie passend ist. Beim Miteigentum ist genauer zu regeln, wer welche Quote am Eigentum hält.

Quote: Für die Verteilung des Eigentums sind verschiedene Faktoren entscheidend: Wer kann wie viel Eigenkapital einbringen? Wer wird wie viel zu den laufenden Kosten beitragen? Was sind die steuerlichen Folgen unter der Berücksichtigung, dass Hypothekarzinsen vom Einkommen abgezogen werden können?

Konkubinatsvertrag: Ein schriftlicher Vertrag ist zwar nicht zwingend, kann aber Konflikten rund um Kostenbeiträge, Eigentum oder im Fall einer Trennung vorbeugen. Ein Konkubinatsvertrag muss in der Regel individuell aufgesetzt werden. Planen Sie dafür genügend Zeit ein.

Kostenbeiträge: Führen Sie Buch über Investitionen in die Liegenschaft, Beiträge an die Unterhaltskosten usw. und dokumentieren Sie, wer welchen Anteil beiträgt. Bewahren Sie die Belege längerfristig auf. Gestützt auf solche Aufstellungen lässt sich später – soweit nötig – rekonstruieren, wer in welchem Umfang zum gemeinsamen Eigentum, zu den Investitionen und Wertvermehrungen beigetragen hat. Wenn nichts belegt ist, gelten die im Grundbuch eingetragenen Quoten.