Immobilienerwerb Hauskauf im Konkubinat: Was unverheiratete Paare wissen sollten

In einem Punkt macht es keinen Unterschied, ob es sich um ein Paar mit oder ohne Trauschein handelt: bei der Finanzierung von Wohneigentum. Wenn beide gemeinsam eine Hypothek aufnehmen, haften in der Regel auch beide solidarisch für die Hypothekarschuld – gegenüber der Bank werden beide Partner Vertragspartei. Das gilt für Ehepaare, für unverheiratete Paare bzw. Paare im Konkubinat und Paare in einer eingetragenern Partnerschaft.

Wie alle anderen Schuldner müssen Paare zur Finanzierung ihres selbstbewohnten Eigenheims mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts aus Eigenmitteln beisteuern. Ein Anteil von mindestens 10 Prozent ist aus Geldern zu finanzieren, die nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen. Für die finanzielle Tragbarkeit der Hypothek wird die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Paars angeschaut.

Das gesamthaft verfügbare Bruttoeinkommen muss die Tragbarkeitsregeln erfüllen. Das heisst, die kalkulierten Kosten für ein Eigenheim dürfen – mit einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent gerechnet – inklusive Amortisationen und rund eines Prozents des Immobilienwerts für Unterhalts- und Nebenkosten nicht höher sein als ein Drittel des Bruttoeinkommens. Zu diesem zählen alle regelmässigen und dokumentierten Einkünfte des Paares.

Das Gesetz sieht drei Eigentumsvarianten vor. Beim Alleineigentum ist es möglich, dass eine Person die Immobilie allein finanziert und kauft. Damit kann diese frei über die Liegenschaft verfügen. Alleineigentum kann dann Sinn machen, wenn beispielsweise eine Partnerin oder ein Partner die Immobilie bereits besitzt. Hat der andere Partner, die andere Partnerin keine Rechte am gemeinsam bewohnten Objekt, müsste man streng genommen die Nutzung genauer regeln und zum Beispiel einen Mietvertrag abschliessen.

In den meisten Fällen entscheiden sich Paare für die Form des Miteigentums. Beim Miteigentum kann jede Person frei über ihren Anteil verfügen. Die Anteile der beiden werden separat im Grundbuch aufgeführt, sehr oft im Verhältnis 50:50 – denkbar ist auch jede andere Aufteilung. Sie sollte jedoch dem Betrag entsprechen, den die jeweiligen Personen für den Erwerb des Wohneigentums aufgewendet haben. Die Variante Miteigentum kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn eine der beiden Personen Vorsorgeguthaben aus der 2. oder 3. Säule einbringen möchte.

Beim Gesamteigentum werden beide Personen gleichberechtigt im Grundbuch eingetragen. Die Immobilie gehört ihnen zu gleichen Teilen – selbst wenn eine Person mehr Eigenkapital investiert hat als die andere. Im Gesamteigentum ist das Paar eng aneinander gebunden und kann zum Beispiel nur gemeinsam entscheiden, sein Wohneigentum zu verkaufen.

Bei allen drei Eigentumsvarianten müssen sich die Paare bewusst sein, dass unterschiedlich hohe Eigenkapitalanteile Auswirkungen haben können: Bei der Vergabe der Hypothek akzeptiert die Bank entweder eine Alleinschuldnerschaft oder verlangt eine Solidarschuldnerschaft – ohne Rücksicht auf das effektive Eigentumsverhältnis. Bringt der eine Partner, die eine Partnerin zum Beispiel 20 Prozent der Mittel ein, haftet jedoch zu 50 Prozent für die Schulden, kann dies zu Diskussionen führen. Daher sollte dieser Fall anderweitig geregelt werden, beispielsweise in einem Konkubinatsvertrag.

Paare in eingetragener Partnerschaft sind per Gesetz gleich gut abgesichert wie Ehepaare. Konkubinatspaare hingegen sollten Szenarien mit unvorhergesehenen Ereignissen überdenken. Was wäre, wenn ein Partner, eine Partnerin erwerbsunfähig wird? Erwerbsunfähigkeit nach einem Unfall ist gemäss Unfallversicherung (UVG) gut abgedeckt, Arbeitsunfähigkeit infolge Krankheit kommt statistisch gesehen häufiger vor, ist jedoch meist schlechter versichert. Deshalb empfiehlt es sich, Vorsorgelücken zu identifizieren und beispielsweise mit einer Erwerbsunfähigkeitsrente zu schliessen.

Paare im Konkubinat sollten sich ausserdem gegenseitig mit einer Todesfallrisikopolice absichern. Stirbt ein Partner, eine Partnerin, würde dank dieser ein ausreichender Betrag ausbezahlt, um zum Beispiel die Hypothek wesentlich zu reduzieren. Die Versicherungssumme sollte so hoch festgesetzt werden, dass der Partner, die Partnerin das Eigenheim auch weiterhin finanziell tragen kann.

Die Rentenleistungen der Pensionskassen (berufliche Vorsorge) für Konkubinatspaare richten sich nach den Bestimmungen im Reglement der jeweiligen Vorsorgeeinrichtung. Im Rahmen der Vorsorgeanalyse sollten Sie sich daher bei Ihrer Pensionskasse erkundigen, ob und unter welchen Voraussetzungen Leistungen ausgerichtet würden.

Um allfällige Vorsorgelücken bei Unfall, Invalidität oder im Todesfall zu schliessen, sollten Sie sich fachkundig beraten lassen.