Immobilienerwerb Hauskauf: Was unverheiratete Paare wissen sollten

Beim Erwerb von Wohneigentum gibt es viele Fragen. Die wichtigsten Punkte sollten vertraglich geregelt werden

von Jürg Zulliger 15. Sep. 2021
Bild: UBS

In einem Punkt macht es keinen Unterschied, ob es sich um ein Paar mit oder ohne Trauschein handelt: bei der Finanzierung. Wenn beide gemeinsam eine Hypothek aufnehmen, haften in der Regel auch beide solidarisch für die Hypothekarschuld – gegenüber der Bank werden beide Partner Vertragspartei. Das gilt für Ehepaare, für Paare im Konkubinat und Paare in eingetragener Partnerschaft.

Wie alle anderen Schuldner müssen Paare zur Finanzierung ihres selbstbewohnten Eigenheims mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts aus Eigenmitteln beisteuern. Ein Anteil von mindestens 10 Prozent ist aus Geldern zu finanzieren, die nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen. Für die finanzielle Tragbarkeit der Hypothek wird die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Paars angeschaut.

Das gesamthaft verfügbare Bruttoeinkommen muss die Tragbarkeitsregeln erfüllen. Das heisst, die kalkulierten Kosten für ein Eigenheim dürfen – mit einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent gerechnet – inklusive Amortisationen und rund eines Prozents des Immobilienwerts für Unterhalts- und Nebenkosten nicht höher sein als ein Drittel des Bruttoeinkommens. Zu diesem zählen alle regelmässigen und dokumentierten Einkünfte des Paares.

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Alleineigentum, Miteigentum oder Gesamteigentum?

Das Gesetz sieht drei Eigentumsvarianten vor. Beim Alleineigentum ist es möglich, dass eine Person die Immobilie allein finanziert und kauft. Damit kann diese frei über die Liegenschaft verfügen. Alleineigentum kann dann Sinn machen, wenn beispielsweise eine Partnerin oder ein Partner die Immobilie bereits besitzt. Hat der andere Partner, die andere Partnerin keine Rechte am gemeinsam bewohnten Objekt, müsste man streng genommen die Nutzung genauer regeln und zum Beispiel einen Mietvertrag abschliessen.

In den meisten Fällen entscheiden sich Paare für die Form des Miteigentums. Beim Miteigentum kann jede Person frei über ihren Anteil verfügen. Die Anteile der beiden werden separat im Grundbuch aufgeführt, sehr oft im Verhältnis 50:50 – denkbar ist auch jede andere Aufteilung. Sie sollte jedoch dem Betrag entsprechen, den die jeweiligen Personen für den Erwerb des Wohneigentums aufgewendet haben. Die Variante Miteigentum kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn eine der beiden Personen Vorsorgeguthaben aus der 2. oder 3. Säule einbringen möchte.

Beim Gesamteigentum werden beide Personen gleichberechtigt im Grundbuch eingetragen. Die Immobilie gehört ihnen zu gleichen Teilen – selbst wenn eine Person mehr Eigenkapital investiert hat als die andere. Im Gesamteigentum ist das Paar eng aneinander gebunden und kann zum Beispiel nur gemeinsam entscheiden, sein Wohneigentum zu verkaufen.

Finanzielle Unterschiede ausgleichen

Bei allen drei Eigentumsvarianten müssen sich die Paare bewusst sein, dass unterschiedlich hohe Eigenkapitalanteile Auswirkungen haben können: Bei der Vergabe der Hypothek akzeptiert die Bank entweder eine Alleinschuldnerschaft oder verlangt eine Solidarschuldnerschaft – ohne Rücksicht auf das effektive Eigentumsverhältnis. Bringt der eine Partner, die eine Partnerin zum Beispiel 20 Prozent der Mittel ein, haftet jedoch zu 50 Prozent für die Schulden, kann dies zu Diskussionen führen. Daher sollte dieser Fall anderweitig geregelt werden, beispielsweise in einem Konkubinatsvertrag.

Konkubinat: Details in einem Konkubinatsvertrag regeln …

Sowohl bei den Sozialversicherungen als auch beim Erbrecht sind Paare in eingetragenen Partnerschaften Paaren mit Trauschein gleichgestellt. Viele Rechte und Pflichten sind damit gesetzlich geregelt.

Anders bei Paaren im Konkubinat: Wesentliche Fragen rund um eine allfällige Trennung oder im Todesfall eines Partners sind nicht oder nur unzureichend geregelt. Deshalb empfiehlt es sich, vor dem Erwerb von Wohneigentum einen Konkubinatsvertrag abzuschliessen. Dieser sollte unter anderem folgende Punkte enthalten:

  • Eigentum: genaue Umschreibung zur Aufteilung des Besitzes, also Eigentumsform, die Quoten und Stimmrechte beider Partner, Herkunft des eingebrachten Kapitals.
  • Kosten: Verteilschlüssel für die laufenden Ausgaben wie Zinsen, Nebenkosten, Unterhalt, Renovationen usw. zu gleichen Teilen oder je nach Einkünften.
  • Trennung: Vorgehensweise und Aufteilung. Wer kann zu welchen Bedingungen das Wohneigentum übernehmen oder weiter bewohnen?

Da der Partner, die Partnerin im Konkubinat keine gesetzlichen Erben sind, sollte man neben dem Konkubinatsvertrag auch ein Testament verfassen und darin allfällige Pflichtteile der gesetzlichen Erben (Eltern, Kinder) berücksichtigen. Abmachungen unter Erbinnen und Erben halten Sie am besten in einem Erbvertrag fest.

… Risiken kennen und absichern

Paare in eingetragener Partnerschaft sind per Gesetz gleich gut abgesichert wie Ehepaare. Konkubinatspaare hingegen sollten Szenarien mit unvorhergesehenen Ereignissen überdenken. Was wäre, wenn ein Partner, eine Partnerin erwerbsunfähig wird? Erwerbsunfähigkeit nach einem Unfall ist gemäss Unfallversicherung (UVG) gut abgedeckt, Arbeitsunfähigkeit infolge Krankheit kommt statistisch gesehen häufiger vor, ist jedoch meist schlechter versichert. Deshalb empfiehlt es sich, Vorsorgelücken zu identifizieren und beispielsweise mit einer Erwerbsunfähigkeitsrente zu schliessen.

Konkubinatspaare sollten sich ausserdem gegenseitig mit einer Todesfallrisikopolice absichern. Stirbt ein Partner, eine Partnerin, würde dank dieser ein ausreichender Betrag ausbezahlt, um zum Beispiel die Hypothek wesentlich zu reduzieren. Die Versicherungssumme sollte so hoch festgesetzt werden, dass der Partner, die Partnerin das Eigenheim auch weiterhin finanziell tragen kann.

Die Rentenleistungen der Pensionskassen (berufliche Vorsorge) für Konkubinatspaare richten sich nach den Bestimmungen im Reglement der jeweiligen Vorsorgeeinrichtung. Im Rahmen der Vorsorgeanalyse sollten Sie sich daher bei Ihrer Pensionskasse erkundigen, ob und unter welchen Voraussetzungen Leistungen ausgerichtet würden.

Um allfällige Vorsorgelücken bei Unfall, Invalidität oder im Todesfall zu schliessen, sollten Sie sich fachkundig beraten lassen.

Absicherung Ihres Partners, Ihrer  Partnerin

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Vorteile der 3. Säule

Im Rahmen der gebundenen privaten Vorsorge (Säule 3a) sind der überlebende Ehegatte bzw. die überlebende Ehegattin oder der überlebende eingetragene Partner bzw. die überlebende eingetragene Partnerin an erster Stelle begünstigt. Für eine Partnerin oder einen Partner im Konkubinat gilt: Gibt es keinen überlebenden Ehegatten bzw. keine überlebende Ehegattin oder keinen eingetragenen Partner bzw. keine eingetragene Partnerin, sind sie unter anderem zusammen mit den direkten Nachkommen ebenfalls begünstigt, sofern die Lebensgemeinschaft in den letzten fünf Jahren bis zum Tod ununterbrochen geführt wurde. Bei einer Todesfallrisikoversicherung (Säule 3b, freie Vorsorge) ist die Begünstigung frei wählbar. Sowohl bei der 2. als auch der 3. Säule ist es wichtig, eine allfällige Änderung der Begünstigungsordnung der Vorsorgeeinrichtung schriftlich zu melden.

Entscheidend also auch hier: Paare sollten sich beraten lassen, sich gründlich informieren und entsprechende Massnahmen treffen, damit sie für alle Fälle gut abgesichert sind.

Checkliste

Vorsorgeanalyse: Nach dem Gesetz sind – im Gegensatz zu Ehepaaren und Paaren in eingetragener Partnerschaft – Konkubinatspaare bei Unfallversicherung, AHV und Pensionskasse oft nicht oder nur unter bestimmten Bedingungen begünstigt. Welche Massnahmen sind als Vorsorge für einen Todesfall sinnvoll? Lassen Sie sich professionell beraten.

Eigentum: Überlegen Sie sich, welche der drei Eigentumsformen für Sie am besten passt. Regeln Sie beim Miteigentum, wer welche Quote am Eigentum hält.

Quote: Für die Verteilung des Eigentums sind verschiedene Faktoren entscheidend: Wer kann wie viel Eigenkapital einbringen? Wer wird wie viel zu den laufenden Kosten beitragen? Was sind die steuerlichen Folgen unter der Berücksichtigung, dass Hypothekarzinsen vom Einkommen abgezogen werden können?

Vertrag: Ein schriftlicher Vertrag ist empfehlenswert, aber nicht zwingend. Er kann Konflikten rund um Kostenbeiträge, Eigentum oder im Fall einer Trennung vorbeugen. Ein solcher Vertrag muss in der Regel individuell aufgesetzt werden. Planen Sie dafür genügend Zeit ein.

Kostenbeiträge: Führen Sie Buch über Investitionen in die Liegenschaft, Beiträge an die Unterhaltskosten usw. und dokumentieren Sie, wer welchen Anteil beiträgt. Bewahren Sie die Belege längerfristig auf. Gestützt auf solche Aufstellungen lässt sich später – soweit nötig – rekonstruieren, wer in welchem Umfang zum gemeinsamen Eigentum, zu den Investitionen und Wertvermehrungen beigetragen hat. Wenn nichts belegt ist, gelten die im Grundbuch eingetragenen Quoten.

Gesetzesänderung «Ehe für alle» 

Nach der Annahme der Volksabstimmung vom 26. September 2021 wird die Ehe künftig für gleichgeschlechtliche Paare geöffnet. Die entsprechende Gesetzesänderung wird voraussichtlich im Juli 2022 in Kraft treten. Ab diesem Zeitpunkt werden keine neuen eingetragenen Partnerschaften mehr begründet. Bestehende eingetragene Partnerschaften können entweder weitergeführt oder in einem einfachen Verfahren in eine Ehe umgewandelt werden.

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