Gesetzesänderung Abschaffung des Eigenmietwerts – wie weiter?

Der Eigenmietwert soll abgeschafft werden. Uneinigkeit über die steuerlichen Folgen verzögert eine definitive Gesetzesänderung.

vonJürg Zulliger 18. Mär 2021
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Seit den 1990er-Jahren gibt es immer wieder Vorstösse und Appelle, die Besteuerung des Eigenmietwerts in der Schweiz abzuschaffen. Anders als in den meisten Ländern Europas stellt nach Schweizer Steuerrecht die Nutzung von Wohneigentum ein steuerbares «Naturaleinkommen» dar. In der Praxis ist die Steuer unpopulär und schwer nachvollziehbar, denn die Einkünfte sind rein hypothetisch und fiktiv, siehe Box «Eigenmietwert: Darum geht’s». Daher schlug die zuständige Kommission des Ständerates 2017 einen Systemwechsel vor.

Eckpunkte der Diskussion

Die weiteren Beratungen im National- und im Ständerat zeigten, dass die Vorlage über einigen Rückhalt verfügte. So ging die Initiative des Ständerates im Sommer 2019 in eine breit abgestützte Vernehmlassung, die sich im Kern um folgende Punkte drehte:

  • Für Eigenheime, die vom Eigenmietwert befreit sind, können keine Unterhaltskosten mehr abgezogen werden.
  • Der Eigenmietwert fällt nur für den Hauptwohnsitz weg, nicht aber für Ferienwohnungen oder -häuser.
  • Bei vermieteten Liegenschaften können die Gewinnungskosten (Schuldzinsen, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten usw.) weiterhin abgezogen werden, da auch die Mieteinnahmen steuerbar bleiben.
  • Wer zum ersten Mal Wohneigentum kauft, kann in den ersten zehn Jahren einen Teil der Hypothekarzinsen abziehen. Dieser sogenannte Ersterwerberabzug beträgt im ersten Jahr 5000 Franken bzw. bei Ehepaaren 10 000 Franken. Der Abzug würde während zehn Jahren jährlich linear sinken. 
  • Bei der direkten Bundessteuer fallen die Abzüge für Massnahmen weg, die der Denkmalpflege, dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen. Dasselbe gilt für die Abrisskosten bei Ersatzneubauten. Die Kantone dürfen alle diese Abzugsmöglichkeiten beibehalten.
  • Für die Massnahmen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, gilt: Es ist Sache der Kantone, dies in ihren kantonalen Steuergesetzen zu regeln.

Uneinig beim Schuldzinsabzug

Diese Eckpunkte waren weitgehend unbestritten. Uneinig war man sich hingegen bei den Schuldzinsabzügen – die Kommission stellte fünf Varianten zur Debatte. Diese unterscheiden sich in der Höhe der Schuldzinsabzüge im Verhältnis zu den steuerbaren Vermögenserträgen und erstrecken sich von einem vollumfänglichen Abzug bis zur ersatzlosen Streichung.

«Wir sind gegen eine vollständige Streichung des Schuldzinsabzugs», erklärt dazu Katja Stieghorst, Juristin beim Hauseigentümerverband (HEV) Schweiz. Der Abzug privater Schuldzinsen im Gegenzug zu besteuerten Vermögenserträgen sei «systemkonform und würde alle Steuerpflichtigen gleich behandeln». Naheliegend wäre dieser Grundsatz: Wenn ein Eigentümer steuerbare Erträge erzielt, soll er auf der anderen Seite auch die Gewinnungskosten dafür abziehen können. Von welcher Art die Erträge sind – aus Wertschriften, Sparguthaben oder Immobilien –, spielt dabei keine Rolle.

Eigenmietwert: Darum geht’s

Der Eigenmietwert entspricht dem fiktiven Mietzins, den ein Eigentümer bei der Vermietung seines Wohneigentums erzielen könnte, und muss als Einkommen versteuert werden. Laut Bundesgericht muss der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent der marktüblichen Miete betragen, festgelegt wird er von der kantonalen Steuerbehörde. Darüber hinaus sind die Kantone frei, wie sie ihren Eigenmietwert berechnen. Mit dem aktuellen System erzielen Bund, Kantone und Gemeinden hohe Steuererträge, doch Berechnung, Anpassung und Umsetzung verursachen einen grossen administrativen Aufwand.

Als Ausgleich für den Eigenmietwert dürfen die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten von den Steuern abgezogen werden. Bei Letzteren dürfen Eigenheimbesitzer in allen Kantonen jedes Jahr wählen, ob sie die effektiven Kosten oder einen Pauschalabzug geltend machen. In den meisten Kantonen beträgt dieser zwischen 10 und 20 Prozent des Eigenmietwerts, abhängig vom Alter der Liegenschaft.

Systemwechsel: Gewinner …

Von einem Systemwechsel würden diejenigen Hausbesitzer am meisten profitieren, die ihre Hypothek (fast) vollständig amortisiert haben und nicht gross in den Unterhalt ihres Eigenheimes investieren – und damit keine hohen Abzüge geltend machen können. Deutlich entlastet wären vor allem Rentnerinnen und Rentner: Nach der Pensionierung sinken in fast allen Fällen die Einkünfte, der steuerbare Eigenmietwert bleibt unverändert. Somit fällt die Besteuerung des Eigenmietwerts im Verhältnis zu den Einkünften stark ins Gewicht. Bei Familien mit Kindern und berufstätigen Eltern hingegen würde die Steuerentlastung deutlich tiefer ausfallen.

Einen Einfluss auf die steuerlichen Folgen hat auch das Alter einer Immobilie: Während bei neuen Liegenschaften eher wenig für Unterhalt und Renovationen abziehbar ist, kommen Jahre oder Jahrzehnte später meist grössere Investitionen auf die Eigentümer zu. Mit Renovationen und Instandhaltungen lassen sich die Einkommenssteuern beträchtlich senken – solange das System mit dem abziehbaren Liegenschaftsunterhalt beibehalten wird.

… und Verlierer

Eher zu den Verlierern würden Käufer von Altliegenschaften gehören. Wer zum Beispiel ein älteres Haus kauft und erheblich in Renovationen investiert, könnte diese Auslagen nicht länger zu einem wesentlichen Teil von der Steuer absetzen. Sowohl das Baugewerbe als auch Ökonomen rechnen deshalb damit, dass die Anreize für Liegenschaftsunterhalt zurückgehen könnten. In der Konsequenz ist damit zu rechnen, dass sich die Preisspanne zwischen Neubauten und Altliegenschaften vergrössern würde.

Zinsniveau ist ausschlaggebend

Die Auswirkungen auf die Steuern für die Privathaushalte, aber auch für Bund, Kantone und Gemeinden, sind in hohem Mass abhängig vom Zinsniveau. Solange die Hypothekarzinsen tief sind, sind die Abzüge für sehr viele Immobilieneigentümer tiefer als die Steuer auf dem Eigenmietwert. Ein Systemwechsel würde diesen Eigentümern entgegenkommen. Erst bei deutlich höheren Hypothekarzinsen von 3 oder 3,5 Prozent würde der Abzug für die Hypothekarzinsen die Steuer für den Eigenmietwert ungefähr ausgleichen. In diesem Fall würde ein Systemwechsel für viele Eigentümer steuerlich keinen Unterschied machen.

Eigenmietwerte: in den Kantonen steigend

Das Bundesgericht verlangt, dass die Eigenmietwerte mindestens 60 Prozent einer vergleichbaren Marktmiete betragen. In den letzten Jahren haben einige Kantone die individuellen Eigenmietwerte angepasst. Katja Stieghorst vom HEV Schweiz sagt dazu: «Beim aktuellen System ist davon auszugehen, dass die Eigenmietwerte mittelfristig steigen werden.» Die Kantone passen zwar die entsprechenden «Formeln» und Berechnungsmethoden nicht jährlich den aktuellen Umständen an. Aber dort, wo die Verkehrswerte tendenziell zunehmen, werden mit etwas Verzögerung auch die steuerbaren Eigenmietwerte steigen.

Ausblick

Die parlamentarischen Kommissionen und vor allem auch die Kantone sind zum Schluss gekommen, dass je nach Variante der Schuldzinsabzüge und je nach Höhe der aktuellen Zinsen mit erheblichen Mehr- oder Mindereinnahmen zu rechnen ist. Die zuständige ständerätliche Kommission hat daher die weitere Beratung vertagt und verlangt noch genauere Abklärungen – insbesondere zu den Folgen der fünf Modelle beim Schuldzinsabzug. Die Beratungen im National- und im Ständerat werden sich wohl noch übers ganze Jahr hinziehen. Ein Systemwechsel wird somit kaum vor 2023 in Kraft treten.

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