Wohneigentum Trennung oder Scheidung – und das Eigenheim?

Wie Sie am besten vorgehen, wenn die Hypothek aus nicht vorhersehbaren Gründen neu geregelt werden muss.

von Jürg Zulliger 28. Jan 2019

Fast 40 Prozent aller Ehen und Partnerschaften ohne Trauschein gehen auseinander. Oft ist dies emotional ein harter Schlag. Eine Trennung wirft zudem viele Fragen rund ums Geld und den gemeinsamen Besitz auf. Wer kann oder will das Eigenheim übernehmen? Fast immer steigen die Kosten, wenn zwei separate Haushalte geführt werden müssen. So stellt sich die Frage, ob einer der beiden Partner die Immobilie alleine finanzieren kann. Beispielsweise dann, wenn der ausziehende Partner Unterhaltszahlungen leistet oder wenn eine (ausserordentliche) Rückzahlung eines Teils der Hypothek möglich ist, etwa durch einen Erbvorbezug.

Was geschieht mit der Hypothek?

Ist dies nicht der Fall, muss geklärt werden, was mit dem Wohneigentum geschieht. Wer erhält beispielsweise bei einem Verkauf welchen Anteil ausbezahlt? Dies hängt von mehreren Faktoren ab: dem Güterstand (meist Errungenschaftsbeteiligung), dem eingebrachten Eigenkapital usw. Bei Scheidungen liegt meist auch eine Scheidungskonvention vor, die alle wesentlichen Fragen regelt. Haben die beiden Partner einen (Ehe-)Vertrag geschlossen und für den Fall eines Falls gewisse Regeln festgelegt, kann dies manches vereinfachen. Dies gilt erst recht für eingetragene Partnerschaften und für Konkubinatspaare – hier ist es sehr ratsam, dass ein Vertrag Themen wie den gemeinsamen Immobilienbesitz regelt.

Für die Hypothek gibt es, abhängig von der individuellen Situation, verschiedene Möglichkeiten:

  • Übernahme auf ein neues Objekt: Wird das Eigenheim verkauft und einer der Partner erwirbt eine neue Immobilie, kann er die bisherige Finanzierungslösung theoretisch auf das neue Objekt übernehmen. Unter Berücksichtigung der neuen Schuldnersituation sind dabei die üblichen Anforderungen wie Tragbarkeit und Einhaltung einer Belehnung von höchstens 80 Prozent des Schätzwertes der Bank neu zu klären.
  • Änderung des Schuldners: Eine bestehende Hypothek – auch eine Festhypothek mit längerer Vertragsdauer – kann umgeschrieben und fortgeführt werden: Während bis anhin beide Partner solidarisch hafteten und als Vertragspartner aufgeführt waren, wird der Vertrag neu auf einen der beiden Partner ausgestellt, sofern er die Kriterien der Bank als Alleinschuldner erfüllt.
  • Vorzeitige Auflösung: Bei einer vorzeitigen Vertragsauflösung durch den Hypothekarnehmer muss dieser der Bank üblicherweise eine Entschädigung bezahlen. Bei Finanzierungen mit einer mehrjährigen Restlaufzeit kann diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung hoch ausfallen. Sie kann in einigen Kantonen als Schuldzins vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
  • Übertrag an einen neuen Besitzer: Je nach Fall und Vertragsdauer ist es nach dem Verkauf der Immobilie eine naheliegende Option, die Hypothek beim bisherigen Institut fortzuführen und auf einen neuen Schuldner umschreiben zu lassen.

Übernahme der Hypothek durch Dritte

Natürlich erweist sich dies nur dann als gangbarer Weg, wenn sowohl der Käufer als auch die Bank ihr Einverständnis geben. Die Bank wird das Dossier grundsätzlich gleich prüfen wie ein Neugeschäft. Die üblichen Anforderungen wie finanzielle Tragbarkeit und Einhaltung der Belehnungsrichtlinien müssen in jedem Fall erfüllt sein. Ob der Käufer einer Immobilie die bestehende Hypothek übernimmt, hängt von den Zinskonditionen und zu einem wesentlichen Teil von den Verhandlungen rund um die Handänderung ab. Wurde die Finanzierung vor längerer Zeit zu einem höheren Zinsniveau als dem aktuellen abgeschlossen, wird der Käufer allfällige Mehrkosten in sein Kaufangebot einrechnen.

Lassen Sie sich beraten

Was im Einzelfall die optimale Lösung ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab: finanzielle Tragbarkeit, aktueller Wert des Objekts, Restlaufzeit, Kosten, steuerliche Folgen, Regelungen im Kreditvertrag usw. Wichtig dabei ist, sich möglichst frühzeitig mit der Bank in Verbindung zu setzen. Der Kundenberater kann dank seiner Erfahrung eine grosse Hilfe sein. Wird die Bank erst informiert, wenn der Scheidungstermin kurz bevorsteht, müssen die Fragen unter Zeitdruck geklärt werden – eine fundierte Gesamtanalyse ist dann oft nicht mehr möglich. Für ein Paar in Trennung erweist es sich in der Praxis auch als Hilfe, gemeinsam mit nahestehenden Personen wie den Eltern oder engen Freunden verschiedene Optionen durchzudenken.