Achat immobilier Logement: ce que les couples en concubinage doivent savoir

Il est important, avant d’acheter un bien, d’examiner les points les plus importants et de les régler dans un contrat.

par Jürg Zulliger 15 juin 2018

Quand un couple non marié achète un bien et contracte une hypothèque ensemble, il est en général responsable solidairement de la dette hypothécaire. Les deux partenaires sont des contractants auprès de la banque. Comme tout autre emprunteur, ils doivent fournir 20% minimum de la valeur du bien en biens propres pour financer leur logement. Au moins 10% du financement doit être composé de fonds ne provenant pas de la prévoyance professionnelle. La capacité économique du couple en concubinage est examinée pour s’assurer que l’hypothèque est supportable. Le revenu brut total disponible doit satisfaire aux règles de viabilité. Avec un taux de 5%, en incluant les amortissements et un pourcentage de la valeur du bien pour l’entretien et les coûts auxiliaires, les coûts calculés pour le logement ne devraient pas dépasser un tiers de ce revenu brut. En principe, tous les revenus réguliers et documentés du couple sont pris en compte.

Trois possibilités

La loi prévoit trois types de propriété: la propriété exclusive, la copropriété et la propriété commune.

En cas de propriété exclusive, un partenaire est inscrit comme unique propriétaire au registre foncier. Il ou elle peut ainsi disposer librement de la propriété, ce qui ne correspond pas à l’idéal des couples dans la pratique. Si l’autre partenaire n’a aucun droit sur le bien habité conjointement, il faudrait même en réglementer l’utilisation plus en détail et, par exemple, conclure un contrat de location.

Dans la plupart des cas, les couples se décident pour la copropriété. En effet, chaque partenaire dispose à son gré de la part dont il est titulaire. Les parts des partenaires sont inscrites distinctement au registre foncier, très souvent assorties d’une quote-part de 50-50; un partage différent est aussi envisageable. La variante de copropriété est utilisée quand l’avoir de prévoyance du 2e ou du 3e pilier est investi. Si, par exemple, un partenaire effectue un retrait anticipé de l’avoir de caisse de pension, le montant de cette part doit être inscrit au registre foncier.

En cas de propriété commune, les deux concubins sont inscrits au registre foncier comme propriétaires égaux. Le bien immobilier leur appartient à part égale, même si un partenaire investit plus de fonds propres que l’autre. En propriété commune, les partenaires sont dépendants l’un de l’autre et ne peuvent décider qu’ensemble de vendre leur logement. Le retrait d’avoir de prévoyance est impossible pour un couple non marié en cas de propriété commune.

Équilibrer les différences

Dans le cas des trois variantes de propriété, les partenaires doivent savoir que des parts de capitaux propres différentes peuvent avoir des conséquences. Lors de l’octroi de l’hypothèque, la banque accepte soit un débiteur unique soit une responsabilité solidaire, sans tenir compte du type de propriété réel. Si l’un des partenaires apporte 20% des fonds, mais est responsable à 50% de la dette, cela peut entraîner des discussions. Dans un tel cas, il est recommandé que les partenaires équilibrent les différentes parts de capitaux propres, par exemple, au moyen d’un contrat de prêt privé.

Régler contractuellement les détails

Alors que le Code civil (CC) contient de nombreuses dispositions sur le mariage, il n’existe quasiment aucun droit ni devoir pour le concubinage. Des questions essentielles sur la séparation ou le décès d’un partenaire ne sont pas ou insuffisamment trop peu réglementées. De nombreux experts conseillent aux couples non mariés de conclure un contrat de concubinage avant l’achat d’un logement. Ce dernier devrait contenir les points suivants:

  • Propriété: transcription précise du partage du bien, à savoir la forme de propriété, les quotes-parts et les voix des deux partenaires, l’origine du capital apporté.
  • Coûts: répartition pour les dépenses courantes comme les taux d’intérêt, les coûts auxiliaires, l’entretien, les rénovations à parts égales ou selon les revenus.
  • Séparation: procédure et partage, au cas où le couple se sépare plus tard. Qui peut prendre en charge la propriété du logement ou continuer à y vivre et à quelles conditions?
  • Héritage/testament: puisque le concubinage n’est pas réglementé par le droit successoral, il vaut mieux rédiger un contrat de concubinage ainsi qu’un testament. Le testament règle les parts successorales en tenant compte des éventuelles réserves légales des autres héritiers (parents, enfants). Toute autre réglementation avec d’autres héritiers est définie par un pacte successoral supplémentaire.

Selon la situation et les souhaits du couple, d’autres points s’y ajoutent tels que la propriété du mobilier ou d’autres objets, l’activité d’un ou des deux partenaires, les obligations alimentaires envers les enfants, etc.

Connaître les risques et les assurer

Les couples en concubinage doivent également envisager des événements imprévus. Que se passerait-il si un partenaire se retrouvait en incapacité de travail, suite à un accident ou à une invalidité? L’incapacité de travail suite à un accident est bien couverte par l’assurance-accidents (LAA). En revanche, celle due à une maladie est statistiquement plus fréquente, mais souvent moins bien assurée. Il est donc conseillé d’identifier les lacunes de prévoyance et de les combler avec une rente d’incapacité de gain, par exemple.

Les conséquences d’un décès sont à prendre tout particulièrement en considération. Les couples en concubinage devraient se protéger avec une police d’assurance-vie. Grâce à elle, un montant suffisant serait versé en cas de décès d’un partenaire, ce qui permettrait de réduire l’hypothèque considérablement, par exemple. La somme assurée devrait être telle que le partenaire puisse continuer à assumer financièrement le logement. Bilan: pour combler d’éventuelles lacunes de prévoyance en cas d’accident, d’invalidité ou de décès, faites appel à un conseil professionnel.

Le traitement des couples en concubinage par les caisses de pension ou la prévoyance professionnelle (LPP) est considéré comme un cas particulier. Les prestations de rente dépendent des dispositions de la réglementation de chaque caisse de pension. Le partenaire survivant doit remplir au moins l’une de ces conditions pour être considéré comme ayant droit. Par exemple, la vie commune doit avoir duré au moins cinq années continues, ou bien la personne décédée soutenait considérablement son partenaire sur le plan financier. Dans le cadre de l’analyse de prévoyance, il est donc conseillé de se renseigner auprès des caisses de pension pour savoir si et dans quelles conditions les prestations seraient versées.

Avantages du 3e pilier

Pour leur prévoyance, les concubins disposent d’une grande marge de manœuvre aux 2e et 3e piliers. En cas de décès, un conjoint et ses descendants directs sont favorisés dans le cadre du pilier 3a. S’il n’y a pas de conjoint, un concubin peut en bénéficier à condition que la vie commune ait duré cinq années continues au minimum. Un concubin peut aussi être avantagé dans le cadre d’une assurance-vie (pilier 3b, prévoyance libre); ici, l’avantage est déterminé librement. Aussi bien au 2e qu’au 3e pilier, il est important de communiquer l’avantage par écrit à l’institution de prévoyance. Autre point déterminant: les couples doivent être parfaitement informés et prendre les mesures appropriées pour être assurés dans tous les cas.

Concubinage: check-list

Analyse de prévoyance: d’après la loi, les concubins ne sont pas bénéficiaires ou seulement sous certaines conditions de l’assurance-accidents, l’AVS et la caisse de pension. Lors d’un décès, quelles dispositions sont utiles? N’hésitez pas à recourir à un conseil professionnel.

Propriété: laquelle des trois formes vous convient le mieux? En cas de copropriété, réglementez précisément les quotes-parts de la propriété.

Quote-part: pour le partage de la propriété, certains facteurs sont décisifs. Qui peut apporter du capital propre et à quel montant? Qui peut contribuer aux frais courants et dans quelle mesure? Quelles sont les conséquences fiscales étant donné que les taux hypothécaires peuvent être déduits du revenu?

Contrat de concubinage: bien qu’un contrat écrit ne soit pas obligatoire, il peut prévenir les conflits liés aux frais, à la propriété ou à la séparation. Un contrat de concubinage doit en général être établi individuellement. Pensez-y suffisamment tôt.

Contributions aux frais: tenez une comptabilité des investissements faits dans la propriété (frais d’entretien, etc.) et documentez qui a payé et combien. Archivez les justificatifs. Sur cette base, il sera possible de reconstituer plus tard, si besoin, qui a contribué et dans quelle mesure à la propriété commune, aux investissements et aux ajouts de valeur. Si rien n’est documenté, les quotes-parts inscrites au registre foncier s’appliquent.