Achat immobilier Achat d’une maison: infos pour les couples non mariés

L’achat d'un logement suscite de nombreuses questions. Les points les plus importants doivent être réglés par un contrat

par Jürg Zulliger 15 sept. 2021
Image: UBS

Lorsqu’il s’agit de financement, peu importe que vous ayez signé un contrat de mariage ou non. Si vous et votre partenaire contractez une hypothèque, vous êtes généralement solidairement responsables de la dette hypothécaire – les deux partenaires deviennent des parties contractantes vis-à-vis de la banque. Cela s’applique aux couples mariés, aux couples en concubinage et aux couples en partenariat enregistré.

Comme tous les autres débiteurs, les couples doivent apporter au moins 20% de la valeur de la propriété sur leurs propres fonds pour financer leur logement en propriété. Une part d’au moins 10% doit être financée par des fonds qui ne proviennent pas de la prévoyance professionnelle. Pour la tenue de la charge financière de l’hypothèque, on examine la capacité économique du couple. Le revenu brut total disponible doit satisfaire aux règles de capacité financière. Cela signifie que les coûts calculés pour un logement en propriété – calculés avec un taux d’intérêt calculatoire de 5% – y compris les amortissements et environ 1% de la valeur de la propriété pour les frais d’entretien et les frais annexes ne peuvent pas dépasser un tiers du revenu brut. Cela comprend tous les revenus réguliers et documentés du couple.

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Propriété exclusive, copropriété ou propriété commune?

La loi prévoit trois options de propriété. Avec la propriété exclusive, il est possible qu’une personne finance et achète la propriété seule. Cela signifie que cette dernière peut disposer librement du bien. La propriété exclusive peut être judicieuse si, par exemple, l’un des partenaires est déjà propriétaire du bien. Si l’autre partenaire n’a aucun droit sur le bien occupé en commun, il faudrait à proprement parler réglementer plus précisément l’utilisation et, par exemple, conclure un contrat de location.

Dans la plupart des cas, les couples optent pour la forme de la copropriété. Dans le cas de la copropriété, chaque personne peut disposer librement de sa part. Les parts de chaque partenaire sont inscrites séparément au registre foncier, très souvent dans le rapport 50:50 – toute autre répartition est également concevable. Toutefois, elle doit correspondre au montant que les personnes respectives ont dépensé pour l’acquisition de la propriété. La variante de la copropriété est utilisée notamment si l’une des deux personnes dispose d’avoirs de prévoyance du 2e ou du 3e pilier.

Dans le cas de la propriété commune, les deux personnes sont inscrites au registre foncier avec les mêmes droits. Le bien immobilier leur appartient à parts égales – même si l’une des personnes a investi plus de fonds propres que l’autre. Dans le cas de la propriété commune, les partenaires sont étroitement lié l’un à l’autre et ne peuvent, par exemple, décider que conjointement de vendre la propriété.  

Compenser les différences financières

Avec ces trois options de propriété, les couples doivent être conscients que les différentes parts de capital propre peuvent avoir un impact: lors de l’octroi de l’hypothèque, la banque accepte la responsabilité du débiteur unique ou exige la responsabilité solidaire – sans tenir compte de la relation de propriété effective. Si, par exemple, un/une partenaire apporte 20% des fonds, mais est responsable de 50% des dettes, cela peut donner lieu à des discussions. Ce cas doit donc être réglé autrement, par exemple par le moyen d’un contrat de concubinage. 

Concubinage: régler les détails dans un contrat de concubinage ...

Tant au niveau des assurances sociales que du droit successoral, les couples en partenariat enregistré sont traités de la même manière que les couples avec un contrat de mariage. De nombreux droits et obligations sont ainsi régis par la loi.

Il en va différemment pour les couples en concubinage: des questions essentielles concernant une éventuelle séparation ou le décès d’un/une partenaire ne sont pas ou peu réglementées. Il est donc conseillé de conclure un contrat de concubinage avant d’acquérir une propriété. Ce dernier doit notamment comprendre les points suivants:

  • Propriété: description précise de la répartition de la propriété, c’est-à-dire la forme de propriété, les quotes-parts et les droits de vote des deux partenaires, l’origine du capital apporté.
  • Coûts: formule de répartition des dépenses courantes telles que les intérêts, les frais annexes, l’entretien, les rénovations, etc. en parts égales ou en fonction du revenu.
  • Séparation: procédure et répartition. Qui peut reprendre ou continuer à occuper la propriété et dans quelles conditions?

Le concubin, la concubine n’étant pas un héritier légal/une héritière légale, il convient de rédiger un testament en plus du contrat de concubinage et de tenir compte des éventuelles parts obligatoires des héritiers légaux (parents, enfants). Les arrangements entre héritiers et héritières sont mieux consignés dans un contrat de succession.

... connaître les risques et se couvrir

Selon la loi, les couples en partenariat enregistré sont aussi bien couverts que les couples mariés. Les couples en concubinage, en revanche, devraient reconsidérer les scénarios comportant des événements imprévus. Que se passe-t-il si un/une partenaire perd sa capacité de travail? L’incapacité de travail après un accident est bien couverte par la loi sur l’assurance accidents (LAA); l’incapacité de travail due à une maladie est statistiquement plus fréquente, mais elle est généralement moins bien assurée. Il est donc conseillé d’identifier les lacunes de prévoyance et de les combler, par exemple avec une rente d’incapacité de gain.

Les couples en concubinage devraient également se couvrir mutuellement par une police risque-décès. En cas de décès d’un/une partenaire, une somme suffisante serait versée grâce à cette police, par exemple pour réduire sensiblement l’hypothèque. La somme assurée doit être fixée à un niveau suffisamment élevé pour que le/la partenaire puisse continuer à supporter financièrement le logement en propriété.

Les prestations de prévoyance des caisses de pension (prévoyance professionnelle) pour les concubins sont basées sur les dispositions du règlement de l’institution de prévoyance concernée. Dans le cadre de l’analyse de la prévoyance, vous devez donc demander à votre caisse de pension si et dans quelles conditions les prestations seraient versées.

Pour combler les lacunes de prévoyance en cas d’accident, d’invalidité ou de décès, vous devez vous faire conseiller par un professionnel. 

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Avantages du 3e pilier

Dans le cadre de la prévoyance privée liée (pilier 3a), le conjoint survivant / la conjointe survivante ou le partenaire enregistré survivant/la partenaire enregistrée survivante est le premier bénéficiaire / la première bénéficiaire. Ce qui suit s’applique à un/une partenaire en concubinage: S’il n’y a pas de conjoint survivant ou de conjointe survivante ou de partenaire enregistré survivant / enregistrée survivante, ils sont également bénéficiaires avec les descendants directs, entre autres, à condition que la cohabitation ait été ininterrompue pendant les cinq dernières années jusqu’au décès. Dans le cas d’une assurance risque décès (pilier 3b, prévoyance libre), le/la bénéficiaire peut être choisi / choisie librement. Tant pour le 2e que pour le 3e pilier, il est important de notifier par écrit à l’institution de prévoyance tout changement dans l’ordre des bénéficiaires.

Un autre point décisif ici aussi: les couples devraient demander conseil, s’informer de manière approfondie et prendre les mesures appropriées afin d’être bien couverts pour toutes les éventualités.

Check-list

Analyse de prévoyance: selon la loi – contrairement aux couples mariés et aux couples liés par un partenariat enregistré – les couples en concubinage ne bénéficient souvent pas de l’assurance accidents, de l’AVS et de la caisse de pension, ou seulement sous certaines conditions. Quelles mesures sont utiles en terme de prévoyance en cas de décès? Faites-vous conseiller par un professionnel / une professionnelle. 

Propriété: examinez laquelle de ces trois formes de propriété vous convient le mieux. Dans le cas d’une copropriété, déterminez qui détient quelle part du bien.

Quote-part: divers facteurs sont déterminants pour la répartition de la propriété: quelle est la somme de fonds propres que chaque personne peut apporter? À quelle hauteur chaque personne peut-elle contribuer en matière de frais de fonctionnement? Quelles sont les conséquences fiscales si l’on considère que les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu?

Contrat: un contrat écrit est recommandé, mais pas obligatoire. Il peut prévenir les conflits liés aux contributions aux coûts, à la propriété ou à une éventuelle séparation. En règle générale, un tel contrat doit être établi individuellement. Prévoyez suffisamment de temps.

Contributions aux coûts: tenez des registres des investissements dans la propriété, des contributions aux coûts d’entretien, etc. et documentez qui contribue et à quelle hauteur. Conservez les justificatifs pendant une période plus longue. Sur la base de ces relevés, il est possible de reconstituer ultérieurement – si nécessaire – qui a contribué à la propriété commune, aux investissements et aux augmentations de valeur, et dans quelle mesure. Si rien n’est documenté, les quotes-parts enregistrées dans le registre foncier s’appliquent.

Modification de la législation «Mariage pour tous» 

Après l’approbation de la votation populaire du 26 septembre 2021, le mariage sera ouvert aux couples de même sexe à l’avenir. La modification correspondante de la législation entrera vraisemblablement en vigueur en juillet 2022. À partir de ce moment, aucun nouveau partenariat enregistré ne sera établi. Les partenariats enregistrés existants peuvent soit continuer, soit être convertis en mariage par une procédure simple.

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