Acquisto immobiliare Acquistare casa come coppia non sposata: cosa sapere

Comprando casa emergono molti dubbi. Gli aspetti più importanti dovrebbero essere regolati contrattualmente

di Jürg Zulliger 15 set 2021
Immagine: UBS

Da un certo punto di vista, quando si tratta di finanziamenti, non fa differenza se si tratta di una coppia con o senza certificato di matrimonio. Quando si accende un’ipoteca insieme, solitamente si è responsabili in solido per il debito ipotecario: entrambi i partner diventano parti contraenti nei confronti della banca. Questo vale per le coppie sposate, le coppie conviventi e le unioni registrate.

Come tutti gli altri debitori, le coppie devono contribuire con mezzi propri per almeno il 20 per cento del valore della proprietà per finanziare la loro abitazione. Almeno il 10 per cento di questi fondi non deve essere finanziato tramite la previdenza professionale. Per la sostenibilità finanziaria del mutuo, si considera la capacità economica della coppia. Il reddito lordo totale disponibile deve soddisfare le regole di sostenibilità. Ciò significa che i costi calcolati per un’abitazione di proprietà – con un tasso d’interesse teorico del 5 per cento, compresi gli ammortamenti e circa l’1 per cento del valore dell’immobile per la manutenzione e le spese accessorie – non possono superare un terzo del reddito lordo. Quest’ultimo include tutti i redditi regolari e documentati della coppia.

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Proprietà esclusiva, comproprietà o proprietà comune?

La legge prevede tre opzioni di proprietà. Con la proprietà esclusiva, una persona può finanziare e acquistare la proprietà da sola. Ciò significa che questa persona può disporre liberamente della proprietà. La proprietà esclusiva può avere senso se, per esempio, uno dei partner è già proprietario dell’immobile. Se l’altro partner non ha diritti sulla proprietà occupata in comune, di norma l’uso dovrebbe essere regolato più precisamente e, per esempio, si dovrebbe stipulare un contratto di locazione.

Nella maggior parte dei casi, le coppie optano per la comproprietà. In caso della comproprietà, ogni persona può disporre liberamente della propria quota. Le quote dei due partner sono elencate separatamente nel registro fondiario, molto spesso nel rapporto 50:50, ma si può ipotizzare qualsiasi altra ripartizione. In ogni caso, le quote dovrebbero corrispondere all’importo che i partner hanno speso rispettivamente per l’acquisto della proprietà abitativa. La variante della comproprietà si usa in particolare se una delle due persone desidera contribuire con gli averi di previdenza del 2° o 3° pilastro.

In caso di proprietà comune, entrambe le persone sono iscritte nel registro fondiario con uguali diritti. La proprietà appartiene loro in egual misura, anche se un partner ha investito più capitale proprio dell’altro. Nella proprietà comune, la coppia è strettamente legata e può, per esempio, decidere solo congiuntamente di vendere la sua proprietà residenziale.  

Compensazione delle differenze finanziarie

In tutte e tre le opzioni di proprietà, le coppie devono essere consapevoli che contribuire con diverse quote di capitale potrebbe comportare alcune conseguenze: nel concedere l’ipoteca, la banca accetta la responsabilità di un unico debitore o richiede la responsabilità solidale dei debitori, senza tener conto dell’effettivo rapporto di proprietà. Se, per esempio, un partner contribuisce con il 20 per cento dei fondi ma è responsabile del 50 per cento dei debiti, ciò può portare a discussioni. Pertanto, questo caso dovrebbe essere regolato diversamente, per esempio tramite un contratto di convivenza.

Concubinato: regolamentare i dettagli in un contratto di convivenza...

Sia in termini di assicurazione sociale che di diritto ereditario, le coppie in unione registrata sono trattate in modo identico alle coppie con certificato di matrimonio. Molti diritti e obblighi sono quindi regolamentati dalla legge.

Questo è diverso per le coppie in concubinato: le questioni essenziali riguardanti un’eventuale separazione o in caso di morte di un partner non sono disciplinate o lo sono in modo insufficiente. È quindi consigliabile stipulare un contratto di convivenza prima di acquistare una proprietà abitativa. Questo atto dovrebbe includere tra l’altro gli aspetti elencati qui di seguito.

  • Proprietà: descrizione precisa della divisione della proprietà, cioè forma di proprietà, quote e diritti di voto di entrambi i partner, origine del capitale apportato.
  • Costi: formula di distribuzione delle spese correnti come interessi, spese accessorie, manutenzione, ristrutturazioni, ecc. in parti uguali o secondo il reddito.
  • Separazione: procedura e distribuzione. Chi può rilevare o continuare a occupare la proprietà abitativa e a quali condizioni?

Dato che il convivente non è un erede legale, si dovrebbe redigere un testamento oltre al contratto di convivenza e prendere in considerazione eventuali quote obbligatorie degli eredi legali (genitori, figli). Per gli accordi tra gli eredi è meglio stipulare un contratto di eredità.

... conoscere i rischi e tutelarsi

Per legge, i partner di un’unione registrata sono tutelati allo stesso modo delle coppie sposate. Le coppie conviventi, d’altra parte, dovrebbero riflettere sugli scenari con eventi imprevisti. Cosa succede se un partner diventa inabile al lavoro? L’inabilità al lavoro dopo un incidente è ampiamente tutelata dalla legge sull’assicurazione contro gli infortuni (LAINF); l’inabilità al lavoro per malattia è statisticamente più frequente, ma di solito è meno ben assicurata. È quindi consigliabile identificare le lacune previdenziali e colmarle, per esempio, con una pensione d’invalidità.

Le coppie conviventi dovrebbero anche tutelarsi a vicenda con una polizza per il caso di morte. Se un partner dovesse morire, l’altro riceverebbe un importo sufficiente, per esempio, a ridurre significativamente l’ipoteca. La somma assicurata dovrebbe essere abbastanza alta da consentire al partner di continuare a sostenere le spese dell’abitazione di proprietà.

Le prestazioni pensionistiche della cassa pensione (previdenza professionale) per le coppie conviventi si basano sulle disposizioni del regolamento del rispettivo istituto. Nel corso di un’analisi previdenziale, dovreste quindi chiedere alla vostra cassa pensione se e a quali condizioni verrebbero pagate le prestazioni.

Per colmare eventuali lacune previdenziali in caso di incidente, invalidità o morte, sarebbe meglio chiedere una consulenza professionale. 

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Vantaggi del 3° pilastro

Nell’ambito della previdenza individuale vincolata (pilastro 3a), il coniuge superstite o il partner registrato superstite è il primo beneficiario. Ai partner in concubinato si applica quanto segue: in mancanza di un coniuge superstite o un partner registrato, anch’essi sono beneficiari insieme ai discendenti diretti, tra gli altri, a condizione che la convivenza sia stata ininterrotta negli ultimi cinque anni fino al decesso. Nel caso di un’assicurazione in caso di morte (pilastro 3b, previdenza libera), il beneficiario si può scegliere liberamente. Sia per il 2° che il 3° pilastro è importante comunicare per iscritto all’istituto di previdenza eventuali cambiamenti dell’ordine dei beneficiari.

Essenziale anche in questo caso: le coppie dovrebbero chiedere consiglio, informarsi a fondo e prendere le misure appropriate in modo da essere ben tutelate per qualsiasi eventualità.

Lista di controllo

Analisi previdenziale: secondo la legge – a differenza delle coppie sposate e delle coppie in unione domestica registrata – le coppie conviventi spesso non beneficiano dell’assicurazione contro gli infortuni, dell’AVS e della cassa pensione, o solo a certe condizioni. Quali misure hanno senso come previdenza in caso di morte? Approfittate ora di una consulenza. 

Proprietà: considerate quale delle tre forme di proprietà vi conviene di più. In caso di comproprietà, stabilite chi detiene quale quota della proprietà.

Quota: diversi fattori sono decisivi per la suddivisione in quote della proprietà. Chi può contribuire e con quanto capitale? Chi contribuirà, e in che misura, ai costi di gestione? Quali sono le conseguenze fiscali, considerando che gli interessi ipotecari possono essere dedotti dal reddito?

Contratto: un contratto scritto è consigliabile, ma non obbligatorio. Può prevenire l’insorgere di conflitti in merito ai contributi alle spese, alla proprietà o in caso di separazione. Di norma, questo genere di contratti deve essere personalizzato. Prendetevi quindi il tempo sufficiente a questo scopo

Contributi alle spese: tenete un registro degli investimenti nella proprietà, dei contributi ai costi di manutenzione, ecc. e documentate chi contribuisce con quale quota. Conservate le ricevute per un periodo di tempo prolungato. Sulla base di queste documentazioni, in seguito si può ricostruire, se necessario, chi ha contribuito alla proprietà comune, agli investimenti e alle migliorie che ne aumentano il valore, e in che misura. Se non c’è nulla di documentato, valgono le quote registrate nel registro fondiario.

Emendamento «Matrimonio per tutti» 

Dopo l’approvazione del referendum del 26 settembre 2021, in futuro il matrimonio sarà consentito anche alle coppie dello stesso sesso. Il corrispondente emendamento legislativo entrerà verosimilmente in vigore nel luglio 2022. Da questo momento in poi, non verranno più registrate nuove unioni civili. Le unioni già registrate potranno continuare ad esistere o essere convertite in matrimonio con una semplice procedura.

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