Mercato immobiliare Abitazione di proprietà: tutto ciò che le coppie conviventi devono sapere

Prima dell’acquisto di un’abitazione di proprietà, è importante considerarne gli aspetti principali e regolarli in un contratto.

di Jürg Zulliger 15 giu 2018

Quando una coppia non sposata acquista un’abitazione di proprietà e accende un’ipoteca, vige, di norma, la responsabilità solidale per il debito ipotecario. Nei confronti della banca, entrambi i partner conviventi diventano, dunque, parti contraenti. Come tutti i debitori, devono coprire almeno il 20% del valore dell’immobile con fondi propri, mentre una percentuale di almeno il 10% va finanziata con denaro non derivante dalla previdenza professionale. A determinare la sostenibilità finanziaria dell’ipoteca è la capacità economica della coppia convivente. Il reddito lordo complessivo disponibile deve soddisfare i requisiti di sostenibilità, ovvero i costi calcolati per un’abitazione di proprietà, con un tasso d’interesse calcolatorio del 5%, inclusi gli ammortamenti e una percentuale del valore dell’immobile per le spese accessorie e di manutenzione, non possono superare un terzo di tale reddito lordo. In linea generale, sono conteggiate tutte le entrate regolari e documentate della coppia.

Tre possibilità di scelta

La legge prevede tre varianti di abitazioni di proprietà: quella in proprietà esclusiva, in comproprietà e in proprietà comune.

Nell’abitazione in proprietà esclusiva, un partner viene iscritto nel registro fondiario come unico proprietario. In questo modo, lui o lei può disporre liberamente dell’immobile, il che nella pratica spesso non è l’ideale per una coppia. Nel caso in cui l'altro partner non eserciti alcun diritto sull’oggetto condiviso, in senso stretto sarebbe addirittura necessario stabilire regole precise e, ad esempio, stipulare un contratto di locazione.

Nella maggior parte dei casi, le coppie scelgono l’abitazione in comproprietà, dove ogni partner può disporre liberamente della propria parte. Le rispettive parti vengono registrate separatamente nel registro fondiario, molto spesso con quote nel rapporto 50:50 (è però possibile qualsiasi altra ripartizione). La variante dell’abitazione in comproprietà si applica quando vengono introdotti gli averi previdenziali del 2° o 3° pilastro. Se, ad esempio, uno dei partner effettua un prelievo anticipato dalla cassa pensioni, l’ammontare della quota deve essere documentato nel registro fondiario.

Per l’abitazione in proprietà comune, entrambi i partner conviventi risultano iscritti nel registro fondiario come proprietari immobiliari con pari diritti. L’immobile appartiene ad ambedue in parti uguali, anche nel caso in cui uno dei due abbia investito una somma maggiore di capitale proprio. Inoltre, i partner sono strettamente vincolati tra di loro e possono vendere l’abitazione di proprietà solo previo mutuo consenso. Una coppia non sposata, infine, non può beneficiare degli averi previdenziali per finanziare tale abitazione.

Compensare le disparità

In tutte e tre le varianti, i partner devono essere consapevoli degli effetti derivanti dalle diverse quote di capitale proprio utilizzato: al momento della concessione dell’ipoteca, la banca accetta un singolo debitore oppure richiede la solidarietà fra più debitori, indipendentemente dal rapporto di proprietà effettivo. Potrebbero nascere discussioni se, ad esempio, un partner finanzia il 20% dei fondi, ma risponde del 50% dei debiti. In questi casi si raccomanda loro di compensare le diverse quote di capitale proprio, ad esempio tramite un contratto di prestito privato.

Regolare contrattualmente i dettagli

Mentre il Codice civile svizzero (CC) contiene numerose disposizioni matrimoniali, non esiste praticamente nessuna regola che definisca i diritti e i doveri della convivenza. Questioni fondamentali relative all’eventuale separazione o al decesso di uno dei partner non sono affatto (o non sufficientemente) regolate, ragione per la quale molti esperti consigliano ai partner conviventi di stipulare un contratto di concubinato, prima dell’acquisto di un’abitazione di proprietà. Tale contratto dovrebbe contenere i seguenti punti.

  • Abitazione di proprietà: trascrizione precisa della divisione del bene in possesso (nel caso specifico il tipo di abitazione), delle quote e dei diritti decisionali di entrambi i partner, oltre alla provenienza del capitale.
  • Costi: divisione delle spese correnti quali interessi, costi accessori, di manutenzione, di rinnovo, ecc. in parti eque o in base al reddito.
  • Separazione: procedura e ripartizione nell’eventualità in cui i partner si separino. A chi spetta l’abitazione o chi può continuare a viverci, e a quali condizioni?
  • Eredità e testamento: non essendo la convivenza regolata nel diritto successorio, vanno redatti sia un contratto di concubinato sia un testamento. Il testamento disciplina le rispettive parti di eredità, tenendo conto dell’eventuale quota ereditaria spettante ad altri eredi (genitori e figli). Ulteriori regolamentazioni relative agli altri eredi sono definite in un contratto successorio supplementare.

A seconda del caso e delle preferenze della coppia, possono rendersi necessari anche altri punti, come ad esempio la proprietà della mobilia, di ulteriori beni, dell’attività lucrativa di uno dei partner o delle obbligazioni alimentari verso i figli.

Conoscere i rischi e tutelarsi

Le coppie conviventi dovrebbero considerare anche scenari con eventi imprevisti. Cosa succede se un partner perde il lavoro, per esempio a causa di un incidente o un’invalidità? L’incapacità di guadagno a seguito di un infortunio è adeguatamente coperta dall’assicurazione contro gli infortuni (LAINF), mentre una scarsa copertura è riservata all’incapacità al lavoro dovuta a una malattia, seppur di fatto statisticamente più frequente. Perciò è raccomandabile identificare questa lacuna previdenziale e colmarla, ad esempio, mediante una rendita in caso di incapacità di guadagno.

Particolare attenzione va poi riservata alle conseguenze legate a un decesso. Le coppie conviventi dovrebbero assicurarsi reciprocamente con una polizza di rischio in caso di decesso. In caso di decesso di un partner, sarà corrisposto un importo sufficiente a ridurre considerevolmente l’ipoteca e fissato in modo da permettere all'altro partner di continuare a finanziare l’abitazione. Riassumendo, per colmare eventuali lacune previdenziali in caso di infortunio, invalidità o decesso, è consigliabile avvalersi di una consulenza di un esperto.

Rientra tra i casi particolari il trattamento delle coppie conviventi presso la cassa pensioni, ovvero la previdenza professionale (LPP). Le prestazioni previdenziali si basano sulle disposizioni contenute nel regolamento del rispettivo istituto di previdenza. Il partner superstite deve soddisfare almeno uno dei vari requisiti per potersi designare come beneficiario, per esempio se la convivenza è durata almeno cinque anni continuativi, oppure se il defunto ha provveduto in modo considerevole al suo sostentamento. Nell’ambito dell’analisi previdenziale occorre, infatti, informarsi presso la cassa pensioni sulle premesse in base alle quali vengono concesse le prestazioni.

Vantaggi del 3° pilastro

Nell’ambito dei pilastri 3a e 3b, le coppie conviventi hanno un ampio margine di manovra per la previdenza. In caso di decesso, con il pilastro 3a sono favoriti il coniuge e i discendenti diretti. In assenza del coniuge, il partner convivente può essere designato come beneficiario se la convivenza ha avuto una durata di almeno cinque anni. Anche con un’assicurazione di rischio in caso di decesso (pilastro 3b e previdenza libera) il partner convivente può essere designato come beneficiario: la clausola è a libera scelta. Sia nel 2° sia nel 3° pilastro è importante comunicare per iscritto la clausola beneficiaria dell’istituto di previdenza. Inoltre, è fondamentale che le coppie si informino accuratamente e adottino le misure necessarie al fine di essere adeguatamente tutelate in qualsiasi situazione.

Check list sul concubinato

Analisi previdenziale: secondo la legge, i partner conviventi spesso non sono designati come beneficiari, o lo sono solo a condizioni particolari, dell’assicurazione contro gli infortuni, dell’AVS e della cassa pensioni. Quali misure preventive è opportuno adottare in caso di decesso? Una consulenza professionale può essere utile.

Abitazione di proprietà: riflettete su quale delle tre forme di abitazione fa al caso vostro. Per gli immobili in comproprietà occorre regolare più precisamente chi riceve quali quote.

Quota: la ripartizione dell’abitazione di proprietà dipende da diversi fattori. Chi può mettere a disposizione capitale proprio e in che misura? Chi contribuirà e con quale volume alle spese correnti? Quali sono le conseguenze fiscali considerando che gli interessi ipotecari possono essere dedotti dal reddito?

Contratto di concubinato: anche se non è obbligatorio stipulare un contratto scritto, questo aiuta a prevenire conflitti in caso di separazione o relativi ai contributi ai costi e all’abitazione di proprietà. Di regola, un contratto di concubinato va stipulato su base individuale. Pianificate, dunque, il tempo necessario.

Contributi ai costi: tenete la contabilità degli investimenti nell’immobile, dei costi di manutenzione sostenuti, ecc. e annotatevi chi contribuisce e in che percentuale. Infine, conservate le ricevute a lungo termine. Grazie a queste accortezze, è possibile ricostruire, ove necessario, chi ha contribuito e in quale misura alla proprietà condivisa, agli investimenti e all’aumento di valore. In assenza di giustificativi, valgono le quote iscritte nel registro fondiario.