Traumhaus 2018 Was steht zwischen Ihnen und einem Eigenheim?

Auf dem Weg zum Traumhaus liegen einige Stolpersteine. Wer clever vorgeht, kann diese bequem umgehen.

von Jürg Zulliger 23. Jun 2017

Mit klarem Strich bringt der Rheintaler Künstler Beni Bischof seine Gedanken zum Eigenheim zu Papier. 2009 nahm er seinen ersten Swiss Art Award entgegen.

1. Richtig budgetieren

Fährt man mit einem Eigenheim günstiger als mit einer Mietwohnung? Wer mit den aktuell tiefen Hypothekarzinsen rechnet, kann zu diesem Schluss kommen. Aber Vorsicht: Gemäss geltenden Richtlinien muss eine Hypothek auch bei einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent gut tragbar sein. Längerfristige Ausgaben für eine Immobilie wie Nebenkosten, Unterhalt, Renovationen und Kreditamortisationen werden oft unterschätzt. Am besten überschlägt man, was man sich leisten kann, mit einem Hypothekenrechner.

2. Reserven einplanen

Beim «Kauf ab Plan» gilt es meist, Anzahlungen zu tätigen und Vorleistungen zu finanzieren. Vergessen Sie dabei nicht, dass die Verkaufsunterlagen vom Idealfall ausgehen. Bauliche Schwierigkeiten, falsche Budgetierungen und Verzögerungen bleiben unbeachtet. Kalkulieren Sie daher eine Sicherheitsreserve in Form von Eigenkapital ein. Was Sie heute dank sehr tiefer Hypothekarzinsen sparen, ist etwa in einem Fondssparplan gut angelegt – für unvorhergesehene Schäden am Haus oder als erste Tranche, um Renovationen zu finanzieren.

3. Die höchste Hürde nehmen

Auf dem Weg zum Eigenheim kann der geforderte Anteil von mindestens 20 Prozent Eigenkapital eine Hürde darstellen. Seit 2012 müssen mindestens 10 Prozent «echte» Eigenmittel eingebracht werden. Hierzu zählen eigene Ersparnisse, Guthaben der 3. Säule, Wertschriften oder Rückkaufswerte von Versicherungspolicen. Für das restliche Eigenkapital kommen Bezüge oder Verpfändungen von Pensionskassengeldern infrage. Nicht angerechnet werden können private Darlehen, soweit sie verzinslich und rückzahlbar sind. Als Eigenkapital gelten hingegen Schenkungen und Erbvorbezüge. Auch wenn solche «Finanzspritzen» helfen, muss die langfristige Tragbarkeit im Fokus stehen.

4. Sich nicht überschätzen

Die Bauland- und Liegenschaftspreise in der Schweiz sind in den letzten 15 Jahren gestiegen, während die Einkommen stagnieren oder leicht sinken. Diese Entkoppelung trifft vor allem für die Lagen in Städten und an Seen zu. Um sich ein durchschnittliches Eigenheim leisten zu können, muss man derzeit 6,2 Jahreshaushaltseinkommen aufwenden – dies liegt über dem langfristigen Durchschnitt. Die heutige Generation neigt dazu, beim Kaufpreis ans Limit zu gehen. Von dieser Strategie ist jedoch abzuraten.

5. Klar kommunizieren

Wer Wohneigentum erwirbt, beansprucht meist eine Hypothekarberatung. Grundlage dafür bilden ein offenes Gespräch und detaillierte Unterlagen, inklusive Dokumenten zu den finanziellen Verhältnissen (Lohn-, Pensionskassen-, Vermögensausweise) sowie Angaben zum Wunschobjekt. Je detaillierter das Dossier, desto besser ist die Beratung auf die Lebenssituation abgestimmt – bei der Finanzierung wie auch mit Blick auf spätere Chancen und Risiken des Eigenheims.

6. Die Drittelregel beachten

Für ein Eigenheim braucht es einen Businessplan. Eine Faustregel lautet: Um die Mindeststandards zu erfüllen, sollten die laufenden Fixkosten (Zinsen, Amortisationen, Nebenkosten, Unterhalt) nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Allfällige Bonuszahlungen und Lohnerhöhungen können mitberücksichtigt werden, wenn sie klar dokumentiert sind. Zweiteinkommen von Ehepartnern dürfen Sie addieren, sofern sie nachhaltig sind. Voraussetzung ist eine Solidarschuldnerschaft des Paares.

7. An die Pensionierung denken

Mit dem Ruhestand sinken die anrechenbaren Einkünfte meist um 20 bis 30 Prozent. Falls sich aufs Alter hin Finanzlücken abzeichnen, müssen diese beizeiten erkannt werden. Sinnvoll ist, in einem vierteljährlichen Rhythmus gewisse Amortisationen zu leisten – damit die Höhe der Verschuldung auch im Alter tragbar bleibt.