La casa dei sogni 2018 Cosa ostacola la proprietà

Sul percorso verso la casa dei propri sogni si incontrano ostacoli. Chi procede con intelligenza riesce ad aggirarli comodamente.

di Jürg Zulliger 23 giu 2017

Con un tratto netto, l’artista della valle 
del Reno Beni Bischof mette su carta la sua idea di casa di proprietà. Nel 2009 ha ricevuto il suo primo Swiss Art Award.

1. Stabilire il budget corretto

Una casa di proprietà è più economica di un appartamento in affitto? Visti i bassi tassi ipotecari attuali si può giungere a questa conclusione. Ma attenzione: secondo le disposizioni correnti, un’ipoteca deve essere ben sostenibile anche con un interesse calcolatorio del 5%. I costi a lungo termine di un immobile per spese accessorie, manutenzione, restauri e ammortamenti dei crediti vengono spesso sottostimati. Per un calcolo approssimativo su quanto ci si può permettere, il calcolatore ipoteche è ottimale.

2. Programmare le riserve

Per «acquisti su carta» occorre spesso versare acconti e finanziare prestazioni anticipate. Non bisogna dimenticarsi che la documentazione di vendita illustra situazioni ideali. Vengono ignorati intoppi edilizi, budget calcolati male e ritardi. Perciò mettete in conto una riserva di sicurezza sotto forma di capitale proprio. Ciò che si risparmia oggi grazie agli interessi ipotecari molto bassi può essere impiegato bene ad esempio in un piano di risparmio tramite fondi – per danni imprevisti all’edificio o come prima tranche per finanziare ristrutturazioni.

3. Superare il maggiore ostacolo

Quando si acquista casa, la quota minima del 20% richiesta come capitale proprio può rappresentare un ostacolo. Dal 2012 devono essere apportati mezzi propri «reali» pari almeno al 10%. In tale voce rientrano i risparmi, il credito del 3° pilastro, titoli o valori di riscatto di polizze assicurative. Per il capitale proprio restante vengono considerate entrate o costituzioni in pegno dei capitali presso le casse pensioni. Non sono invece computabili i prestiti privati, se sono fruttiferi e rimborsabili. Al contrario, rientrano nel capitale proprio le donazioni e gli anticipi ereditari. Sebbene tali «iniezioni finanziarie» forniscano un aiuto, occorre focalizzarsi sulla sostenibilità a lungo termine.

4. Non sovrastimarsi

In Svizzera, negli ultimi 15 anni i prezzi di terreni e immobili sono aumentati, mentre i redditi stagnano o calano leggermente. Questo scostamento vale soprattutto per le location nelle città e presso i laghi. Per una casa di proprietà media ora si devono de-stinare 6,2 redditi annui delle economie domestiche – una cifra al di sopra della media a lungo termine. La generazione odierna tende a giungere al limite per il prezzo d’acquisto. Tuttavia questa strategia non è consigliabile.

5. Comunicare con chiarezza

Chi acquista una proprietà abitativa spesso esige una consulenza ipotecaria, fondata su un colloquio aperto e una documentazione dettagliata, che comprenda i documenti relativi alle condizioni finanziarie (certificati di salario, certificati della cassa pensione, distinte patrimoniali) e informazioni relative all’immobile. Quanto più dettagliato è il dossier, tanto più la consulenza sarà conforme alla situazione di vita – nel finanziamento e in prospettiva delle successive possibilità e dei rischi della casa di proprietà.

6. Tenere conto della regola del terzo

Per una casa di proprietà è necessario un business plan. La regola d’oro è: per rispettare gli standard minimi, i costi fissi correnti (interessi, ammortamenti, spese accessorie, manutenzione) non devono superare un terzo del reddito lordo. Eventuali pagamenti di bonus e incrementi salariali sono computabili laddove siano chiaramente documentabili. Si possono aggiungere i secondi redditi dei coniugi, se duraturi. Fatta salva un’obbligazione solidale della coppia.

7. Considerare il pensionamento

Con la pensione le entrate computabili scendono spesso del 20–30%. Occorre riconoscere per tempo che, in età avanzata, potrebbero insorgere delle lacune finanziarie. Sono quindi auspicabili ammortamenti trimestrali – cosicché l’ammontare dell’indebitamento rimanga sostenibile anche in età avanzata.