Maison de rêve 2018 Quels sont les obstacles à surmonter?

Le parcours vers la maison de vos rêves est semé d’embuches. Vous les éviterez, si vous agissez de manière judicieuse.

par Jürg Zulliger 23 juin 2017

D’un trait bien décidé, Beni Bischof, un artiste originaire de la vallée du Rhin, matérialise ses idées sur la propriété immobilière. En 2009, il s’est vu décerner son premier Swiss Art Award.

1. Budgétiser correctement

Un logement en propriété revient-il moins cher qu’une location? Compte tenu des taux hypothécaires actuellement bas, tout porte à croire que oui. Mais attention: selon les dispositions en vigueur, une hypothèque doit également être viable à un taux théorique de 5%. En effet, les dépenses à plus long terme, telles que charges, entretien, rénovations et amortissements de crédit, sont souvent sous-estimées. L’idéal est d’évaluer ses moyens disponibles à l’aide d’un calculateur d’hypothèque.

2. Prévoir des réserves

En cas d’«achat sur plan», il s’agit généralement de verser des acomptes et de financer les prestations préalables. À ce titre, n’oubliez pas que la documentation de vente se fonde sur des conditions idéales. Difficultés de construction, budgétisation erronée et retard ne sont pas compris. Il est donc important de prévoir une réserve de sécurité sous forme de fonds propres. Les économies réalisées grâce aux taux hypothécaires avantageux seront donc volontiers thésaurisées sous forme d’un plan d’épargne en fonds, notamment pour les dommages imprévus au bâtiment ou comme contribution aux rénovations.

3. Franchir l’obstacle principal

Dans la course à la propriété, la part exigée d’au moins 20% de capital propre peut représenter un obstacle. Depuis 2012, au moins 10% doivent provenir de «véritables» fonds propres: économies personnelles, avoirs du 3e pilier, titres ou valeurs de rachat de polices d’assurance. Le capital propre restant peut être constitué de retraits ou de mises en gage de fonds de caisse de pension. Ne peuvent pas être pris en compte les prêts privés, dans la mesure où ils sont soumis à intérêt et remboursables. Les donations et l’avance d’hoirie, en revanche, sont considérées comme des fonds propres. Même si de telles «injections» sont les bienvenues, la viabilité à long terme est primordiale.

4. Ne pas se surestimer

Les prix fonciers et immobiliers ont augmenté en Suisse ces 15 dernières années, tandis que les revenus ont stagné ou baissé légèrement. Cette dissociation touche avant tout les zones urbaines et lacustres. Pour pouvoir s’offrir un logement moyen, il faut actuellement dépenser 6,2 revenus annuels du ménage – un taux supérieur à la moyenne à long terme. La génération actuelle a tendance à flirter avec les limites en matière de prix d’achat, une stratégie peu recommandable.

5. Communication limpide

L’achat d’un bien immobilier est souvent lié à un conseil hypothécaire fondé sur un entretien ouvert, une documentation détaillée, concernant notamment les conditions financières (à l’image des certificats de salaire, de l’extrait de caisse de pension et des relevés de fortune), ainsi que des indications relatives au bien souhaité. Plus le dossier est détaillé, plus le conseil est adapté spécifiquement au modèle de vie – à la fois en termes de financement, d’opportunités et de risques futurs.

6. Respecter la règle du tiers

L’acquisition d’un bien immobilier est tributaire d’un plan d’affaires. La règle d’or: pour répondre aux exigences minimales, les frais fixes courants (intérêts, amortissements, charges, entretien) ne doivent pas représenter plus d’un tiers du revenu brut. Les éventuels bonus et augmentations de salaire sont imputables s’ils sont clairement documentés. Les revenus annexes des conjoints peuvent être additionnés s’ils sont durables et respectent le principe de la responsabilité solidaire.

7. Penser à la retraite

À la retraite, les revenus imputables baissent généralement de 20 à 30%. Il s’agit donc de reconnaître à temps le risque de lacunes financières. Ainsi, il est judicieux de procéder à certains amortissements trimestriellement, afin que l’endettement demeure supportable au fil des années.