Proprietà abitativa Dalla stima di immobili al corretto valore di mercato
La stima del giusto valore di mercato di una proprietà è determinante. Scoprite i fattori che contano.
Quanto vale la mia casa? È questa la domanda che prima o poi ci si pone al momento di vendere un immobile. Dal momento che la compravendita di immobili implica di solito somme di denaro piuttosto elevate, è consigliabile affrontare la questione della stima immobiliare con tempestività e cautela. Inoltre, i venditori da una parte e gli acquirenti dall’altra hanno a volte idee molto diverse sul giusto valore di mercato di un immobile. È quindi solitamente consigliabile stimare il prezzo di acquisto con l’aiuto di un esperto.
Come stabilire il giusto valore di mercato di un immobile
Una stima della proprietà fornisce un buon orientamento per quanto riguarda il successivo prezzo di acquisto. Tuttavia, non è facile calcolare o stimare il valore di mercato di una proprietà, perché non esistono due immobili uguali. Ogni immobile o fondo deve essere considerato separatamente. In breve, il prezzo giusto non esiste, né esistono semplici listini da poter utilizzare per determinarlo. Si può soltanto stimare il valore di un immobile e arrivare a un prezzo indicativo realistico come base per le trattative di vendita. Lo scopo di ogni stima immobiliare è quello di determinare il valore di mercato.
Il valore di mercato di una proprietà è definito come il prezzo raggiungibile dalla proprietà nell’arco di dodici mesi in condizioni normali di mercato. Per determinare il valore di una casa unifamiliare o di un appartamento in condominio si prendono in considerazione diversi fattori. La posizione della proprietà è di fondamentale importanza. Per esempio, gli edifici in zone periferiche e mal servite valgono a volte fino al 40% in meno rispetto a proprietà paragonabili in posizione centrale. Altri fattori che giocano un ruolo determinante per il valore di mercato di una proprietà sono la superficie o la cubatura, l’anno di costruzione, il numero di stanze, lo standard delle rifiniture, lo stato e la qualità dell’oggetto, compresi gli arredi interni. Bisogna tenere conto anche di eventuali disposizioni restrittive come i diritti di superficie o di vendita.
Il valore di mercato di una proprietà viene anche usato nelle questioni di eredità e dalle compagnie di assicurazione. Ultimo ma non meno importante, il valore di mercato gioca un ruolo significativo quando si accende un’ipoteca: solo il valore di mercato determinato dalla banca sarà concesso in prestito, anche se il prezzo di acquisto dovesse risultare più alto. In questo caso, l’acquirente deve finanziare la differenza tra il prezzo di acquisto e il valore di mercato con mezzi propri non provenienti dal 2° pilastro (né prelievo anticipato né costituzione in pegno).
Tre metodi di valutazione in breve
Per determinare il valore di mercato di una proprietà si utilizzano varie procedure. I metodi di valutazione più comuni per la valutazione degli immobili sono il metodo edonico, chiamato anche metodo del valore comparativo, il metodo del valore del rendimento e il metodo del valore patrimoniale.
- Metodo edonico / metodo del valore comparativo: la stima di una proprietà si basa sui prezzi effettivi di transazione sul mercato immobiliare. I metodi statistici sono utilizzati per suddividere una proprietà nelle sue componenti (posizione, dimensione, numero di stanze, ecc.). Questo permette di determinare il prezzo medio di acquisto pagato per proprietà comparabili. Le banche e i calcolatori online offerti di solito si basano su questo metodo. Per saperne di più sul metodo edonico.
- Valore di rendimento: con questo termine si intende il valore locativo sostenibile di una proprietà. Il valore di rendimento è di particolare importanza quando si determina il valore degli investimenti immobiliari (immobili residenziali e commerciali in affitto).
- Valore reale: è composto dal valore dell’immobile nuovo – i costi di costruzione che si dovrebbero sostenere per la ricostruzione dello stesso edificio, meno l’ammortamento dell’età – e il valore del terreno. Rilevante per questo metodo è la valutazione affidabile del tessuto edilizio sul posto da parte di un esperto. Il valore reale si determina principalmente quando non ci sono abbastanza dati comparativi disponibili per il metodo edonistico, ad esempio per immobili in aree remote, o per proprietà di lusso e a carattere amatoriale.
Ecco come i venditori arrivano al valore di mercato
Chiunque voglia determinare il valore di una casa o di un appartamento in condominio per ricavare un possibile prezzo di acquisto può consultare un agente immobiliare. In questo caso, però, bisogna essere consapevoli: non pochi agenti immobiliari indicano prezzi troppo alti per ottenere il mandato di vendita. Una prima indicazione di prezzo è fornita dai calcolatori online in cui il proprietario inserisce vari dati e classificazioni della proprietà per ottenere una stima. L’attendibilità di questa stima dipende da un lato dallo strumento utilizzato e dai dati memorizzati, e dall’altro da quanto obiettivamente il proprietario valuta le caratteristiche dell’immobile.
Per ottenere una stima il più possibile affidabile del valore di mercato di una proprietà, il modo migliore è consultare un professionista che non trae profitto direttamente dalla vendita. Gli interessati possono rivolgersi a un’associazione di categoria – ad esempio l’Associazione svizzera di valutatori immobiliari (SIV), l’Associazione Proprietari Fondiari (HEV) o l’Associazione svizzera dell’economia immobiliare (SVIT) – e scegliere così una persona esperta, seria e indipendente per la stima di immobili. Ultimo, ma non meno importante, anche i consulenti alla clientela di UBS possono offrire un supporto.
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FAQ sulla stima immobiliare
- Quanto costa una stima immobiliare?
Una valutazione eseguita da un perito certificato costa circa 1000 franchi. L’investimento vale la pena, poiché il perito conosce il mercato e le condizioni locali, ispeziona la proprietà, ne valuta le particolarità e può anche conoscere i potenziali acquirenti. - Come si calcola il valore di un immobile?
I tre metodi di valutazione più comuni per determinare il valore di mercato di un immobile sono il metodo edonico, chiamato anche metodo del valore comparativo, il metodo del valore di rendimento e il metodo del valore patrimoniale. - Chi può valutare una proprietà?
I calcolatori online forniscono le prime indicazioni, ma le informazioni più affidabili sono fornite da esperti non direttamente coinvolti nella vendita.
- Come fa la banca a valutare un immobile?
Le banche di solito si affidano al metodo del valore comparativo, cioè alla valutazione edonica. In questo metodo si confronta un immobile con migliaia di altre proprietà che sono state vendute di recente.
