Abitazione di proprietà Stima dell’immobile

Fattori da tenere presenti nella perizia di un immobile e nella determinazione del prezzo di acquisto.

di Felix Hauser 04 apr 2017

Quanto vale la mia casa? Questa è una domanda che ci si pone al più tardi quando vendiamo il nostro immobile. Quello che conta è informarsi presto e bene sull’argomento «Stima dell’immobile», perché l’acquisto o la vendita di immobili è sempre sinonimo di ingenti esborsi di denaro. Inoltre le aspettative di acquirenti e venditori in materia di «equità» del prezzo possono essere decisamente divergenti tra loro. In molti casi è consigliabile rivolgersi a un esperto che provveda a determinare il prezzo di acquisto.

Stimare il «giusto» valore immobiliare: si può?

Una stima e/o valutazione dell’immobile consente di avere una prima idea del futuro prezzo di acquisto. Tuttavia non è semplice calcolare o stimare il valore di un immobile, in quanto non lo si può leggere nella lista dei corsi, ma è determinabile solo in virtù di precisi criteri. Per di più nessun immobile è uguale all’altro e ognuno deve essere considerato a sé stante. In breve, non esiste un prezzo «giusto». Si può semplicemente stimare il valore di un immobile. Quando si valutano gli immobili entrano in gioco molti modelli e valori peritali, che però possono dar luogo a risultati differenti.

Valori peritali per la valutazione di immobili

  • Valore venale (valore di mercato): rispecchia il prezzo di vendita prevedibilmente ottenibile sul mercato; corrisponde al valore medio al quale può essere venduto un immobile analogo nella stessa posizione. Per la stima del valore venale di un appartamento/di una casa unifamiliare si utilizza spesso la tecnica di valutazione edonica, che si basa sui prezzi di mercato effettivamente pagati per appartamenti e case simili.
  • Valore di anticipo: è la parte del valore fondiario in termini di contributo per la quale la banca grava l’immobile in via ipotecaria.
  • Valore reale: è composto dal valore a nuovo (costi di costruzione derivanti dalla nuova realizzazione dello stesso edificio, detratto il deprezzamento temporale) e dal valore del suolo.
  • Valore reddituale: per valore reddituale si intende il valore locativo di un immobile conseguibile su base costante. In particolare in caso di determinazione del valore immobiliare di immobili di reddito il valore reddituale ha un peso decisivo.
  • Valore fiscale: è stabilito dall’autorità fiscale per la determinazione dell’imposta sugli immobili e sul patrimonio.
  • Valore assicurato: valore stimato dall’assicurazione che quest’ultima pagherebbe in caso di distruzione totale dell’immobile (escluso il terreno).

Anche il valore individuale conta

In una determinazione professionale del valore e del prezzo di una proprietà di abitazione si cerca di stabilire il valore di un immobile secondo punti di vista oggettivi. Tuttavia nella determinazione del prezzo di acquisto occorre considerare anche il valore soggettivo dell’acquirente, nonché i progetti che intende perseguire con il futuro immobile. Per cui ad es. chi vuole continuare ad abitare in un immobile datato nello stato in cui si trova al momento della vendita non sarà disposto a pagare lo stesso prezzo di colui che intende ristrutturare lo stabile per ricavarne appartamenti da affittare.

Come si stabilisce il valore di una casa unifamiliare o di un appartamento di proprietà?

Per valutare un appartamento di proprietà o fare la perizia di una casa unifamiliare bisogna tenere presenti diversi fattori. La posizione dell’immobile ha ad es. un’importanza cruciale. Gli edifici in periferia o in aree scarsamente collegate valgono spesso, solo per via della collocazione, dal 40% al 50% meno di un immobile simile ubicato in centro. Altri fattori che entrano in gioco nella perizia di un immobile sono poi la superficie e/o la volumetria, l’anno di costruzione, il numero di stanze, standard e qualità delle finiture interne. Anche la manutenzione dell’edificio eventualmente trascurata o disposizioni restrittive come diritti di superficie o diritti di vendita meritano una certa attenzione nella stima del valore di un immobile.

Quali possibilità ha il venditore di fissare il prezzo di acquisto?

Chi desidera stabilire il valore di una casa o di un appartamento di proprietà per trarne un possibile prezzo di acquisto, può rivolgersi a un mediatore immobiliare. Tuttavia in questo ambito occorre una certa prudenza: non sono pochi i mediatori immobiliari che indicano dei prezzi eccessivamente elevati per assicurarsi il mandato di vendita. Un’altra possibilità è la stima online, ma anche qui si invita alla cautela perché a volte potrebbero essere i proprietari stessi a effettuarla. Nella maggior parte dei casi la valutazione dell’immobile da parte dei proprietari sfocia in conclusioni del tutto errate, in quanto tendono molto probabilmente a giudicare le caratteristiche del proprio immobile più positivamente di quanto farebbe un esperto indipendente. Per far valutare il valore venale dell’appartamento di proprietà o della casa unifamiliare bisognerebbe avvalersi della consulenza di un professionista. Ci si può rivolgere ad es. a un’associazione di categoria, come l’Associazione svizzera valutatori immobiliari (SIV), l’Associazione Svizzera Proprietari Fondiari (APF) o l’Associazione svizzera dell’economia immobiliare (SVIT), e scegliere un esperto in stime immobiliari serio, indipendente e di grande esperienza.