Inhalt

  • Rückblick: Die Preise für Wohneigentum lagen im 1. Quartal 2026 um 3,5 Prozent höher als im Vorjahr.
  • Der Swiss Real Estate Bubble Index: Der UBS-Immobilienblasenindex ist stark gestiegen, weist aber weiterhin auf ein moderates Blasenrisiko bei Wohneigentum hin.
  • Risikokarte: Die Analyse weist auf ein Blasenrisiko in den Tourismusregionen Graubündens sowie in Einsiedeln, der Stadt Zürich und in Nidwalden hin.
  • Ausblick: Wohneigentum dürfte sich 2026 um 3 Prozent verteuern. 
The price development on the real estate market is expected to stabilise at a high level in the coming months.

Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz

Die Preise für Wohneigentum lagen im 1. Quartal 2026 um 3,5 Prozent höher als im Vorjahr. Damit blieb die Dynamik auf dem Eigenheimmarkt hoch. Auch das Volumen der ausstehenden Hypotheken beschleunigte sich und stieg um 3,3 Prozent im Vorjahresvergleich.

Die Dynamik der Mietpreissteigerungen liess hingegen nach. Die Angebotsmieten liegen aktuell 2,2 Prozent über dem Vorjahreswert, die Bestandsmieten stiegen innerhalb eines Jahres noch um 1,2 Prozent.

 

UBS Swiss Real Estate Bubble Index im 1. Quartal 2026: moderat

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stieg im 1. Quartal 2026 von 0,46 auf 0,69 Indexpunkte. Dies war der zweite – im historischen Vergleich starke – Quartalsanstieg in Folge. Das Risiko einer Immobilienblase wird aber unverändert als moderat eingestuft.


 

Was ist der UBS Real Estate Bubble Index und wie wird er berechnet?

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index zeigt das Risiko einer allfälligen Immobilienblase – einer deutlichen Überbewertung von Immobilien sowie der Gefahr eines bevorstehenden Preisabfalls – auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Bei der Berechnung des Bubble Index verwenden die UBS-Ökonominnen und -Ökonomen ein Modell mit verschiedenen Faktoren:

  • Preis-Miet- und Preis-Einkommens-Verhältnis (Fundament)
  • Reale Preisveränderungsrate über 3 und 10 Jahre (Dynamik)
  • Kostenvergleich Kauf-Miete (Kosten)
  • Hypothekarvolumen-zu-Einkommen und Reinzugang am Bestand (Umfeld).

In Abhängigkeit vom aktuellen Wert wird das Immobilienblasenrisiko in folgende vier Kategorien eingeteilt:

  • Akut (oberhalb 2)
  • Erhöht (zwischen 1 und 2)
  • Moderat (zwischen 0 und 1)
  • Gering (unterhalb 0)

Die Grafik zeigt das Risiko einer Immobilienblase in den letzten 40 Jahren. Im Jahr 2026 zeigt der Swiss Real Estate Bubble Index Werte zwischen 0 und 1 an, was der Einschätzung von "moderat" entspricht.

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Die Risikokarte zeigt, in welchen Gemeinden eine Überhitzung des Immobilienmarkts droht

Die Karte zeigt die Preisentwicklung der letzten fünf Jahre für alle 106 Wirtschaftsregionen der Schweiz sowie eine Indikation des regionalen Risikos anhand der Entwicklung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnisses (Perspektive Fundament).

  • Das Oberengadin zählt neu zu den Regionen mit hohem Ungleichgewicht. Damit bestehen in den Tourismusregionen Graubündens mittlerweile fast flächendeckend hohe Ungleichgewichte. Dies ist eine Folge des Zweitwohnungsbooms vor dem Hintergrund des knappen Angebots.
  • In der Westschweiz war keine Risikozunahme zu verzeichnen. In der Region Genf besteht weiterhin kein erhöhtes Ungleichgewicht, was auf die zuletzt unterdurchschnittliche Preisentwicklung zurückzuführen ist.
  • In den Erstwohnungsmärkten der Deutschschweiz besteht neben der Region Einsiedeln auch in der Stadt Zürich und in Nidwalden ein hohes Ungleichgewicht.

 

Die Immobilienpreise in unterschiedlichen Regionen in der Schweiz werden den Mietpreisen gegenübergestellt. So entsteht eine Karte, die aufzeigt, in welchen Regionen ein Risiko für eine Immobilienblase besteht.
Quelle: UBS. Ungleichgewichte: Sehr hoch: Veränderung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnis grösser als bei 90 Prozent der Regionen. Hoch: Veränderung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnis grösser als bei 75 Prozent der Regionen.

Wie ist die Prognose für die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Schweiz?

Für die nächsten Quartale zeichnet sich trotz attraktiver Finanzierungsbedingungen eine Verlangsamung der Preisanstiege bei Eigenheimen ab. Das Wirtschaftswachstum in der Schweiz droht weiter an Dynamik zu verlieren. Die steigende Unsicherheit in Bezug auf Arbeitsplätze und Einkommen dürfte sich negativ auf die Nachfrage nach Eigenheimen auswirken. Für die Jahre 2026 und 2027 gehen wir als Folge der angespannten Tragbarkeit von Wohneigentum von einer leichten Abschwächung der Preisanstiege auf rund 3 Prozent aus. Nicht in allen Regionen dürften Eigentümer aber gleich stark von Wertgewinnen profitieren.

Regionaler Preisausblick

Die besten Voraussetzungen für überdurchschnittliche Preisanstiege − gemessen am lokalen Nachfrageüberhang, dem Momentum und dem relativen Preisniveau auf dem Eigenheimmarkt − verzeichnen das Oberwallis, das Berner Oberland, Chur, Luzern und Schaffhausen. Unsere Analysen sprechen für eine unterdurchschnittliche Preisentwicklung am Genfersee, entlang des Jurabogens und in der Nordwestschweiz.

Karte der Regionen mit den höchsten und niedrigsten erwarteten zukünftigen Preisen.
Quelle: UBS. Regionen mit der höchsten bzw. tiefsten erwarteten künftigen Preisentwicklung.

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FAQ Immobilienpreise und Immobilienblase

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