UBS Studie Immobilienmarkt

Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt

Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz: Wie sehen die Prognosen für den Immobilienmarkt aus? Welche Faktoren sind entscheidend ?

von UBS Wissen 06. Feb. 2025 6 Minuten Lesedauer

Inhalt

  • Rückblick: Die Eigenheimpreise legten im 4. Quartal 2024 um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu.
  • Der Swiss Real Estate Bubble Index: Der UBS-Immobilienblasenindex war im 4. Quartal 2024 rückläufig und weist weiterhin auf ein moderates Blasenrisiko bei Wohneigentum hin.
  • Ausblick: Wohneigentum dürfte sich im laufenden Jahr um 3 bis 4 Prozent verteuern.
  • Risikokarte: Die Analyse zeigt ein Blasenrisiko im Kanton Waadt, Limmattal, Einsiedeln und den Tourismusregionen Graubündens.
The price development on the real estate market is expected to stabilise at a high level in the coming months.

Entwicklung der Immobilienpreise in der Schweiz

Die Preise für Eigenheime legten im 4. Quartal 2024 um 0,6 Prozent zu. Im Vergleich zum Vorjahr verteuerten sie sich um 2,4 Prozent. Teuerungsbereinigt lag der jährliche Preisanstieg mit 1,8 Prozent immer noch leicht über dem langfristigen Durchschnitt.

Die Dynamik bei den Mieten nahm jedoch deutlich ab: Die Angebotsmieten waren im Quartalsvergleich leicht rückläufig und der Quartalsanstieg der Bestandsmieten halbierte sich gegenüber dem Sommer 2024.

 

UBS Swiss Real Estate Bubble Index im 4. Quartal 2024: moderat

Der Immobilienblasenindex setzte seinen Rückgang im 4. Quartal 2024 fort und steht aktuell bei 0,29 Indexpunkten. Das Risiko einer Immobilienblase ist somit gemäss Index moderat.

Die niedrigen Nutzungskosten von Wohneigentum im Vergleich zur Miete, die weiterhin gemässigte Hypothekennachfrage und eine sich weiter verlangsamende Wohnbautätigkeit machen eine Preiskorrektur zunehmend unwahrscheinlicher.

Was ist der UBS Real Estate Bubble Index und wie wird er berechnet?

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index zeigt das Risiko einer allfälligen Immobilienblase – einer deutlichen Überbewertung von Immobilien sowie der Gefahr eines bevorstehenden Preisabfalls – auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Bei der Berechnung des Bubble Index verwenden die UBS-Ökonominnen und -Ökonomen ein Modell mit verschiedenen Faktoren:

  • Preis-Miet- und Preis-Einkommens-Verhältnis (Fundament)
  • Reale Preisveränderungsrate über 3 und 10 Jahre (Dynamik)
  • Kostenvergleich Kauf-Miete (Kosten)
  • Hypothekarvolumen-zu-Einkommen und Reinzugang am Bestand (Umfeld).

In Abhängigkeit vom aktuellen Wert wird das Immobilienblasenrisiko in folgende vier Kategorien eingeteilt:

  • Akut (oberhalb 2)
  • Erhöht (zwischen 1 und 2)
  • Moderat (zwischen 0 und 1)
  • Gering (unterhalb 0)

Jetzt detaillierte Analyse herunterladen

Mehr wissen, mehr verstehen: In der aktuellen Ausgabe des Swiss Real Estate Bubble Index finden Sie die komplette Analyse zum Schweizer Wohnungsmarkt.

Wie ist die Prognose für die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Schweiz?

Für die nächsten Quartale zeichnet sich als Folge der deutlich besseren Finanzierungsbedingungen eine Beschleunigung der Preisanstiege bei Eigenheimen ab. Der Nachfrageindex (Anzahl der laufenden Suchabos für den Kauf eines Eigenheims) lag im Dezember 2024 mehr als 20 Prozent über dem Vorjahresniveau. Wohneigentum dürfte sich im laufenden Jahr um 3 bis 4 Prozent verteuern.

Die Risikokarte zeigt, in welchen Gemeinden eine Überhitzung des Immobilienmarkts droht

Die Karte zeigt die Preisentwicklung der letzten fünf Jahre für alle 106 Wirtschaftsregionen der Schweiz sowie eine Indikation des regionalen Risikos anhand der Entwicklung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnisses (Perspektive Fundament).

  • In der Deutschschweiz sehen wir in der Region Limmattal und neu auch in der Region Einsiedeln hohe Ungleichgewichte. Neu besteht auch in der Region Pfannenstiel ein erhöhtes Ungleichgewicht. Generell ist in den lokalen Erstwohnungsmärkten der Deutschschweiz das Verhältnis der Kaufpreise zu den Mieten aber praktisch flächendeckend nur unterdurchschnittlich gestiegen.
  • In der Westschweiz finden sich Ungleichgewichte primär im Kanton Waadt, wo sich die Preise seit dem 3. Quartal 2019 überdurchschnittlich stark von den Mieten und Einkommen abgekoppelt haben. In der Region Genf besteht kein erhöhtes Ungleichgewicht mehr, nachdem dort die Preisentwicklung zuletzt unterdurchschnittlich war.
  • Hohe Ungleichgewichte bestehen als Folge des Zweitwohnungsbooms in den Tourismusregionen Graubündens. In den Bergregionen der Zentralschweiz sind die Ungleichgewichte erhöht.

 

Die Immobilienpreise in unterschiedlichen Regionen in der Schweiz werden den Mietpreisen gegenübergestellt. So entsteht eine Karte, die aufzeigt, in welchen Regionen ein Risiko für eine Immobilienblase besteht.
Quelle: UBS. Ungleichgewichte: Sehr hoch: Veränderung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnis grösser als bei 90 Prozent der Regionen. Hoch: Veränderung des Preis-Einkommens- und Preis-Miet-Verhältnis grösser als bei 75 Prozent der Regionen.

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FAQ Immobilienpreise und Immobilienblase

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