Vorsorge Wohneigentum: tragbar auch im Alter

Oft sinkt nach der Pensionierung das Einkommen. Bleibt die Hypothek dann finanzierbar? So bereiten Sie sich vor.

von UBS Wissen 16. Okt 2019

Bild: UBS

Im Grunde ist die Tragbarkeitsberechnung einfach: Eine Hypothek gilt dann als tragbar, wenn die regelmässigen Fixkosten ein Drittel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen. Unter solchen Fixkosten versteht man die Zinsen, allfällige Amortisationen und die Nebenkosten der Liegenschaft. Jeder dieser Kostenfaktoren wird nach bestimmten Regeln berechnet. Diesen Kosten stehen nun in der Pension ein unter Umständen deutlich geringeres Einkommen gegenüber, das sich in der Regel aus den Leistungen von AHV und Pensionskasse zusammensetzt und im besten Fall noch durch private Ersparnisse, etwa aus der Säule 3a, ergänzt wird.

Berechnung von Kosten und Einnahmen

Die Zinsen sind im historischen Vergleich seit einigen Jahren sehr tief. Dennoch rechnen Finanzinstitute mit einem kalkulatorischen Hypothekarzinssatz von 5%, zuzüglich 1% des Verkehrswertes der Immobilie für Nebenkosten (Stand 2019). Diese Regeln gelten auch für Pensionierte, was nicht ohne Folgen bleibt.

Die Gestaltung der Einnahmen, basierend auf AHV-Rentenansprüchen, Pensionskassenguthaben und Leistungen aus der privaten Vorsorge, zeigt sich heute flexibler und individueller als früher. So gilt es, in dieser Planung unter anderem auf unvorhergesehene Richtungswechsel in der beruflichen Laufbahn zu achten. Die traditionelle Karriere – nach der Ausbildung 100% erwerbstätig bis zur Pension, womöglich immer im gleichen Betrieb – ist seltener geworden. Hinzu kommen Erbschaften (nur teilweise planbar) oder auch unerwartete Änderungen der Lebenssituation, bis zur Pensionierung und danach. Es empfiehlt sich deshalb, in Varianten zu denken und Puffer einzubauen.

Vorsorge & Immobilien

Die Themen Vorsorge und Immobilien sind eng verknüpft. Erfahren Sie, worauf Sie bei der Pensionierung mit Wohneigentum achten sollten.

Was ist zu tun?

Da sich die Tragbarkeit aus der Gegenüberstellung von Einnahmen und Kosten ergibt, haben Sie entsprechend zwei Ansatzpunkte. Sie können versuchen, Ihre voraussichtlichen Einnahmen nach der Pensionierung zu erhöhen oder künftige Kosten zu senken – Sie können natürlich auch an beiden Hebeln ansetzen. Welches der bessere Ansatz ist, ist unterschiedlich und wird am besten im Rahmen einer persönlichen Beratung eruiert.

Da sich nach der Pensionierung das Einkommen eher schwer erhöhen lässt, ist oft eine (Teil-)Amortisation die einfachere Variante (siehe Rechenbeispiel). Daraus geht hervor, dass schon eine relativ kleine Amortisation – im Beispiel sind es 75 000 Franken – die Tragbarkeit sicherstellen kann. Ihre finanziellen Verpflichtungen senken Sie dadurch zwar dauerhaft, das Geld ist dann allerdings nicht mehr für Unvorhergesehenes (oder Alltägliches) verfügbar. Ihre Einnahmen nach der Pensionierung erhöhen Sie etwa, indem Sie mit einem Pensionskasseneinkauf vor der Pensionierung Lücken in der 2. Säule schliessen oder über die Säule 3a sparen. Verfügen Sie über ausreichenden Wohnraum, können Sie auch über das Vermieten einer Einliegerwohnung nachdenken.

Es gibt natürlich auch radikalere Lösungen: ein Verkauf, die Weitergabe an die Kinder, das Anstreben einer neuen Wohnsituation. Die richtige Vorgehensweise hängt von den individuellen Verhältnissen und Präferenzen ab. Eine frühzeitige Planung ist in jedem Fall sinnvoll.

Warum liegt der kalkulatorische Zinssatz bei 5%?

Diese Praxis soll den Immobilienmarkt stabilisieren, da dieser für die Gesundheit einer Volkswirtschaft von zentraler Bedeutung ist. Solche Standards sollen einerseits verhindern, dass bei einer plötzlichen Zinserhöhung viele Hypothekarnehmer ihre Immobilie nicht mehr halten können und der Markt überschwemmt wird. Andererseits wird auch die Bildung einer Immobilienblase erschwert, wenn nicht alle, die sich zu den jetzigen (Ausnahme-)Konditionen knapp eine Liegenschaft leisten können, eine solche erwerben.