Prévoyance Assumer financièrement son bien à la retraite

Retraite rime souvent avec baisse de revenu. Ce qui peut influencer la viabilité de l’hypothèque. Comment s’y préparer.

par UBS Focus 16 oct. 2019

Image: UBS

Calculer la viabilité est, en principe, facile. Une hypothèque est considérée comme viable si les frais fixes réguliers n’excèdent pas un tiers du revenu disponible. Les frais fixes désignent les intérêts, les amortissements éventuels et les frais annexes du bien. Chacun de ces facteurs de coûts est calculé selon des règles bien précises. À la retraite, ces frais doivent être couverts par un revenu potentiellement nettement inférieur, composé en général des prestations de l’AVS et de la caisse de pension, voire, dans le meilleur des cas, complété par l’épargne privée, issue, par exemple, du pilier 3a.

Calcul des coûts et des revenus

Depuis quelques années, les taux sont historiquement très bas. Pourtant, les établissements financiers basent leurs calculs sur un taux hypothécaire théorique de 5%, plus 1% de la valeur vénale du bien pour les frais annexes (état 2019). Ces règles s’appliquent aussi aux retraités, ce qui n’est pas sans conséquences.

La répartition des revenus entre droits de rente AVS, avoirs de la caisse de pension et prestations de la prévoyance privée, est aujourd’hui plus souple et personnelle qu’auparavant. La planification doit, entre autres, tenir compte des changements de carrière imprévus. La carrière traditionnelle – formation, emploi ininterrompu dans la même entreprise, retraite – est devenue rare. S’ajoutent à cela les héritages (prévisibles, mais en partie seulement) ou encore des changements inattendus de situation jusqu’à la retraite et après. C’est pourquoi il est recommandé de penser à différentes options, sans oublier de se constituer une réserve.

Prévoyance et immobilier

Les thèmes de la prévoyance et de l’immobilier sont étroitement liés. Apprenez à quoi vous devriez prêter attention en tant que retraité propriétaire.

Que faire?

Comme la viabilité résulte de la comparaison des revenus et des coûts, vous avez donc deux angles d’approche. Vous pouvez tenter soit d’augmenter vos revenus prévisionnels après la retraite, soit de réduire les coûts futurs. Il est aussi possible de faire jouer les deux leviers. La meilleure solution n’est pas la même pour tous. Aussi un entretien-conseil personnalisé permet-il de la découvrir.

Comme il est difficile d’augmenter ses revenus après la retraite, un amortissement (partiel) est souvent l’option la plus simple (cf. exemple). L’exemple, de 75 000 francs ici, montre bien qu’un amortissement relativement faible peut assurer la viabilité. Certes, vous réduisez ainsi durablement vos obligations financières, mais l’argent n’est plus disponible ensuite pour répondre aux imprévus ou aux besoins quotidiens. Pour augmenter vos revenus après la retraite, vous pouvez soit combler les lacunes du 2e pilier avec un rachat dans la caisse de pension avant la retraite, soit épargner via le pilier 3a. Si vous avez assez de place chez vous, vous pouvez aussi aménager un logement séparé pour le louer.

Bien sûr, il y a aussi des solutions plus radicales: vendre, transmettre à ses enfants, viser de nouvelles conditions de logement. La marche à suivre dépend de votre situation financière et de vos préférences. Une planification effectuée à temps s’avère dans tous les cas judicieuse.

Pourquoi le taux d’intérêt théorique est-il de 5%?

Cette pratique est censée stabiliser le marché de l’immobilier, vu qu’il est d’une importance capitale pour la santé de l’économie. Ces normes sont, d’une part, supposées éviter qu’une soudaine hausse de taux empêche de nombreux emprunteurs de garder leur bien immobilier et que le marché soit inondé. D’autre part, la formation d’une bulle immobilière est rendue
plus difficile, si tous ceux qui peuvent à peine se permettre d’acquérir un bien immobilier dans les conditions (exceptionnelles) actuelles ne le font pas.